购房者有必要在一线城市抢房吗

刘锋

中国的楼市又成了一则笑话，越打压越长，越救反而越跌，原本政策鼓励差异化的去库存，却加剧了楼市分化。

继去年深圳领衔全国房价飙涨后，一线楼市上演跨年的狂欢。上海房价一天跳价70万，北京大兴黄村拿地成本单价就高达4.7万，房价直逼10万的预期。与此同时，万科北京项目正酝酿10%至20%左右的涨价。即便被大众所遗忘不愠不火的广州，也传出限购放松。

因一些城市土地的稀缺性，所有的预期都指向一些楼市继续看涨。在媒体煽动的情绪下，更是曝出，上海为了抢房，出现全家总动员每天候队等开盘的旷世奇闻。然而，购房者真的有必要去抢购房吗？

为了搞清楚这个问题，我们简单的算一笔帐。我们以日前媒体宣称的北京房价起价300万，并以购置新房为例，按照首付30%的原则计算，购房者首先需要一次性支付90万的购房首付款。接下来将要向银行贷款高达210万总房费。

按照目前的商业银行贷款利率4.9%，30年还款期限来计算，购房者每月月供支付将为11145元。总支付利息超191万，本息合计逾400万。也就是说，最终购房者支出的总成本理论上不低于490万。

按照北京租房市场月租金为房价总价的2‰（地产中介租赁行业标准）来计算，该房价每月可出租的收益为6000元。如果加上新房首次装修的简单费用10万，那么该房子总价将可出租69.4年{500/（0.6*12）=69.4}。

由于新房产权计算是按照开发商拿地的那一刻计算，扣掉开发商开发的至少2-3年的周期，故购房者实际上拥有的产权不足68年。单纯从这个角度而言，买房还不如租房划算。

抛开新房，再来说说二手房。单纯而言，二手房的产权的折旧性质决定买二手房更不如租房划算。这也是为何相同的区域二手房和新房的价格相差20%左右。值得注意的是，房地产作为固定资产，目前很多银行对二手房以房抵押贷款中有明确的限定要求，也就是房龄超过20年或者30年以上的，银行原则上是不给予贷款抵押的。也就是说，购房者买的老房子，银行不容许做抵押，实际上已失去了房地产固定资产的价值存在。

但是，为何还出现购房者不断的抢房呢？逻辑在这里，如果购房者一次性支付300万的购房款，那么购房者出租不足42年即可全部收回成本。如果再把每年固定的租房收益再拿去购买理财产品，那么也许不用40年即可收回成本。另外，从投资价值来看，仅从出租的收益来计算，月息2‰，相当于年息2.4%。

通过以上两个简单的推算，我们得之，有钱人买房投资和普通人的刚性需求完全是两个概念。可以说，楼市已变成有钱人主导的投资游戏，因其资金的天然优势不断的营造所谓的稀缺性概念。这种挤压螺旋形上升性循环，直接让房价推到越来越高的地步。而相应的普通购房刚性需求实际上大半辈子为银行打工。

由此也可见，中国的楼市一大症结还在于贫富差距不均。且这种不均亦伴随着楼市价格的狂飙日益扩大化并成为越滚越大的恶性毒瘤。（本文由腾讯·财经观察提供）c