永州地王易主或涉两亿元国资流失

文 《法人》记者 王磊磊

永州地王易主或涉两亿元国资流失

文 《法人》记者 王磊磊

湖南永州的一宗土地先是以7亿多元的价格刷新了永州市土地成交最高价纪录，加冕为永州地王，然而3个月后，该地块又再次挂牌，以低于前次交易2亿元的价格再次成交。地王两次出让是否导致2亿元国有资产流失？永州市政府又为何没收了参与拿地的民企1亿元保证金

霜降刚过，湘江水畔景致如画。伴随着湖南永州市“一江两岸”的城市发展格局的确定，湘江之畔湘河东路一线，已然是寸土寸金的城市重心所在。如果说沿江一带是永州市的黄金地段，那么地处宋家洲大桥和湘江东路交界处的所在，便是这沿江一带的烫金之地。如今这烫金之地被高高的围挡遮起，临街一侧建筑顶端的几个大字宣示着主人的身份——金盘世界城。

售楼处的宣传册中如此描述：这沿江100亩土地上即将拔地而起的，是投资30亿元、建筑面积50万平方米、融大型购物中心、主题商业街区、商务办公、瞰江住宅为一体的永州第一地标级城市综合体。地基刚刚打好，宣传已然铺天盖地。

然而，这辉煌蓝图背后却隐藏着多方博弈的故事—2015年1月，该地块先是以71094万元的价格刷新了永州市土地成交最高价的纪录，加冕为永州地王，让人疑惑的是，三个月后，该地块又再次挂牌，以低于前次交易2亿元的价格再次成交。地王两次出让是否导致2亿元国有资产流失？永州市政府又为何没收了参与拿地的民企1亿元保证金？争议的风波，正在永州愈演愈烈。

涉案地王开工建设前的远拍

棚改项目成黄金地块 非净地出让引争议

三年前，这片繁华的区域是老旧居住区，房屋密度大，使用年限久，房屋质量和环境卫生糟糕。为改善人居环境，提升城市功能和品质，2012年永州市委、市政府决定将该区域纳入棚户区改造范围。2012年和2014年，市政府分别公布了冷水滩河东城市综合体建设项目建设范围内国有土地上房屋征收与补偿方案以及调整补充意见。2014年纳入湖南省住建厅棚改项目。

该项目国有建设用地使用权在2014年9月24日挂牌出让时，因无人参与竞买流拍。此后，2014年12月14日，湖南省永州市公共资源交易中心在网上发布《冷水滩河东城市综合体国有建设用地使用权挂牌出让公告》，2015年1月16日，3名竞买人经184次网上竞价，湖南华湘财富实业有限公司最终以71094.18万元竞得。竞得人湖南华湘财富实业有限公司与市公共资源交易中心于挂牌成交当日签订《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》。

公开信息显示，华湘公司成立于2014年12月2日，福建省财富投资公司系大股东，占股60%；其他几位自然人共占股40%。经营范围系房地产开发、经营、租赁、酒店管理、商业投资等。

2015年1月23日，土地交易最终确认后，永州当地官媒刊发一条《我市一宗土地拍卖成交价创历史新高——100亩卖出7.1亿 溢价2个亿》的新闻，称“开创我市土地成交总价及溢价之历史先河”，“地王诞生说明，投资客和消费者对永州市场充满信心，令人欣喜”。

此外，官媒报道特别指出——严明规则，公开透明，规范操作，对树立市场主体的信心尤其重要。“市国土资源局切实规范土地市场，坚持做到必须净地出让”，“新的城市综合体土地出让，公开透明，操作规范，让各个市场主体感受到公平公正的社会氛围和清正廉明的新风在吹拂”。

然而，在李文捷看来，事实并非如此。李文捷是华翔公司大股东福建财富投资公司副总经理。李文捷表示，尽管永州官方自2014年9月便曾宣称，完成了项目土地的征收和拆迁工作，但直至2015年4月，仍有多家拆迁户没有完成搬迁，地上仍有残留建筑物未拆除。

“在签订完土地成交确认书后，永州市国土资源交易中心将该项目出让红线图移交给湖南华湘财富实业有限公司，但是由于没有达到净地出让的标准，其中3亩地没有纳入征收范围，30多户没有签订搬迁协议，土地仍未平整，公司曾于2015年2月15日发函，要求永州市国土局、公共资源交易中心履行交地义务，但并未得到回复。”李文捷说。

在土地成交确认书和拍卖公告上，《法人》记者注意到规定了这样的条款：“该宗地块上房屋拆迁等遗留问题由冷水滩区政府在成交后180天内处理到位。”

针对这一问题，李文捷认为，根据国土资源部2012年7月颁布实施的《闲置土地管理办法》明确规定，土地使用权转让应当具备：土地权利清晰，没有法律纠纷。“也就是说，所有的土地出让都要做到净地出让，显然永州市国土资源局、公共资源交易中心是在违规操作。”

