投资性房地产公允价值计量模式分析

胡函

摘要：随着社会的发展，为了更好的适应当今经济模式，新会计准则应运而生。新会计准则中，投资性房地产被重新提炼成一个新的会计科目，并利用新的公允价值计量模式来核算相关事项。

关键词：投资性房地产；公允价值计量；SWOT分析法

一、公允价值计量模式在投资性房地产中的应用

关于公允价值的定义，我国在借鉴了国际会计准则和其他各国的会计准则后，将归纳总结为：在公平交易的過程中，了解基本情况的双方当事人，在出于自愿的情况下交换资产或者清偿债务时的发生额。新计量模式下的投资性房地产不需要计提折旧，并且不能再予以摊销。转而以资产负债表日的新公允价值为标准，对原有账面价值的差额进行调整，并将两者之差计入当期损益。终止确认投资性房地产中被处置的部分，而永久退出市场并且不能获得经济利益的部分也应终止确认。企业处置投资性房地产时的当期损益为：处置的收入减去原有账面价值和相关税费后的剩余金额。

二、投资性房地产公允价值计量模式运用的SWOT分析

（一）S（Strengths 优势）

1. 充分体现相关性原则

遵循相关性原则的要求，会计信息所反映的内容应该能够帮助信息使用者作出正确的决策。公允价值计量模式改变了以历史成本为基础的现状，转而以市场的公允价值取代历史成本。公允价值计量模式充分展现了企业拥有资产的价值和取得的现金流量的数额，同时计量主体和时间等因素不会造成很大的影响，这样企业的财务状况就能有效地呈现出来，进而更加精确的反映企业的经营能力和偿债能力，明确了企业经营时所需承担的财务风险，使会计信息的合理性得到充分体现，方便决策者在最短时间内做出准确、适合的判断。

2. 客观真实反映投资性房地产状况

投资性房地产因为主要应用于赚取租金和增值收益，所以采用公允价值计量模式可以有效的反映企业的资产情况和盈利能力，从本质上客观真实的给出了投资性房地产的现时情况。原来的成本计量模式以历史成本作为会计计量属性，管理层人员往往可以通过使用一些会计手段来掩饰失误，粉饰财务报告指标使其达到相应水平，从中获取更高额的利润与奖励。现行的公允价值计量模式可以很好的规避此类财务风险，透明的反应企业内部的财务状况，降低会计信息的不对称性，使得投资者能够正确的评价企业管理层执行水平。

（二）W（Weaknesses劣势）

1. 可靠性差

人们最为广泛关注的非公允价值的可靠性莫属，但同时，这也是最饱受争议的问题之一。公允价值计量模式在实际使用中不但要提供大量的可供参考的数据，同时还要有准确的数据来源。公允价值计量在不充分了解市场情况时，很可能出现不可预测性和随意性。在具体实务操作时，评估手段的不完善性和判断的不确定性可能减弱其可靠性。此外，别有居心之人也会利用此劣势，故意制造虚假会计信息，欺骗报表信息使用者，阻碍企业真实财务信息披露，提高公允价值的使用难度，不能达到理想中的“公允模式”状态。

2. 易引起利润波动

公允价值计量模式在实际应用中，其实是一把“双刃剑”，它在为企业提供方便简明的会计信息的同时，也会引起利润的波动性，直接影响企业的经营业绩。在资产负债表日，企业以投资性房地产的公允价值取代账面价值重新进行计量，并将产生的差异记为公允价值变动损益，如此进行下去，企业最终的总体利润必然受其左右。房地产价格上调，企业的利润随之增加；房地产价格下滑，企业的当期利润必然减少，企业将会非常依赖于房地产的市价，每一次微小的价格调整都很可能使当期损益产生重大变化。若长期股权投资、投资性房地产等科目在计量时期内不断变化，且上升或下降数额巨大，企业当期的利润总额也会随之不断变化，增加了企业经营的不稳定性，更有甚者会致使企业的投资者和债权人在决策时给出错误的结论，危害企业的后续经营。

（三）O（Opportunities机会）

1. 经济环境及信息需求的改变

随着社会的快速进步，当今的经济环境是波动可变的，这时，公允价值计量就显得尤为重要。采用这一计量方式的企业，要求执行的会计人员有责任将现行价值或公允价值充分在财务报表中披露出来，以增强财务报告的决策可用性。原因很简单，服务于市场和企业的会计人员不能忽略市场的变化，相关、可靠性的信息会对投资者进行决策起很大作用。所以经济环境及信息需求的改变，为公允价值计量模式的推广提供了广阔的发展平台和良好的发展前景。

2. 与国际接轨的必然需要

现今，会计准则在全球范围内的趋同已日益形成。能够在国际世界中拥有一席之地，并有更好的发展则要求我国从根本的会计准则上与之接轨，利于国际投资者更充分的了解今天的中国企业。同时，国外企业在长期实践中积累的丰硕成果可以直接为我国所利用，进一步完善补充我国独立发布的适应我国特殊实际状况的会计准则。努力在会计信息自身的质量上做到能够与国外成熟信息相比较，从而在国际间形成较高的国际认可度。因此，与国际接轨成了公允价值计量模式在我国发展的必要推动力，也是中国经济进步的具体表现。

