试论我国房地产金融政策存在的问题及其完善对策

宋齐男

摘 要：现如今在以政府为指引的金融发展模式的中国特色金融体系下，房地产金融政策究竟应该用什么样的轨迹探索或者以什么样的方法进行转型成为亟待解决的问题。在发展我国房地产金融政策体系时，必须要以我国目前的国情为基础，在考虑我国的社会、经济和金融环境的同时，也要遵循市场的发展规律。同时比照国外房地产金融政策模式、方法和规程，认清我国房地产金融政策当前发展的趋势，认识并找到我国和外国金融政策之间存在的差距，对房地产金融的现状和金融创新的不足提出相应思路，这是我们了解和改变我国当前房地产金融政策发展情况，构建与我国国情相匹配的房地产金融政策最终的出发点和归宿点。

关键词：房地产金融；现状；发展方式

一、我国房地产金融所处的发展环境

总体来说，现阶段房地产开发商和个人对银行存在着依赖度高、风险堆积的问题。企业和个人商品房购买的金融结构，显然是一种不够合理的状况，与发达国家的金融深化程度和房地产金融发展程度相比依旧存在相当大的差距。虽然房地产金融与房地产业和住房制度改革是相辅相成的，但在政策的制定和产品创新、业务规模和投放的比例上，仍然停留在粗放式的监管模式下，需要我国政府通过改革来建立一个集约型的管理模式和金融生态环境。[1]1978年以来，我国经过35年市场化取向的改革，取得了世界瞩目的经济和社会发展成就，我国正向世界最大的经济体迈进，虽然我国加快了城镇化进程，但人口老龄化、经济结构失衡、资源破坏严重等问题也随之而来。

（一）中国经济持续增长，但经济失衡严重

1978年以来，我国通过经济体制改革释放的生产力和人口红利，使我国经济一直保持在8%以上的增长状态，将步入世界最大经济体。经济持续增长同时存在的是经济结构失衡和国内居民消费乏力。目前面临的是“高储蓄，低消费”的结构失衡。[2]因此我国传统产业形成了产能过剩的现状。

（二）中国逐渐呈现人口老龄化趋势，住房家庭支付能力不足

在大力推行了人口政策的情况下，我国的生活条件和医疗条件得到了改善，人的寿命得到了延长，我国正在进入人口老龄化阶段。老龄化的人口趋势会使未来中国经济发展中的劳动力的供应减少，还会推动劳动力价格的上涨；也增加了养老金的缺口，养老的动机会影响储蓄向资本的转化。

（三）经济发展使各种自然资源遭到破坏，形成中国经济发展的约束条件

通过我国经济的快速发展，我国经济总量已经位居全球第二，但却是通过粗放式经济发展和对自然资源的掠夺式开采得来的，使得我国经济发展地区相当大一部分的生态环境受到了污染和破坏。由于资源的紧缺和生態环境的破坏，使得未来中国经济发展产生了很大的制约因素。生态环境的保护必将在一定时期以降低经济发展速度为代价，国际社会就地球变暖对中国减少二氧化碳排放施加的压力，也在提醒我国应该改变现有的产业结构。[3]

（四）房地产市场趋势分化，资产泡沫的潜在风险加大

随着经济结构的转变，当前房地产市场逐渐出现分化。受到产业聚集、就业吸纳能力强、公共设施相对完善等因素影响，一二线城市房地产市场的供需一直比较旺盛，处于扩张状态；而对于三四线城市而言，产业发展滞后，聚集性不够强，当地政府为了拉动经济，人为的加大招商与土地供给的力度，使得土地及房地产的供求关系十分宽松，供大于求的状况普遍存在，大量项目高空置率及“鬼城”的存在，都表明三四线城市存在很大成分的房地产泡沫。因此我国房地产的产业结构已经走到了必须做出调整的这一步。潜在的风险也由于房地产价格大幅度的调整使得资产泡沫和金融危机逐渐增加。[4]

二、我国当前房地产金融政策

目前我国的房地产市场化程度已比较高，房地产金融体系初步得到建立，房地产金融管理逐步走上法制轨道。但是现如今房地产炒房现象持续，房价持续走高等一系列问题。一般来说，政府所采纳的土地政策、货币政策以及财税政策在不同程度的影响房地产市场。金融政策主要是政府通过调整信贷利率、提供贷款担保等途径来支持或限制房地产开发和消费的融资，从而达到干预房地产市场的目的。

