物流地产的租赁经营模式

周建成

除了自建自用类型的物流仓储设施之外，其他绝大多数物流仓储设施的经营管理活动都包含着租赁关系，即出租人出租物流仓储设施以获取经营收入，承租人租赁物流仓储设施以满足自身需求。物流地产租赁经营管理框架概要性地反映了绝大多数物流地产项目中物流仓储设施经营管理的核心特质。同时，物流地产租赁经营管理是丰树、安博、嘉民、麦格理、平安不动产、普洛斯、安博、新熙地等绝大多数专业物流地产商的主流经营管理模式，也是Fedex、UPS、DHL、NAGEL、通用汽车、大众、雀巢、宝洁、丰田、三星、本田等制造企业、流通企业和第三方物流企业满足物流仓储设施需求的重要方式。

一、物流仓储设施的物业界定

在物流地产租赁经营管理活动中，物流仓储设施的出租方和承租方首先应该对租赁物业进行界定。具体而言，一方面是对物流仓储设施的基本情况及用途进行界定；另一方面是对物流仓储设施的物业条件进行界定。

1.物流仓储设施的基本情况及用途

物流仓储设施的出租方和承租方应该对合作标的坐落位置、坐落地块的土地性质、规划用途、土地使用权人、使用期限、租赁物业的组成部分、建筑面积、使用面积、产权面积、计租面积、配套物业的情况，以及租赁物业的建筑规划总平面图、各层建筑平面图、停车场平面图等核心内容进行清晰界定。

2.物流仓储设施的物业条件

物流仓储设施的出租方和承租方对合作标的物业条件的界定，主要包括三个方面，一是基本条件；二是粗装修条件；三是设施设备条件。

首先，就物流仓储设施的基本条件而言，物流仓储设施的出租方和承租方应该对合作标的的仓库类型（含堆场、简易仓库、普通平房库、普通楼房库、高层货架仓库、立体仓库）、楼层数量、层高、柱距、租赁物业建筑规划总平面图范围内配置的地上及地下停车场等设备设施等物业条件进行清晰界定。

其次，就物流仓储设施的粗装修条件而言，物流仓储设施的出租方和承租方应该对合作标的外立面广告位的使用权归属、价格确定和改造费用归属；旗杆设置的施工责任和要求；室外广场、道路、停车场、划线、绿化、路灯的施工责任和要求；电梯间、消防疏散用楼梯间、卫生间墙面、地面、吊顶、卫生洁具、蹲位隔断等的用材用料、施工责任和要求；室内地面、外墙采光通风窗等的用材用料、施工责任和要求进行清晰界定。

最后，就物流仓储设施的设施设备条件而言，物流仓储设施的出租方和承租方应该对合作标的电源（含总配电箱、配电室、配电柜、电缆、电缆桥架、布线等）、消防工程（含强排烟系统、消防水系统、消防报警系统等）、电动直升梯与货梯、公用给排水设施、雨污水管及上、下水管道、弱电（含电话、网络WIFI）、监控系统等设施设备的安装施工责任和要求进行清晰界定。

二、物流仓储设施的产权约定

物流仓储设施的产权约定主要是指出租方和承租方对于合作标的的物业产权、抵押、转让及规划用途等四个方面内容的约定。

首先，就合作标的的物业产权而言，物流仓储设施的出租方应该保证租赁物业的土地使用权和房屋所有权是完整和充分的，不存在任何产权和债务纠纷。承租人对于租赁物业的经营管理不会受到任何产权和债务纠纷影响。

其次，就合作标的的物业抵押而言，物流仓储设施的出租方应该保证在与承租方正式达成合作前未对租赁物业设定任何抵押。在出租方和承租方正式达成合作后，出租方对租赁物业设定抵押前应该事先书面通知承租方并确保承租方权益不受任何损害。

再次，就合作标的的物业转让而言，物流仓储设施的出租方在租赁期内对租赁物业的转让、出售必须提前书面通知承租方，在同等条件下承租方具有优先购买权。如果未经承租方同意，出租方一般不得采取分割产权的方式向公众出售租赁物业。

最后，就合作标的规划用途而言，出租方应该保证租赁物业的规划用途为物流仓储设施业态。另外，租赁物业交付后出租方在租赁物业用地范围内进行新建、改建、扩建工程，或对租赁物业设备设施进行更新改造必须与承租方商议一致。