（四）T（Threats威胁）

1. 会计人员职业水平有待考验

公允价值计量模式能否在我国得到快速、正确应用，取决于会计执业人员对它的理解和掌握。鉴于公允价值的实质是利用估值技术的计量，所以需要会计人员系统全面地学习价值评估技术手段和方法，同时还应维持相应数据库资源的备查，便于最终编制财务报表时正确选择资产定价参数。并且货币的时间价值难以准确估量；未来现金流量的不稳定变动；会计人员欠缺预判市场经济的职业能力等因素，使得公允价值计量模式在实务操作步履艰辛，难以发挥真正的优势。公允价值还易被某些企业利用成为操纵利润的直接工具，在一定程度上面临着较高的道德风险和法律风险，这时财务报表的编制人员、注册会计师等会计人员的职业素质水平就显得极其重要。

2. 市场结构并不完善

众所周知，交易信息的对称性是保证公允价值计量正确执行的不二法门，一个被承认的公允市场价格的形成与所处的环境密不可分。这种计量模式是否是真实的、可靠的依赖于现时的经济大环境，经济的良性循环能够促使最终的计量结果准确、明晰。若存在市场活跃性强、流动性强、结构健全完整，那么取得的公允价值则更加可靠真实准确；反之，缺乏活躍度、流动性差、能够交易的金融工具或资产相对较少、基本结构不完善的市场条件，就难以获得可靠公允的计量结果，得到的市价的公允性就更加有待商榷了。我国现有的交易市场还处于发展阶段，生产资料还未全面公开，市场化程度普遍不高，交易信息的公开透明度不够，这些问题的滞留导致所需的数据资料难以在第一时间获得、可观察的市场价值也无法相应获取。这就要求会计人员凭借自身的职业技能，利用其它信息和估值技术进行主观判断和估计，这在操作上存在一定的困难。可以说，成本计量模式在过去形成的原始环境中还未被完全替换，使得新的计量模式无法普及。

三、推进公允价值计量模式的优化建议

（一）增长型SO战略

公允价值计量模式的使用必须依循会计政策的要求，保证一定的可选择性才能辅助企业日后相关盈余管理的实现。考虑到长期发展和未来的盈余管理，尝试凭借企业自有的内部优势来获取更多的外部机遇，企业的管理层及监管层人员应加强监督管理。第一，将成功的理论应用到实践中去，依照会计准则的规定规范相关的会计处理，避免漏洞的出现。第二，对投资性房地产公允价值计量模式使用情况进行严格全面的审计。我国现阶段仍处于评估体系尚不完善的阶段，所以审计人员应保证在审计时合理估测风险，提前做好同各个关联方的有效沟通，获得了充分的审计证据后客观真实评价该投资性房地产企业对公允价值计量模式的实际应用情况。

（二）多种经营型WO战略

公允价值计量模式在投资性房地产企业能否顺利执行依赖于宏观经济形势创造的稳定环境，但更深层次的发展运用此种模式还需要改善内部劣势来抓住可能出现的机遇。即在最短时间内提升会计人员的职业水平，尽可能多的获得来源于企业外部的有利机会。所以能否改善会计人员的专业技能水平迫在眉睫。一是要从思想根本上向会计人员灌输使用公允价值进行计量的概念。针对我国企业现有的基本情况，合理把握公允价值计量的方法，用最短的时间对公允价值的确认做出真实可靠的判断。二是应该加强对投资性房地产价值评估过程中的技术研究，制定规范的条例准则防止其不良发展，开设业务培训课程，方便会计人员克服实际评估中出现的难题。三是要注重培养会计执业人员的责任感，让会计人员的操作受到道德和法律条文的双重约束，从而保证会计信息的真实、透明。

（三）扭转型ST战略

综合分析公允价值计量模式自身的优势和它所能面临的外部环境威胁，如果不具备一个优质的经济环境，那么它的优势就很难显现出来，所以发挥内部优势减轻外部威胁是保证投资性房地产企业顺利实施新计量模式的不二法门。受我国房地产交易市场的不完善性和不成熟性的影响，公允价值确认的难度大大增加，这对投资性房地产企业的会计人员来说又是一个很大的挑战。所以，政府部门作为市场监管的有效职能部门，应尽快合理地调控房地产市场的运营，制定合理的披露体制，透明、准确地公布房地产信息及现时市价；构建一个正规的房地产交易平台，增强对房地产交易活动情况和交易信息披露的管理力度，提高房地产交易价格的透明度；组建一个房地产价值信息的数据库系统，充分体现市场行情的动态发展趋势，更为方便企业取得准确可行的房地产公允价值信息提供有利的硬件条件。

（四）防御型WT战略

投资性房地产企业在实际中使用新的计量模式取代原始计量，想要克服内部劣势避开外部威胁，最有效的方法就是在财务报表附注中全面披露相关信息，除了准则中应该披露的以外，还应囊括：投资性房地产资产的基本情况概述；公允价值计量模式的可行性证明；公允价值的出处和评估计算方法等一系列相关财务信息，达到提升财务信息质量的目的，便于财务报表使用者根据自身的需求做出最有利的经济决策。

四、结语

通过以上对投资性房地产公允价值计量模式应用的分析，我们可以看出应用该种计量模式，以公允价值模式本身的内部结构为出发点，规范了会计执业人员对此模式的实际操纵，同时加强企业的监督管理，达到提高会计信息质量的目的，避免因内部劣势导致财务信息使用者错误决策而带来的经济利益影响；从计量模式可能应用到的外部环境出发，提供良好的发展平台，构建活跃和谐的房地产交易市场，同时增强会计人员执业水平，提高应用公允价值计量的效率。只有做到这些，才能避害就利、取长补短，推动我国投资性房地产企业经济健康发展。

参考文献：

[1]岳宗伟.公允价值计量应用的SWOT分析[J].现代商贸工业，2012（24）.

[2]邓英飞.谈投资性房地产公允价值模式应用存在的问题[J].财会月刊，2011（08）.

（作者单位：辽宁师范大学）