城市化进程影响房地产价格的理论机制和实证分析

王震勤 杨孟秋 李晓辉

[摘 要] 近年来，我国城市化进程突飞猛进，房地产价格也不断上涨，城市化进程如何影响房地产价格成为学术界的热点问题。论文先从理论机制研究中得到了城市化进程通过刺激房地产需求和改善房地产发展结构来影响房地产价格的结论，又选取了2000-2013年的城镇人口比率和商品房平均销售价格对二者之间的关系进行了计量分析，认为城市化水平和商品房平均销售价格之间具有长期稳定的相关关系，城市化水平上升必然带来房地产价格上涨。

[关键词] 城市化进程；房地产价格；协整分析；格兰杰因果检验

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2016. 07. 069

[中图分类号] F293.30 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2016）07- 0143- 04

我国改革开放以来，城市化进程发展迅速，同时房地产价格也高速上涨。城市化进程是由多种元素糅合的过程[1]，同时城市化进程也直接或间接地影响了我国房地产价格的上涨。本文将从理论机制和实证分析两个角度来研究城市化进程对房地产价格的影响。

1 理论机制

1995年以来，我国的城市化进程进入到高速发展阶段，城市化水平年均增长 1 个百分点。截至2014年底，中国城镇人口占总人口的比重达到54.8%，地县级区划数有 3 187个，乡镇级区划数达到了40 381个。城市化水平的提高进一步带动了房地产业的发展，我国房地产年平均开发投资额由1995年的2 831.4亿元增加到2015年的95 035.61亿元，商品房平均销售价格从2000年的每平方米2 112元上涨到2013年的每平方米6 237元。不难发现，房地产价格的上涨与城市化进程存在必然联系。城市化进程通过带动房地产市场的需求上升和影响房地产市场的结构变化，从而最终导致了房地产价格的变化。

1.1 城市化进程对房地产需求的影响

随着城市化进程的发展，农村人口大量涌入城市。据国家统计局数据显示，深圳市2014年年末总人口达到332.21万人，相当于1998年的三倍。同时城区改造、旧房拆迁等也都导致人们的住房需求增加。另外随着人们生活水平的提高，消费结构发生变化，度假村、酒店、休闲会所等具有娱乐休闲性质的房地产项目大量修建。我国星级饭店的数量由1995年的3 720个极速扩张到2013年的13 293个。城市化进程不断带动房地产市场消费性需求的增加。

城市化过程中，大量人口由农村向城市转移，并在城市中从事生产活动。因此，很多企业和生产部门为了适应经济发展，扩大生产规模，同时吸引更多的劳动力，就必须兴建厂房、办公楼等各种生产经营用房。据统计资料显示，仅仅2015年第三季度我国厂房竣工面积就达到了29 590万平方米。这样一来，城市化进程刺激了房地产市场的生产性需求。

房地产具有不动产的特征，房地产投资较其它投资方式风险小，升值空间大，收益稳定。2010月，北京、上海等地区的房屋租售比已经达到了1∶600，远远超过了1∶300的国际警戒线。房屋租售比过高，说明居民对租房的需求比不上购房的需求，因此可以认为目前一线城市的房地产市场中，投资性需求占了较大的比例。由于城市化进程的发展，消费者对于大中城市的房地产发展预期比较乐观，这就增加了房地产市场的投资性需求。

城市化进程刺激了房地产市场的需求，然而由于房地产的供给刚性，短时间内房地产的供给量无法快速上升，导致房地产供不应求，价格上涨。

1.2 城市化进程对房地产结构的影响

改革开放前，由于政府大力倡导发展生产力，我国的工业用地比重高达30%以上。随着经济水平的提高，传统工业逐渐衰退，新兴的金融、互联网、服务业等行业的地位逐渐受到重视。目前城市中心人口众多，资源紧缺，环境污染等问题频发，很多城市开始向周边地区疏解非城市中心功能。例如北京市目前已经明确全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心的城市定位，凡不属于“四个中心”战略定位的功能都要向周边地区进行疏解。房地产产业结构也在城市功能不断变化中得到调整，由城市中心地带向周围扩散，同时产业结构不断变化，由工业到住宅再到服务业，向多元化的层次发展。城市化的发展带来的城市变化为房地产业平面结构的改善提供了强大的推动力量。

城市化进程的发展必然还会带来土地空间的立体利用。在城市化过程中，人类对城市空间的利用大概会经历平面——高空以及浅层地下空间——深层地下空间三个阶段[2]。当今发达国家将地下空间的开发作为解决资源短缺和环境污染问题的重要措施。现在我国北京、上海、南京、武汉等许多大城市也大幅度修建地下商业街、地铁等。