三、物流仓储设施的交付约定

物流仓储设施的交付约定主要是指出租方和承租方对合作标的的交付条件、交割事项和法律凭证三个方面内容的约定。

首先，就合作标的的交付条件而言，物流仓储设施的出租方应该按照事先与承租方约定的交付时间按时向承租方交付租赁物业。出租方向承租方正式交付的租赁物业除了达到双方约定的物业条件外，还必须满足以下交付条件。对于新建物流仓储设施来说，出租方在交付物业时需要提供租赁物业的竣工验收手续（包括建筑主体、消防、配电工程、给排水工程及电梯工程的验收手续）。对于已经在经营的物流仓储设施来说，出租方在交付物业时需要完成原有客户的清场工作。若租赁物业的水、强弱电气等各项设备设施系统在交付时已无法满足正常使用功能，则出租方应该对上述系统更新改造并验收合格后再行交付承租方使用。

其次，就合作标的的交割事项而言，物流仓储设施的出租方在向承租方交付租赁物业时，应该将租赁物业的物业设备设施（指停车场、总配电室、空调机房总控制间、消防控制室等）及租赁物业的竣工图纸（包括电子版）一并移交给承租方。同时，出租方还应该将水、电、气等各类公用事业费过户到承租方名下，在此之前发生的公用事业费由出租方支付，在此之后发生的公用事业费由承租方支付。

最后，就合作标的的交割凭证而言，物流仓储设施的出租方和承租方应该在项目现场进行正式交接验收，在租赁物业符合交付要求的条件下，双方共同签署《租赁物业交付备忘录》，《租赁物业交付备忘录》是确认物业交付时间及租赁物业计租面积的唯一法律凭证。四、物流仓储设施的租期与租金约定

物流仓储设施的租期与租金约定主要是指出租方和承租方对于合作标的租赁期、装修筹备期及免租期的租期约定，以及对于合作标的租金标准和租金支付方式的约定。

首先，就合作标的租期约定来看，一般而言，物流仓储设施的承租方希望尽可能拉长租赁物业的租赁期，缩短租赁物业的装修筹备期，争取到更长的租赁物业的免租期。简而言之，租赁期一般是从租赁物业交付之日起开始计算。免租期一般也是从租赁物业交付之日起开始计算，免租期内承租方无需向出租方支付租金。装修筹备期是指在物流仓储设施开业前的装修和招商阶段，一般起始于租赁物业的交付之日，结束于租赁物业的免租期内。

其次，就合作标的租金约定来看，一般而言，物流仓储设施的承租方在租赁物业的免租期结束后即开始向出租方缴纳租金。租金标准一般按照逐年递增方式来确定。租金一般可以按月支付或者按季度支付，每期应付租金数量应该按照实际天数计算。

五、物流仓储设施的物业管理约定

租赁物业交付承租方后，一般应该由承租方负责物业管理。因此，在物流仓储设施的出租方向承租方交付物业时，应该一并将所有土建安装及物业设施设备的维修保养情况整理出清单（包括维修保养单位、联系人、维修保养费金额）移交给承租方。

在征得出租方同意后，承租方在维修保养期内可以直接与维修保养单位沟通处理维修保养事宜。如果维修保养单位不能及时提供维修保养服务，承租方可以直接组织维修保养，发生的费用应该由出租方从维修保养单位的维修保养费中划拨给承租方，也可以从承租方应该支付给出租方的租金中予以扣除。

物流仓储设施的房屋结构、消防系统、供水供电系统等各项属于出租方投入的物业设备设施的更新改造应该由出租方负责并承担费用。承租方应该对上述设施及时保养、检修、年检，确保其正常使用。因承租方原因导致上述设施损坏和减少设备设施使用年限而发生的费用及损失应该由承租方负责。属于承租方自行投入的各种设备设施的更新改造应该由承租方负责并承担费用。

承租方在对租赁物业进行装修及经营期间，未经出租方书面同意，不得对租赁物业的房屋结构、原有设备设施结构进行拆改。因承租方拆改行为而引起的各种事故应该由承租方负责。同时，因承租方的拆改导致租赁物业主体结构或使用功能出现不可弥补的缺陷时，承租方应该向出租方赔偿相应的全部损失。

属于出租方责任范围内的设备、设施因本身质量问题而造成人身伤害或财产损失时，出租方应该负责进行赔偿。因承租方管理问题而造成人身伤害或财产损失时，应该由承租方负责赔偿。