我国目前业主委员会自治税收征管问题研究

相怡歆 姜欣宜 宁贝贝

【摘 要】由于我国现有物业管理制度设计的缺陷，民众民主管理意识和能力的欠缺，涉及业主委员会管理税费制度不尽合理，从而滋生出小区业主委员会管理的一系列问题，直接影响到民众的安居乐业和城市社会的安定稳定，必须引起各级政府的充分重视。本文突破性地发现目前税收法律和制度关于业主委员会自治的缺陷，并探讨如何确立业主委员会法律地位和加强业主委员会自治的税收征管，以求对我国业主委员会税收治理提供一些思路。

【关键词】物业管理；税收征管；法律

一、背景

20世纪90年代中期以来，随着住房商品化改革的不断深化和房地产市场的迅猛发展，中国城市社会日益涌现出大量的新建商品房住宅小区。1991年3月，万科物业借鉴香港物业管理模式，引进业主委员会，在深圳天景花园成立了全国第一个业主委员会。

业主委员会是由业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记，在物业管理中代表和维护全体业主合法权益的组织，是业主大会的执行机构。21世纪初，业主委员会逐渐进入一个较快的成长和发展期，特别是伴随着大量业主维权运动的兴起，业主成立和组建业主委员会，其愿望日益强烈而迫切，其势头日益强劲而迅猛，并在《物权法》颁布前后出现一个明显的高潮期。

二、现状分析

由于种种原因，业主委员会在实际操作中困难重重，面对一些无法回避的困境。举例如下：

1.公共收益分配以及其涉及的税收征管问题

小区公共收益是指利用业主共有物权（物业共用部位、共用设施设备）进行经营性活动获得的收益。常见的小区公共收益包括小区公共区域内的户外广告、停车位、租赁摊位收益等；产权归全体业主的会所、游泳池、幼儿园等经营收入；物业管理用房的收益和部分通信运营管理费等。目前，大部分由业主委员会自治的小区都有业主委员会负责管理这些收入。在一些高档小区，归业主共有的会所、游泳池、幼儿园等建筑物，其本身价值就可能高达上亿元，每年小区共用部位、共用设施设备产生的广告费、租金等各类收入可能高达上百万元。

因为物业管理企业需要相关的资质，其收费项目及收费标准均需要经过物价部门的批准，而业主委员会没有经营权，又没有物业管理资质，如果收取物业管理费，很可能就违反了价格管理、工商、税务、劳动等法律规定。

2.发票管理问题

根据《发票管理办法》第十九条，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。业主委员会收取业主物业费和车位费不开据发票属于违法行为。开具发票则又涉及到经营税收征管。

作为经营单位，物业公司都要按国家税收政策正常纳税。而实行业主自治以后，作为管理主体的业主委员会却不是一个企业法人，工商或税收部门无法根据规定对其经营行为进行管理。那么这也就意味着工商税收管理存在空白点。

三、理论分析

业主委员会作为业主自治管理组织，根据业主公约和业主委员会章程协调业主之间的关系，对物业管理区域内部事务具有一定的决定权，这是没有问题的。但业主委员会是否有权代表全体业主与其他民事主体签订合同？是否可以从事经营活动？是否需要征税？这就提出了业主委员会的法律主体地位问题。

从我国当初对物业管理的设计模式而言，对物业管理只考虑到业主大会（业主委员会）将物业管理权委托给物业服务公司，而没有考虑到存在业主委员会自行行使物业管理权的可能性。《物业管理条例》规定，业主委员会只是业主大会的一个常设执行执行机构，须根据业主大会的授权，对内负责处理日常事务，对外与物业管理公司签订合同。

2013年5月1日施行的新修订的《江苏省物业管理条例》取消了“业主委员会不得从事经营活动”的禁止性规定。这也就意味着业主委员会可以和物业公司一样从事经营行为。物业公司作为专业的公司，它的成立经过了工商登记，它的经营要接受政府有关部门的监督，它的收入必须按照规定纳税。而对于一个目前没有合理法律地位的组织，税务部门目前尚未出台对业主委员会的合理征税对象的相关征税规定，国家税收也就失去了这部分来源支持。若业主委员会数量继续增加，势必会影响整个国家的经济调控。

四、对策及建议

1.确立业主委员会合理的法律地位

从法律上来说，我国最新的《物权法》已有规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”因此不管是自治还是聘请物管职业经理人，这都在物权法规定的范围内，为业主委员会自治的模式提供了坚实的法律基础。

2.规范业主委员会的财务管理

业主委员会要建立物业管理的明细台帐，定期向业主公开所有经费的收支情况，如各项收入、发生的费用、人员工资以及各种代收费用的收取与支出等，争取广大业主的理解和支持。有了经费的保障，企业要完善各项财务制度，规范建帐，规范各科目的收入、费用和成本的确认等。

3.税务机关加强征收管理，规范财务核算，做到管理工作精细化

税务机关要加强对业主委员会的政策宣传和业务培训，深入开展涉税辅导，向业主委员会财务人员宣传行业最新政策，提升财务人员对政策的正确理解，准确及时确定收入，诚信纳税，提升业主委员会对税收的遵从度。

目前，大多数业主不知道物业管理费是应税项目，索取发票意识普遍不强。因此，在严格发票管理同时，积极开展税收知识宣传进小区的活动，积极向小区业主宣传国家税收政策，提高小区业主的协税护税和主动索取发票意识。

参考文献：

中华人民共和国住房与城乡建设部：业主大会和业主委员会指导规则，2009.12

作者信息：

相怡歆（1995—），女，河海大学企业管理学院，会计学， 江苏苏州；姜欣宜（1996—），女，河海大学企业管理学院，工商管理，江苏盐城；宁贝贝（1994—），女，南京财经大学会计学院，资产评估，河南沈丘。