“营改增”实施后对房地产企业的影响

文/何健英



“营改增”实施后对房地产企业的影响

文/何健英

摘要：我国目前有四大行业尚未完成“营改增”的试点工作，分别是建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。房地产企业“营改增”试点工作将面临着众多的挑战。而“营改增”作为优化房地产行业结构和结构性减税的政策，能够帮助房地产企业降低税负。但是由于“营改增”实施初期，房地产企业很难完全获得能够抵扣的进项税额，导致房地产企业的税负不但没有降低，却是在不断的升高。本文针对“营改增”实施之后对房地产企业的影响进行深入的分析，提出了能够推进房地产企业“营改增”实施的改革措施。

关键词：营改增；房地产

一、“营改增”的理论基础

(一)税收效率原则

税收经济效率和税收行政效率是税收效率原则中的两个重要组成部分。税收经济效率指的是税收应该具有“中性”，不能对企业的经济运行产生任何的影响，但事实上，无论是何种税种都会对企业的经济运行产生不同程度的影响，“营改增”实施前，商品流通的每个环节都要缴纳营业税，且商品生产中所投进的资本品和消耗等是不会扣除的，使得营业税重复征税的现象；税收行政效率指的是将征税所需要的开销减到最少，尽量简单化征税这一过程。征税成本包括了发票印刷费用、税务机关办公费用、税务人的工资以及纳税人的申报费、税款核算成本、咨询费等，征税成本和纳税成本的同时存在使得税务人不得不将不同的税款分开核算，从而无形大大的增加了税务人的工作量。

(二)税收公平原则

税收公平原则具备“中性”，即所有的纳税人都是平等的，这个原则能够为房地产企业的征税营造一个公平的环境，从而在企业内部建立起公平竞争的思想。“营改增”实施前，营业税税额是全额征税的，完全没有考虑纳税人的利益，从而也就偏离了税收公平原则；“营改增”实施后，增值税只针对增值额征税，使得纳税人承担的增值税的税负能够较为平衡，所以增值税与营业税相比，能够更好的体现税收公平原则。

(三)课税范围对税负转移的影响

课税范围越大，就越难找到可以转换的商品，从而就越难转稼税负，房地产企业所要承担的税负就越大；反之，课税范围越小，房地产企业就能够更好的转换商品，从而就能够转嫁税负，所以房地产企业的税负就会更小。每一种商品都需要企业自己缴纳税款，从而会导致成本增加，很多供应商为了避免缴税就会找一些商品更换，从而降低企业税负。

二、“营改增”政策对房地产企业的影响

(一)测算模型的构建

房地产企业在实施“营改增”前为缴纳销售不动产营业税及相关税种；实施后即为缴纳销售不动产增值税及相关税种。因此第二种方式下房地产企业可以采用一般计税方法计缴增值税来计算企业税负，即用销项税额减去可抵扣的进行税额，而增值税的销项税额可以直接用不含增值税的营业收入来表示，进项税可抵扣的金额可以直接用营业成本来表示。

1.税率的假设

自“营改增”实施之后，试点地区新增了11%和6%两档税率，建筑业的增值税税率为11%。经过我国建设学会的研究后发现，如果建筑业的征收税率为11%，则85%以上的房地产企业的税负都会增加到原来的90%以上，所以必须将建筑业的增值税税率稳定在5%到6%之间。而由于建筑安装的成本占据了大多数的房地产企业可抵扣的进项税额，建筑业增值税就可以直接作为房地产上游行业的的增值税税率，再加上房地产企业建筑成本中能够获得大量的进项可抵扣税额，所以6%的低税率是不可能实施的，从而本文房地产企业的增值税税率分别假设为17%和11%，上游企业的增值税税率假设为6%。

2.不同税率下模型额构建

在“营改增”实施之后，房地产上下游企业均为增值税纳税人，其中上游房地产企业能够开具更多的增值税专用发票。但是实际情况是增值税发票开具由于受多种因素的影响，房地产企业很难获得一定能够抵扣的增值税发票，有时候还有不能获得增值税发票的情况。本文将房地产企业获得可抵扣的增值税发票的比率分为0%-5%、5%-30%、30%-60%、60%-90%、100%五个等级，假设房地产企业能够获得可以完全抵扣的增值税发票，当销项增值税税率为17%，进项增值税税率为6%时，经过计算房地产企业的营业成本和营业收入之比是158.83%，但是营业成本和营业收入之比等于或大于158.83%的情况在现实中是不可能的，所以此假设不成立；而当销项增值税税率为11%，进项增值税税率为6%时，经过计算房地产企业的营业成本和营业收入之比是81.83%，这种情况在现实中是存在的。

