浅析当前形势下房地产经济如何发展

摘 要：房地产行业作为资金密集型产业，涉及的关联行业众多，能够吸引大量的投资，同时也为社会提供了大量的就业机会，因此在整个国民经济体系中的地位十分重要。但我国房地产经济在发展过程中仍然存在许多问题，这些问题如果未能得到有效解决，会阻碍房地产行业的稳定健康发展，甚至还会影响整个国民经济的发展质量。针对房价增长不合理、市场发展不成熟、企业融资困难以及中小企业发展阻碍重重等问题，需要从问题的症结出发，多措并举，多管齐下，对我国房地产市场进行综合整治，方能促进我国房地产市场的健康、协调发展。

关键词：房地产行业 国民经济 发展方向 问题及对策

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2016）06-280-02

引言

房地产行业是国民经济的重要领域，其关联行业众多。房地产企业发展的水平对于整个国民经济的良好发展都具有重要意义。住房问题是百姓生活的基本问题。当前我国房地产行业发展态势良好，对于整个国民经济的发展起到了积极的促进作用。但是，目前我国房地产发展中还存在不少问题，房地产开发地区和市场分布不均，房地产开发企业缺乏长远规划、企业管理水平落后等均制约着我国房地产企业的长远发展。本文将通过分析我国目前房地产经济发展的背景、房地产行业暴露出来的问题，从内外因两个方面探讨我国房地产经济发展的方向。

一、当前我国房地产经济发展现状

当前，我国的国民经济整体保持良好的增长态势，房地产行业也呈现快速发展的态势，成为促进国民经济发展的重要支撑。房地产行业作为资金密集型行业，涉及的关联行业众多，能够吸引大量的投资，也为社会提供了大量的就业机会，在整个国民经济体系中的地位也十分重要。因而，房地产行业的稳定发展事关国计民生，与整个国民经济的稳定运行和人们的生活密切相关。

然而，以美国次贷危机为导火线的全球性的金融危机之后，全球的金融市场都面临着急剧动荡，同样也影响到实体经济领域。中国作为国际社会一员，在金融危机面前也不能幸免，我国的经济增长、对外贸易、金融市场、市场价格、国内就业以及企业经营都受到全球金融危机的负面影响。

美国金融危机对中国房地产经济也有着双重的影响。就不利影响而言，美国金融危机加剧了对房价下降的预期，使得市场对经济增长的信心减弱，对房价形成了进一步下调的预期。同时，国内外的经济形势不佳也降低了人们的收入能力以及收入的预期，削弱了人们的购房能力。此外，国际金融危机之后，房地产开发企业融资的难度加大，在信用危机的压力下，投资者市场信心不足，加之地产开发商的资金短缺，使其投资活动受到限制。

然而，在金融危机面前，我国的房地产经济面临并不都是危机，也有转机。国家出台的宏观调控政策对房地产经济发展带来了转机。例如，新的信贷政策为房地产市场提供了一个较为宽松的环境，而适度宽松的货币政策又有利于房地产市场的稳定，减税政策也降低了房地产交易成本。再比如，金融危机也促使房地产行业的优胜劣汰。此外，政府加大了对保障性住房的投入，新增了大量的廉租房、经济适用房和棚户区改造工程，对房地产消费进行了有效分流，保障性住房的投入对市场稳定起到了重要作用。

二、我国房地产经济发展遇到的问题

不可否认，当前房地产行业的发展也带动了国民经济的增长，尤其与房地产开发相关的建材、钢筋、机械设备、塑管、玻璃、五金等生产行业。同时，随着房地产开发的进程，出现了大量的商品房和铺面，也带动了卫浴产品、门窗产品和家具商品行业的发展。但我国房地产经济在发展过程中仍然存在许多问题，这些问题如果未能得到有效解决，最终还会阻碍房地产行业的稳定健康发展，甚至会影响整个国民经济的发展质量。总体而言，当前我国房地产经济发展暴露出的问题如下：

1.房地产行业快速发展导致房价快速提高。在城镇化的浪潮下，中国城镇人口大幅度增长，导致城镇房屋的需求大大增加。然而我国的房地产行业与市场经济发展不相符，导致房价快速上升，特别是在人口集中的特大城市，如：北京、上海、广州、深圳等城市，房价的上涨幅度已经远远超过了人们所能负担的合理幅度。

2.房地产适应市场经济发展的程度低，市场发展不成熟。由于房地产市场兴起时间短、发展尚不健全，因而导致中国房地产经济发展过程中尚未形成有效的买方市场，从而导致房价在发展的过程中无法真实地反映出市场供需关系。此外，我国房地产经济发展过程中还存在片面追求高层次、高水平发展的产业结构，其中较为高档的房屋建筑供应较多，而中低端的商品房供不应求。这一现象严重影响了城镇居民的基本生活，大大降低了人们的生活质量。

3.与房地产行业相关的金融体系还不够健全。如前所述，房地产行业是一个资金密集型行业，房地产开发等存在巨额的资金需求。而当前银行指定的松紧政策对房地产行业有着至关重要的影响，一旦银行贷款的资金出现问题，房地产开发项目的工程进度都会受到影响。目前，房地产企业融资渠道十分狭窄，主要途径就是银行贷款、建筑企业垫资以及销售回款。融资渠道单一导致融资难，一旦融资不成时，风险加剧等诸多问题便显现。