2 实证分析

2.1 变量选择及数据说明

本文选取2000年至2013年我国城市化和房地产业的相关数据为研究对象。为了保证研究的可信性、数据的可得性及模型的适用性，城市化选择使用较多的城市化水平（城镇人口比率）为指标，房地产业选择商品房平均销售价格为指标。数据来源于国家统计局提供的各年份的统计年鉴。为了避免各序列的剧烈变动，对两变量值取对数，新的序列为： LnXt， LnYt。具体数据详见表1。

2.2 协整分析

协整检验可以验证两个变量之间是否存在长期稳定的比例相关关系，但此检验只适用于同阶单整的两个变量，所以，在检验之前，先检验变量LnXt和变量LnYt的平稳性。利用Eviews 6.0软件，对两个变量进行ADF单位根检验，结果见表2。

由上述检验结果可以发现，两个原序列的检验P值分别为0.921 3和0.124 5，大于显著性水平0.05，因此LnXt和LnYt原序列均不平稳，无法进行协整检验。需利用差分使序列达到平稳。两个序列的一阶差分序列ADF检验P指分别为0.047 4和0.019 7，均小于显著性水平0.05，因此LnXt-1和LnYt-1一阶差分序列平稳，LnXt和LnYt为同阶单整序列，可以进行协整分析。

对LnXt和LnYt建立回归模型[3]，结果如表3所示。

根据模型拟合结果发现，P值为0，这表明城市化水平对房地产价格有显著性的影响。调整后R方为0.983 598，说明回归曲线的解释能力为98.36%，也就是说在这个模型里，我国房地产价格的总变差中，由城市化水平解释的部分占98.36%，模型的拟合优度较高。

保存上述过程中回归方程的残差，作为均衡误差r的估计值。对于两个协整变量来说，若r平稳，则两变量具有协整关系。所以继续对残差r进行ADF单位根检验。P值为0.004 4，小于0.05，所以均衡误差r是平稳的。这就说明LnYt和LnXt具有协整的关系，也就说明城市化水平和商品房平均销售价格这两个变量之间具有长期稳定的相关关系。

2.3 误差修正模型

应用Eviews 6.0软件对LnXt和LnYt建立误差修正模型，结果见表4。

可以根据上述结果写出均衡方程，

D（LnYt）=10.399 47-0.054 493*D（LnXt）-0.971 239ECM

这个长期均衡方程式说明：代表城市化水平的LnXt每上升1个百分点，则代表房地产价格的LnYt就平均上升0.05个百分点。该模型的短期误差自修正力度为负向的0.97。

2.4 格兰杰因果检验

最后对两个变量进行格兰杰因果检验，结果如表5所示。

由格兰杰因果检验可以看出，在滞后阶数为1阶和2阶时，P值小于0.05的显著性水平，拒绝2和4原假设，说明城市化水平是房地产价格的格兰杰原因，即城市化水平上升，必然带来房地产价格的上涨。这与本文第一部分理论机制所述一致，即城市化进程通过刺激房地产需求和改善房地产产业机构从而影响房地产价格。相反，针对1和3原假设，P值分别为0.360 4和0.882 8，远远大于0.05的显著性水平，因此得到结论：房地产价格不是城市化水平的格兰杰原因。结合现实经济状况，房地产业的发展虽然对城市化进程起到了一定的推动作用，但并不是造成城市化进程的决定性因素。城市化进程是由多种因素综合影响的结果，最根本的是竞技水平的提高。房地产价格上涨只是城市化水平上升的一个显著表现，而不能将二者本末倒置。

3 结 论

本文通过研究城市化进程对房地产价格影响的理论机制，发现城市化进程通过刺激房地产需求和改善房地产发展结构来影响房地产的价格。在此基础上，通过对商品房平均销售价格和城市化水平进行计量分析，得到如下结论：①城市化水平和商品房平均销售价格这两个变量之间具有长期稳定的相关关系，二者互相影响，相辅相成。②城市化水平上升必然带来房地产价格上涨。③房地产价格上涨可能会影响城市化进程发展，但城市化进程是由多种因素综合作用的结果。本文得到的结论对于我国的经济发展具有深刻的启发性和现实意义。我国必须对城市化进程及房地产价格的协同发展制定合理规划，使两者相互促进，协调发展。

主要参考文献

[1]张健，张丽娟，王琛. 城市化对房地产价格上涨的影响和对策探讨[J]. 价格理论与实践，2008（6）：48-49.

[2]朱雅莉. 城市化发展对房地产业发展的影响[J]. 企业家天地：理论版，2010（9）：260-261.

[3]王飞，刘开瑞. 城市化发展对房地产价格影响的理论与实证分析[J]. 西安财经学院学报，2010，23（2）：33-35.