（一）房地产金融政策存在的问题

由于土地的固定性，离不开土地的房地产市场不得不以一个区域性的市场形式存在，每个地区在供需状况、市场发育水平、价格等方面分析差异都较大。例如某些地区到了供过于求，房价逐步下跌的阶段。此时的政策就应该以增加个人贷款的范围，降低借款人压力，促进低收入者购房为重点，以免当地房地产市场崩盘。而有些地区处在房价迅速上涨的阶段，居民购房活跃，人民银行则应需要用上调贷款首付比例，增加贷款利率等措施控制需求，防止价格水平过快上升。[5]

（二）当前房地产金融政策

1.货币供应量政策

央行的货币供应量政策在两方面影响着房地产的周期。一是供给方面，影響房地产开发投资；二是需求方面，影响房地产的消费购买能力。当央行实行增加货币供应量的政策时，就会使房地产投资在一定程度上不断增加，民众需求过旺，房地产业交易一片繁荣。

通过观察15年整个广义货币（M2）的变化幅度总体都是呈现上升趋势，因此可以看出政府还是希望通过增加货币供应量来实现繁荣的房地产市场。

2.利率政策

利率政策主要包括以下几种：调整基准利率、存贷款利率的限额和对房地产开发、住房贷款利率的特殊规定等。在对利率政策变化和房地产周期的关系的考察中，可以看出：利率政策与房地产发展周期呈现反向性关系。

从去年10月下旬开始，降低金融机构人民币贷款和存款基准利率，达到降低房地产市场融资成本的目的；与此同时将金融机构人民币存款准备金率调低0.5%，使银行体系流动性达到最适合的状态。充分体现出政府为全面合理掌控房地产市场所做出的努力。此次利率调整的关键是坚持发挥出基准利率有利的引导作用，以达到巩固房地产融资成本下行的目的。

3.政府简政放权政策：向市场放权、向社会放权，减少投资审批是当前重点

过去，我国政府对公共事务的管理总是强调从入口进行管理，设立高门槛强调准入制，在进入后调高标准、严把过程和结果的监控。这就对政府职能提出了挑战。对于房地产业更为明显，此种转变可以刺激房地产发展商积极进入房地产业，增加房地产发展的活力，但最后能真正留在房地产行业持久发展的必定是在政府管辖中优胜劣汰的企业，也一定会是能真正有益于我国房地产市场发展的企业。

三、完善房地产金融政策的建议及配套措施

以房地产金融资源理论为基础，结合我国目前城镇化和金融改革中面临的突出问题，例如房地产泡沫、流动性风险、地方债务等，我觉得完善房地产金融发展政策应该从房地产金融的角度，进行以下几种综合性优化的改革方法。

（一）中国城镇化土地政策因地制宜的优化

根据我国房地产金融的发展战略，推进城镇化的进一步发展应当是以提高资源利用效率为核心的城镇化。其中土地作为城镇化最重要的资源就不得不进行改革。一是进行城镇土地现有量的调整，提高土地资源的利用效率，优化当前的土地管理制度，建议统一的土地市场。二是完善土地增值收益的分配機制，让大多数民众从中受益，才是真正能长久实行的政策。三是加快由中央自上而下的改革。[6]

（二）鼓励支持政府发展房地产金融政策工具多元化

在中国面临复杂的国内环境和国际环境下，房地产金融政策工具多元化的发展要以保持经济的稳定和降低金融风险为前提，同时在通过房地产金融支持模式的多元化的条件下，才能通过房地产金融对城镇化进行支持并且对中国房地产金融改革的全局影响降到最低。房地产信托和基金发展规范化，改变融资渠道的单一性；适度发展抵押贷款资产证券化，控制金融风险；积极发展政策性房地产金融机构，支持保障性住房的发展。

参考文献：

[1]中国金融政策报告2015.中国金融出版社，2015，PP94-95.

[2]房地产金融市场分析小组.中国房地产金融报告2014.中国金融出版社，2014，P65.

[3]寇慧丽.房地产金融.人民交通出版社，2007，PP23-24.

[4]房地產金融市场分析小组.中国房地产金融报告2014.中国金融出版社，2014，P65.

[5]高小丹.我国房地产金融政策及实效研究.东北师范大学，2007，PP15-16.

[6]郭庆旺，张杰.中国房地产市场稳健发展与财政金融政策，中国人民大学出版社；第一版2013，PP156-157.

（作者单位：武汉东湖学院 经济学院）