浅论我国商业银行房地产企业贷款信用风险的成因

王凯

摘要：房地产行业是关系到国计民生的重要产业，同时又对我国经济发展起着重要的带动作用。房地产业融资的信用风险主要集中在商业银行，同时受经济波动和宏观政策影响较大。本文浅论影响房地产企业贷款信用风险的的主要原因。

关键词：房地产企业；商业银行；贷款信用风险

中图分类号：F830 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）010-000-01

房地产行业是关系到国计民生的重要产业，同时又对我国经济发展起着重要的带动作用。房地产业融资的信用风险主要集中在商业银行，同时受经济波动和宏观政策影响较大。综合来看，影响房地产企业贷款信用风险的的主要原因有以下几种：

一、政策因素

影响房地产企业贷款信用风险的政策因素主要是指国家或地方政府出台的有关房地产行业的投资政策、产业政策、税费政策以及房地产买卖管理政策等。土地属于稀缺性资源，建立在土地基础上的房地产业更是需求旺盛、销售紧俏，难以满足所有人的消费需求，国家因此对房地产开发进行严格的管理和调控。这些政策的调整往往都对房地产企业的预期收益产生巨大的影响，从而影响房地产企业的整体信用风险。

政府为了抑制房地产泡沫，通过一系列政策调控房价、抑制投资过热，这在对房地产企业的经营结构带来一定的影响。在目前的国内房地产市场中，不少投资商都倾向于高档住宅区、大户型商品房以及别墅等高投入高回报高价格的商品房开发。但是，为保障国计民生，政府加大保障房建设力度，土地供应政策也对中低档商品房倾斜，这使得房地产开发逐渐向中低档商品房转移，部分消费者持观望态度减少购买中高档商品房。以住宅房开发为主的房地产企业受到较大的影响，销售业绩缩水。就目前的形势来看，各大房地产商纷纷开展多元化经营，主战场转移到写字楼等办公用房的开发。

二、企业经营管理因素

商业银行在房地产开发的过程中扮演着至关重要的作用，可以说其直接或间接地参与了房地产开发的所有关键流程，从土地竞标、房产开发到房产销售，银行信贷资金在其中循环、传导、增值。其中任何一个环节发生问题，都会对整个资金链产生严重的影响，进而威胁到银行贷款安全。例如，钢材水泥等建筑材料价格的上涨，导致房地产企业开发成本不断增加，企业收入锐减影响还款。

另外，部分开发商盲目进行房地产开发，未进行充分的市场调查和客户细分，使得部分商品房品质低劣、位置偏僻、周边环境不配套，难以赢得市场，甚至出现了“空城”等无人购买无人居住的不正常现象。既造成了资金链断裂又浪费资源。

三、商业银行本身因素

对高风险的房地产行业，商业银行在风险管理过程中缺乏必要的防范措施，主要表现在以下几方面：

1.贷款审查忽视第一还款来源

一直以来，国内商业银行在审查房地产贷款时过分重视对第二还款来源，即担保品、抵押物等，反而忽视对第一还款来源如借款人收入、现金流、还款能力、信用度的考察和评价。贷款审查片面注重抵押品，是把信贷风险事前防控变成了事后担保。不仅如此，银行对担保品的管理也不能及时到位，过度依赖中介结构，忽视了对抵押物品价值变动的跟踪核算，最终导致抵押物贬值损失。再加上繁琐的抵押物品处理，银行现金回收率大大降低。

2.市场竞争不规范，忽视违约风险防控

我国商业银行的金融产品和存贷服务存在较强的同质性，市场营销手段单一雷同。各银行为争夺客户，取得更多的利润来源，在内部考核中强调业务发展情况而非经营绩效，在对外销售中，降低贷款条件，提供优惠价格。这在最初为企业违约埋下了隐患。

3.信用审查把关不严

商业银行对借款企业的信用风险审查经常把关不严，主要表现在简单的将个人类对私信贷业务和公司类对公信贷业务混淆，不能针对性的把握审查重点；对房地产行业的宏观经济政策了解不够深入、把握不准确，难以把握房地产企业信贷业务的发展方向和节奏；信贷经办人员责任心不强、业务水准不够，对资料的审查不严，信用评定有失公允。

4.信用评级有局限

国内商业银行普遍缺乏房地产行业发展周期内完整真实的数据库，尤其是中小型商业银行，数据库的规模远远不够，银行之间为了资料保密又不肯共享数据信息。数据信息的不完善限制了信用风险分析和模型预测。除此之外，借款人的财务数据也较多出现不真实的情况，不能及时反映企业的经营状况。客户信用评级的结果在这种情况下往往在敏感性上不够，从而使对问题的反映不够准确及时。

在实践中，国有商业银行的信用评级工作主要由业务部门承担，由客户经理直接进行负责，业务部门基于扩大业务规模和保护客户的考虑，往往人为的调整评级结果。此外由于评级结果直接涉及到盈亏结果和不良贷款率的考核，一些管理者也会授意调整评级结果。

四、市场因素

影响房地产信用风险的市场因素主要包括市场和消费者的变动因素。房地产市场的供求状况对房地产企业的盈利水平及还款能力有着极大的影响。由于房地产开发的周期长，楼盘一旦投入建设就难以改变或调整，因此对消费者的需求特点和市场趋势的把握和分析是非常重要的。通常影响房地产信用风险的市场因素包括以下几个方面：

1.消费者需求因素

住房需求是一种刚性需求，但对普通居民来说也是一笔较大的投资消费。受收入水平和消费政策的影响，居民在购房过程中较为谨慎。假如房价持续攀升，而消费者的收入增长不能赶上房价的增长水平，普通居民便会对房产望而却步，持观望态度，或者选择保障房或低价房，从而影响房地产企业的盈利水平。此外，房地产开发期间，消费者的购房偏好有发生转变的可能，由复式建筑转向简单的两居室，由花园式小区转向运动型小区，这些转变也对房地产的销售带来一定的影响。

2.投资炒房因素

部分投资者以投机为目的购买房地产，并不属于真是的购房消费，因此从本质上讲，其在房地产价值循环中属于多余环节，会不断的推高房价。许多炒家首先利用按揭或抵押等方式向银行贷款买方，然后以更高的价格将房产出售或出租，进而赚取差价。这种炒房行为不断的推高了房价，当房价超过了市场可以承受的水平，投资性房产大量囤积，就会导致虚高价格的破灭，投资性买方的贷款资金难以回收。不仅如此，房地产行业通常以房地产作为抵押品，假若楼市泡沫破灭，作为抵押物的房地产也会大量缩水贬值，影响银行信贷的安全。

3.市场竞争性因素

近年来，房地产开发企业激增，不少其他领域的公司也难以抵制房地产的暴利诱惑，纷纷开展房地产开发业务。在建工程数量繁多，各种楼盘争相林立，在楼盘的设计及销售对象上重叠严重，这些市场竞争性因素直接影响商品房的销售，进而增加了销售资金回笼的不确定性。