永州市国土资源局曾提出，按照该项目《挂牌出让公告》明确规定：“该标的物按现状条件出让；竞买申请人自行踏勘现场，审阅出让文件，一经报名、报价，视为对该地块无异议。”也就是说，该项目已经按现状出让。

对此，华湘公司表示无法接受，“永州市国土部门不按法律办事，却以现状交付为理由推脱责任，试问，仅靠现场踏勘，如何能看出该地块仍存有法律纠纷？”李文捷表示。

亿元保证金被没收 高效仲裁为哪般

就在华湘公司仍在为国土局没有实际交地一事焦头烂额之际，意想不到的事情接踵而至。

该项目《竞买须知》规定：“土地成交后30天内，竞得人再缴纳30000万元土地出让金。成交后30天内未缴纳30000万元，视为竞得人违约，该竞买《成交确认书》解除。”《竞买须知》中还载明：“地上遗留问题的处理不影响成交价款和交易服务费的缴纳。”

该项目《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》约定：“竞买人在成交后30天内再缴纳30000万元，余款在成交后180天内缴清；如果成交后30天内未按时缴纳30000万元，出让人和挂牌人可以单方面解除此《成交确认书》，竞得人所缴纳的履约保证金不予退还，出让人有权组织该宗地重新挂牌出让；若本成交确认书履行时发生争议，可向永州仲裁委员会申请仲裁。”

此后，永州市国土资源局、市公共资源交易中心、市城市建设投资发展有限责任公司于2015年2月26日向湖南华湘财富实业有限公司送达了《关于解除冷水滩河东城市综合体〈国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书〉的告知书》，同时根据《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》第十条的约定，向永州仲裁委员会申请仲裁，请求裁定解除《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》，不予退还10218.836万元定金。

永州仲裁委员会受理后，于2015年3月16日组成仲裁庭。仲裁庭于2015年3月27日上午组织第一次开庭。在开庭审理过程中，被申请人湖南华湘财富实业有限公司提出，该公司于2015年3月23日向永州市中级人民法院呈送了《民事起诉状》，提出确认仲裁条款无效的请求。永州仲裁委员会依法中止庭审。

2015年3月23日，在华湘公司向永州市中级人民法院提起民事诉讼的同时，福建财富投资公司以湖南华湘公司股东身份向市中院提起行政诉讼。

2015年4月3日上午，永州市中级人民法院开庭审理，在原告湖南华湘财富实业有限公司没有出庭的情况下，当日永州市中级人民法院便出具了《民事裁定书》终审裁定，驳回原告湖南华湘财富实业有限公司关于确认仲裁条款无效的请求。4月7日，永州中院又对华湘公司和福建财富公司提起的行政诉讼做出了不予受理通知书。

4月7日上午，永州仲裁委员会再次组织开庭审理，以永仲决字(2015)第4号《裁决书》裁决解除申请人与被申请人签订的《国有建设用地使用权挂牌成交确认书》，被申请人所缴纳的定金10218.836万元申请人不予退还。

“从组建仲裁庭到下达仲裁书，中间经历了向法院诉请仲裁条款无效，提起行政诉讼等过程，竟然只用了短短20天时间，仲裁只用了6天，在这期间，直到永州中院作出一审裁定，华湘公司和福建财富公司仍未收到法院的受理通知书和开庭传票。这样的‘高效’实在罕见。”对此，湖南省律协行政事务专业委员会主任、湖南中楚律所主任杨建明表示。

《法人》记者在永州采访了解到，永州仲裁委主任系永州市政府法制办副主任兼任，该案件首席仲裁员系仲裁委主任，国土局指定仲裁员系永州市政府法制办审核备案科科长，仲裁委与市政府法制办于同一地点办公。

对此，福建财富公司副总经理李文捷表示：“负责案件审理的都是政府官员，涉及的又是永州市政府的利益，如果说永州市的领导没有干预司法，我们是无论如何都不会相信的。”

金盘世界城正在施工建设

地王再次出让 或涉2亿元国资流失

一边因土地被回收、保证金被扣导致的风波沸沸扬扬，另一边涉案的地王又被装饰一新，重新面世，只不过和前次不同的是，同一块地，却缩水了将近2亿元。

2015年4月28日，湖南省永州市公共资源交易中心再次挂出了《冷水滩河东城市综合体国有建设用地使用权挂牌出让公告》。

这一次和前次竞拍不同的是，此前由3位竞拍人184次竞价才最终落槌，而这次，参与竞拍的只有1位竞拍人，只是象征性地在起拍低价的基础上加了100万元，便以51888.76万元的价格成交。

对此，湖南当地一位要求匿名的房地产开发公司负责人在接受记者采访时表示，在该地块第三次挂牌出让时，曾考虑过参与竞标，“但想到华湘公司的遭遇，最终还是打了退堂鼓”。

最终，金盘子实业控股集团和盛大金禧金融集团成为了这场永州地王争夺大戏的最后赢家。公开信息可以看到，2015年5月15日盛大金禧集团和金盘子集团召开庆祝大会，2015年11月2日，金盘世界城项目正式开工，多位永州市领导到场庆贺。