4.中小型房地产企业发展阻碍重重。当前我国中小型房地产企业由于自身能力等问题，总体上缺乏战略规划，应对市场风险能力弱，由于没有长期战略规划的考虑，也不研究企业经营管理模式、产品及产业周期、宏观经济环境等问题，对未来风险防范意识薄弱，经营业绩过度依赖单个项目，导致市场波动对房地产企业的经营影响较大。此外，中小企业在企业内部管理上方式较为粗放，没有完整的管理体系和规章制度，导致内部管理制度滞后，而所开发的房产在配套的物业服务和售后服务上无法跟进，缺乏清晰确定的管理制度和盈利模式，这些对于中小房地产企业的发展也极为不利。

与此同时，中小房地产企业面临的融资难问题更加严重，在我国现有的金融市场上，中小企业根本无力进入正规的资本市场进行直接融资，再加之目前我国的资本市场还没有对中小企业完全开发，现有的开发流动资金贷款、房地产开发项目贷款以及房地产抵押贷款三种贷款方式期限都很短，所以根本满足不了房地产实际开发周期长的现实需要。

三、推动我国房地产经济发展的对策

针对以上提出的房价增长不合理、市场发展不成熟、企业融资困难以及中小企业发展阻碍重重等问题，需要从问题的症结出发，多措并举，多管齐下，对我国房地产市场进行综合整治，方能促进我国房地产市场的健康、协调、可持续发展。

1.强化政府的经济管理职能，促进我国房地产市场步入成熟发展轨道。目前，虽然我国房地产行业的投资环境尚处于相对繁荣的发展阶段，但从市场发展的长期趋势来看，房地产市场还存在不够理性之处。由于房地产行业是国民经济的重要领域，涉及城市基础建设和百姓生活，加之房地产消费所涉金额较大，属于长期投资。因此，要强化政府的经济管理职能，加强对房地产市场的调控，使房地产市场价格更趋合理，市场整体发展更加理性成熟，这也是当前形势和经济发展所需。同时，政府要实现对房地产市场的良好调控，需要通过科学规划、经济调节和法律法规等手段，促进我国房地产市场步入成熟发展轨道。

2.通过科学的总体规划，推动房地产市场经济的健康发展。在房地产开发的过程中，不仅开发商谋取了经济利益，城市的基础设施建设也因此焕然一新，城市的整体面貌也得到改善，直接地提升了城市发展的价值。在看到房地产开发对于城市发展的价值的基础上，政府应该从地方经济和城市发展的长远考虑，综合规范，努力做好现代城市发展建设工作，在深入了解房地产行业发展的内在规律和具体内容的前提下，制定出符合地方实际情况和未来发展方向的科学规划方案，促使房地产行业能够朝着科学、合理的方向发展。

3.完善融资体系，为房地产行业的持续发展增添动力。为从根本上解决当前房地产行业融资难的问题，政府应当拓宽融资渠道、降低融资准入门槛，为房地产开发企业，尤其是中小型房地产开发企业提供多样化的融资途径，使房地产开发企业的融资问题得到切实解决。例如，政府可以根据房地产行业发展的实际情况建立科学合理的抵押贷款二级市场，将房地产市场纳入国家整体经济的发展规划中，促进房地产市场与资本市场的融合，提高房地产行业的资本化水平。只有这样才能有效提高整个房地产行业的发展水平。

4.房地产企业应当建立起科学合理的管理机制和运作模式。房地产企业应当注意分析当前市场形势、盘点自身资源，构建起符合企业自身发展特点的业务模式。在内部管理上，应当强化对产品质量的监控，注重培育企业的营销体系和市场网络，并注重发挥用人制度和市场激励制度的作用，提升企业的管理和服务水平，增强企业的市场竞争力。同时，在企业的发展战略规划上，房地产开发企业也应该明确自身定位，找到符合自身优势和市场需求的定位，坚持差异化经营策略，在特定区域和特定目标群体内建立自己的市场，从而超越市场竞争者。

5.加强企业自身的品牌建设。企业的品牌是企业软实力的体现，代表企业的规划、设计、文化、品质、信誉、实力、服务和营销等多方面的实力。随着房地产市场的日益规范，客户需求日益多样化，企业只有建立起自己的品牌，在市场才有足够的吸引力和号召力，才能获得消费者的认可和青睐。

6.借助科技创新，推动企业转型升级。可持续发展是未来房地产企业发展的方向。在知识经济日益重要，科技创新日新月异的今天，房地产开发行业不可避免地迎来科技创新的浪潮。因此，房地产开发应当从人居环境的改善、房地产智能化、提高资源利用效率以及绿色环保等方面，探索适合人们居住的住房。

结语

总之，在当前金融危机影响尚存，我国的住房需求分布不均的客观形势下，房地产经济作为一项关乎国民经济和百姓基本生活的重要领域发展的产业，态势依然良好，但也面临了不少发展问题，尤其是中小房地产企业在内部制度建构和公司发展战略上还存在不足。从外部环境上，政府监管部门应该切实履行经济职能，拓宽融资渠道，为房地产经济的健康发展构建一个良好的体制环境。从房地产企业自身而言，不仅要注重总体规划，使企业自身发展更加满足市场需求，而且更应该树立创新意识和品牌意识，加强内部管理，构建科学合理的管理模式，只有这样，才能促进企业更加符合未来的发展要求。

参考文献：

[1] 闫新苗.当前形势下中国房地产经纪发展现状及对策研究[J].经济探究导刊，2014（21）

[2] 莫春艳，郑建萍.试论当前经济形势下中小型房地产企业的应对措施及发展对策[J].广西大学学报（哲学社会科学版），2010（1）

（作者单位：济源市国土资源局 河南济源 459000）

[作者简介：刘晓玲（1963—），女，大专，四川眉山人，经济师，研究方向：房地产]（责编：玉山）