(二)房地产企业税负变化测算及影响分析

1.样本的选择

本文选取除了按公允价值模式计量的投资性房地产企业的排名前20的上市房地产公司作为样本。

2.样本的分级

本文以房地产公司房地产开发收入占营业收入比率来进行样本的分级，第一级为96%-100%，第二级为90%-95%，第三级为50%-89%，第四级为0%-49%，其中房地产开发业发展的越好，企业增值税税额的精准度就会越高，从而就更有研究价值。

3.税负的测算

本文对房地产公司的增值税税额进行了精确的测算，并将其与公司实际缴纳的营业税税额进行了比较，而结果显示，当房地产行业增值税税率为11%，上游企业增值税税率为6%，可抵扣进项税额为100%，房地产企业营业成本和营业收入之比低于81.83%时，房地产企业的税负会增加。

(三)结论分析

根据上述可知道，增值税税率和进项获得的可抵扣的税额是影响房地产企业税负增加或减少的主要因素。房地产企业进项获得的可抵扣的税额越多，企业的税负就越有可能降低。而在“营改增”刚刚开始实施之时，房地产企业要想完全的获得可抵扣的进行税额是不可能的，所以“营改增”实施初期房地产企业会面临较大的税负压力，在“营改增”实施之后的一段时间内房地产企业的税负还会持续的上涨，所以房地产企业应将改革的重点放在获取全部可抵扣的增值税发票上，通过政府的帮助，推进“营改增”的实施。

三、“营改增”实施后，房地产企业的应对策略

“营改增”实施能够推进我国的经济转型，大幅度的降低我国的结构性税款。房地产企业要想减轻企业的税负，保证企业能够积极的、平稳的开展“营改增”，房地产企业需要做出以下改革。

(一)在“营改增”实施之前，精确的进行税负测算，根据企业自身实际情况制定出科学的税率

在“营改增”实施之前，房地产企业需要对其税负进行精确的测算，同时房地产企业需要全面的、透彻的分析“营改增”的实施对房地产企业造成的各种影响，并结合其独有的特性来科学的、合理的制定符合自身实际情况的税率，确切的落实“营改增”的减税目的，减轻房地产企业的税务负担，使得“营改增”能够有良好的环节也推进实施。

(二)完善财政补贴制度，保障试点房地产企业能够平稳运营

“营改增”相关的试点房地产企业因“营改增”的实施导致税务负担在不断上升，国家为了提高房地产企业参加“营改增”的积极性，应对相关房地产企业提供一定的财政补贴，保障房地产企业在“营改增”实施期间能够平稳运营，不会因“营改增”的实施给企业带来不好的影响。政府必须完善财政补贴有关规章制度，因为不同的房地产企业所承担的税负是不同的，所以政府应根据不同房地产企业的不同税负给其发放财政补贴，发放财政补贴的手续不宜太过复杂，政府应尽量简化，保证财政补贴资金能够真正的落实到试点房地产企业的手里，从而保障试点房地产企业“营改增”工作的有效开展。

(三)加强企业内部控制，严格管理发票，减轻企业税负

在“营改增”实施之后，增值税发票就不再只是作为财务信息的原始凭证，因为进项税额就可以从销项税额中抵扣，所以房地产企业必须加强内部控制，同时加强发票的管理，并制定完善的发票管理制度，除此之外，房地产企业必须制定完善的增值税发票专人保管制度，企业必须要求采购人员在采购时一定要获得能够抵扣的增值税发票，财务部门工作人员也要对采购人员的行为进行严格的监督，保证增值税发票是一定能够抵扣的，从而降低企业的税负。

四、结语

在房地产企业实施“营改增”初期，由于进项税额不能够完全的可抵扣，房地产企业的税负会不断的增加，房地产企业要想更好的推进“营改增”的实施，首先必须精确的测算税负，根据企业的实际情况制定税率；其次政府应该完善财政补贴制度，根据不同企业的不同税负发放财政补贴，保证试点房地产企业在实施“营改增”时有足够的资金来运转企业；最后，房地产企业应加强内部控制，加强发票的管理，保证企业能够完全获得可抵扣的进项税额，从而降低企业的税负。

参考文献：

[1]李印红.房地产行业营改增[J].中外企业家,2014(33):32+37.

[2]王东辉.试论营改增政策对房地产行业的影响[J].财经界(学术版),2015(07):334-335.

[3]黄燕,夏春莲.“营改增”对房地产企业的影响[J].市场周刊(理论研究),2015(04):52-53.

(作者单位：重庆博友投资有限公司)