房地产经济发展现状及影响因素研究

刘鸿雁

摘 要：以沈阳市为例，分析沈阳各区10—11月份商品住宅市场情况，其中，沈河区、和平区、皇姑区因其地理优势房价最高，浑南区因政府南迁而成为11月份的销售热点区，整体房价呈上升趋势。通过分析沈阳市房地产发展现状，探索影响房价的主要因素，其中，国家政策占主导，其次是居民收入水平，城市化水平也影响着房地产经济的发展。

关键词：房地产市场；发展现状；影响因素

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）03-0128-02

引言

我国自古就有安居乐业的古话，先安居才能乐业。因此，在中国对住房的需求自古就有，而且对人们来说，住房一直都是刚需需求。在十八大报告中，住房问题一直是热议的焦点，近年来，我国经济的快速发展与房地产经济的飞速增长密不可分。“房子”已经不仅仅是用于自住的必需品，也成为能够保值增值的投资对象[1]。沈阳作为东北三省中经济发展最强的城市，其房地产经济也十分活跃。研究沈阳房地产市场的发展现状是为了更充分地认识沈阳房地产市场存在的一些问题，使房地产经济的发展与地区经济发展相适应，也为购房者提供一定的参考。

本文通过搜房网数据，对沈阳市2015年10—11月份房地产现状进行实证分析，然后以此分析了影响房价的主要因素。

一、发展现状

根据辽宁省统计资料来看，2015年10月沈阳市商品住宅销售均价为6 528/m2，与2014年10月相比，是呈下降趋势的，但是与同年9月份比，同比增长0.61%。根据搜房网沈阳信息数据可以看出，沈河区、和平区、皇姑区商品住宅10月份交易均价排在前三名，这三个区基本都在二环内，地理位置极佳，因而房价也较高。而沈北新区、苏家屯由于在三环之外，距离市中心较远，商品房均价也偏低[2]。11月份，中国指数研究院发布的报告中显示沈阳截至11月末，商品住宅均价达到7 222/m2，大约每平方米较10月份上涨了15元，环比增长了0.21%。总成交面积达到百万平以上，但环比跌7.8%，成交套数为14 524套，总体比上个月多了41套。从整体销售情况来看，浑南新城成为热点区域，这与市政府南迁有密切关系。

二、影响因素分析

影响商品房价格的因素，一般认为与国家宏观调控、地方政府政策、地区地价高低，人口迁移、城镇化水平以及居民工资水平有着密切的联系。从沈阳市10—11月份房价变动情况来看，其原因可以总结为以下几点：

（一）国家政策是影响房价的主导因素

房地产及其产业链已经成为国民经济命脉中不可缺少的部分，房地产经济的发展将直接关系到国家经济的发展情况。国家通过调整税收、实行货币政策，适当调整汇率，加以控制房价。其中，房地产税是政府干预房地产经济活动，通过引导房地产资源合理配置对社会财富进行公平分配[3]。此外，政府所在地迁移情况也影响房价，浑南新城在11月份成为沈阳房地产市场中销售最火热的地区，这与政府南迁、南站即将开始运营有必然联系。而且，地铁四号线的建设以及部分公交线的开通等基础配套设施的修建[4]，也促使浑南新城房价走高。

（二）经济发展水平直接影响房价

国内许多学者的研究表明，国民生产总值与房地产市场存在高度的正相关性，房地产业的发展随着经济的发展而发展[5]，房地产经济促进国民经济的发展，特别是三、四线城市，城市发展活力不足，产业发展落后，城市造血功能较弱，便通过加大房地产投资力度，加快发展房地产经济从而带动城市经济的发展。

（三）居民消费水平提高

随着社会经济的发展，人均收入水平有大幅度提高，人们的购买能力也随着提升。根据辽宁省统计年鉴获知，沈阳市和平区、沈河、大东、皇姑以及铁西区的城镇居民可支配收入都达到3万元以上，苏家屯、沈北地区的城乡居民储蓄存款余额都达到160亿元以上。

（四）城镇化进程间接影响房价

城镇化进程的加快，必定使更多的人口转为城镇人口，对住宅的需求增大。根据六普资料，沈阳市非农人口比重都比较高，尤其是沈河、大东、皇姑其非农人口比重都达到了90%以上。人口城镇化会加强居民对住宅的刚性需求。此外，人口城乡之间的流动也能促进城市房地产的发展。本市迁入人口最多的区是沈北新区，截至2010年第六次人口普查期间，沈北新区迁入人口高达30万。

三、总结与建议

（一）沈阳市各区房價变化情况与政府政策息息相关

由于政府宣布南迁以及地铁等基础设施的增加，使浑南区房价有小幅上涨，而且成为销售热点区。此外，国家宏观调控房价最重要的手段是调整货币政策。

（二）居民收入水平直接影响房价

居民收入提高，其购买力也随之提高，而且这样使得居民的享受意识增强，对住房的刚性需求增大。这种炒房方式势必太高房价，不利于房地产经济持续健康发展。

（三）城镇化中人口的迁移间接影响商品房价

人口规模是决定住宅最大的市场需求容量的关键因素之一，城市化水平决定了区域房地产市场发展潜力[6]。在城市化过程中，农业人口不断进入城市变为非农人口，这导致人口规模增加。

参考文献：

[1] 芦浩.辽宁省房价与人口年龄结构关系的实证研究[D].大连：东北财经大学硕士学位论文，2014.

[2] 10月沈阳房价地图：苏家屯涨幅度最大 沈河售价最高[EB/OL].房价点评网，2015-11-07.

[3] 杜雪君，黄忠华，吴次芳.房地产价格、地方公共支出与房地产税负关系研究——理论分析与基于中国数据的实证检验[J].数量经济技术经济研究，2009，（1）：109-119.

[4] 浑南新城成11月沈阳楼市最热板块[EB/OL].中国新闻网，2015-12-07.

[5] 孙春波.天津市人口变动对住宅价格影响的实证研究[D].咸阳：西北农林科技大学硕士学位论文，2013.

[6] 吴阳香.大城市人口迁移与房价相互作用的实证研究[D].南京：南京农业大学硕士学位论文，2007.