公开信息显示，湖南金盘子实业控股集团有限公司注册于2014年9月，注册资本50000万元，经营范围以自有资产从事房地产投资与开发，自有房地产经营以及其他众多领域。

一家欢喜一家愁，当金盘子公司以比上家便宜2亿元的价格拿到土地，紧锣密鼓筹划项目开发的同时，华湘公司和福建财富公司却走上了一条漫长的诉讼和投诉之路。

福建财富公司副总经理李文捷向记者介绍，事实上，早在项目拆迁过程中，华湘公司便向负责拆迁的永州城投借款7000万元，用于“项目前期工程，可研、环评、立项、项目内住户房屋征收补偿等”。“只是没想到不仅地没拿到，还被没收了1个亿的保证金，重新拍卖的价格又如此低廉，我们怀疑这里面有猫腻”。

为此，华湘公司的股东曾向湖南省纪委和国土资源部进行了举报。

土地出让是行政行为还是民事主体交易引争议

在此前的仲裁过程中，华湘公司和福建财富公司曾向永州中院提起行政诉讼，但永州中院以合同约定仲裁条款以及仲裁程序已经启动为由，对案件进行了不予立案的决定，并下发了不予立案通知书。

对此，华湘公司和福建财富公司代理律师杨建明告诉记者，该份不予受理通知书存在重大瑕疵，“众所周知，法院所出具的所有法律文书，应做到一案一号，但这份不予受理通知书，只有法院的公章却并没有案号。”记者经查阅发现，确如其所言。

针对案件中的有关问题，华湘公司和福建财富公司多次向湖南省高级人民法院进行了反映。湖南省高院2015年4月29日，向永州中院下发通知书，要求依法处理，4月30日，永州中院又再次受理了福建财富公司对永州市政府和国土资源局提起的行政诉讼。

2016年4月27日，永州中院下达裁定，裁定认为，被告市政府的行政审批行为是内部审批行为，对外不发生法律效力，故驳回福建财富公司对永州市人民政府的起诉，对于国土资源局的起诉，永州中院裁定认为，案件的焦点在于涉案地块是否是“净地”出让，经审理认为，涉案宗地的出让，符合“净地”出让要求，故驳回福建财富公司的诉求。

究竟涉案宗地是“毛地”还是“净地”？记者注意到在开庭的庭审笔录中有这样的记载：“庭审小结：关于本案的争议焦点问题是毛地出让，毛地出让的事实客观存在，依据法律和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，毛地出让是违反行政法规定的。”然而，判决结果又和庭审笔录中记录的小结完全相反。

对此，中国社会科学院法学研究所研究员、中国民法学研究会常务副会长孙宪忠、中国商法学研究会副会长陈甦、中国民法学研究会常务副秘书长谢鸿飞三位教授联名出具法学专家论证意见书，一致认定，涉案土地的出让行为（毛地出让）和《成交确认书》的签订均存在不完全符合法律规定的瑕疵，永州市国土部门未交地在先，足以使华湘公司行使先履行抗辩权，华湘公司缴纳的保证金不应被没收。

中国行政法学研究会副会长，北京大学法学院教授湛中乐在接受本刊记者采访时也认为，本案中仲裁委没有管辖权，仲裁委受理并裁决没收华湘公司1亿元保证金的行为涉嫌违法。他具体解释:“本案因国有土地出让而起，土地招拍挂过程中的行为显然系政府土地管理部门行使相应行政职权的行为，这在最高人民法院对于有关问题的司法答复中很明确地将其定性为具体行政行为，新的行政诉讼法中也已经把土地招拍挂、签署成交确认书包括土地出让合同都归为行政行为，永州法院一审受理、判决，都确认了土地部门与受让人签订土地成交确认书属于行政行为。”

湛中乐表示，法界通说认为土地出让纠纷是行政法律关系，故与之相应，本案并不是民事，而是行政争议。“根据《仲裁法》的规定，仲裁委不能受理依法应当由行政机关处理的行政争议，显然永州仲裁委受理了此案，并裁决没收华湘公司的保证金，是涉嫌违法的。”

此后，由于不服裁定，福建财富公司向湖南省高级人民法院提起了上诉，目前案件正在审理阶段。

为了核实该起地王案中的情况，《法人》记者先赶往了永州市国土资源局，该局办公室负责人表示，记者采访必须先由市委宣传部新闻科批准，国土资源局才会接待。随后记者又赶往了永州市委宣传部新闻科，取得了“采访许可”后，记者回到国土资源局，经过一小时的等待，该局办公室负责人告诉记者，“领导指示，目前案件正在审理，所有结果依照法院判决，不方便接受采访”。

此后，记者又赶往了永州市政府法制办和仲裁委，并提出要求采访仲裁委主任刘功文，法制办办公室人员与刘功文联系后回复，记者必须提供永州市委宣传部开具的盖章公函方能接受采访。此后，记者又找到了参与仲裁的审核备案科科长胥耀辉，他表示，没有领导许可不便接受采访。本刊将继续关注案件进展。