浅谈福建省农村地籍和房屋调查技术的意义和方法

钟晓满

摘 要：福建省农村地籍和房屋调查工作，是为了进一步明晰农村集体建设用地使用权、宅基地使用权，保护农民各项权益，实现农村生产要素在城乡之间的依法有序流动，加快新农村建设和城乡一体化发展。福建省农村地籍和房屋调查项目，是福建省农村宅基地使用权的确权发证工作。目前此项工作还在试点阶段，本文从相关理论结合实际应用入手，简单介绍了农村地籍和房屋调查工作中的工作思路、工作技术流程和工作方法。

关键词：农村地籍；房屋调查；确权登记

中图分类号： P272 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）24-112-2

1 目的和意义

全面开展农村地籍调查及集体建设用地使用权确权登记发证工作，是保障农民合法权益、促进城乡统筹发展、加快推进新农村建设的现实需要；是实现农村产权登记规范化、交易市场化、资产资本化的基本要求；是规范农村住房建设，有效保护耕地、建立现代农村产权制度的基本保障；是激发农村发展活力、维护社会和谐稳定的迫切需要。

开展农村地籍调查及集体建设用地使用权确权登记发证工作的目的是全面掌握农村范围内土地的利用类型、数量、分布及权属、界址等产权状况，满足土地宏观调控、土地利用总体规划编制、全面查清农村范围内包括宅基地、集体建设用地的权属、位置、面积、地上建筑物、构筑物等基本情况，为农村土地确权登记发证工作提供基础资料，有助于明晰产权，维护农村村民权益，是土地各项严管措施落实和国土资源信息社会化服务的需要。

2 工作思路

按照《地籍调查规程》、《房产测量规范》等技术规范，结合试点村实际情况，以满足试点村农村集体土地确权登记发证工作为出发点，立足于已有的工作基础，严格依据国家有关调查规程和标准，在进行1：500地籍与房产调查底图施测时，房角点测量采取与宗地界址点测量统一的技术方法，一并开展，以地籍区为单位，以宗地（丘）为调查基本单元，逐宗调查每一宗建设用地权属，查清调查区范围内的每宗（丘）土地的位置、范围、面积、用途的土地利用现状，填写每一宗地（丘）情况核实表。以地籍、房产调查为基础，以宗地（丘）为依托，以满足不动产登记要求为出发点，充分利用已有不动产调查、登记以及前期审批、交易、竣工验收等成果资料，采用已有集体土地所有权地籍图、城镇地籍图、房产测绘图、新农村建设地形图测绘成果等图件做工作底图，通过内外业核实的方法，完成房屋调查工作，按地籍（房产）信息化的建立要求，利用GIS软件录入宗地属性，建立档案属性库、地形库、房屋数据库、土地利用库、土地权属库，计算各类土地面积，编绘地籍图，测算房产面积，绘制房产图，汇总计算各类土地数据，分析数据成果，形成村镇土地利用现状分析等文字报告；建立本次试点村的不动产权籍数据库，输出各类汇总数据等。

3 工作方法

3.1 资料收集

①收集已有控制测量资料，包括坐标成果、控制网图、点之记、技术总结；②收集已有正射影像图及系列比例尺地形图、地籍图、房产图、土地利用现状图等图件；③收集各级政府及其他有权机关认定的合法权属证明材料、协议书；④收集由土地所有者和土地使用者提供的土地权属来源证明材料；⑤收集其他与土地权属来源有关材料。

3.2 地籍、房产档案入户调查

调查要对收集到的地籍档案、房产档案进行扫描存档，按照一定规则整理并录入档案信息。

3.3 作业区控制测量方法

①每个行政村至少埋设两组或3个两两通视的一级埋石图根点作为首级控制点，与主行政村相距较远的自然村居民地至少埋设一组一级埋石图根点，埋设标准参照《工程测量规范》（GB 50026-2007）的附录B，第B.2.4条执行。②根据收集到的已知控制点，求解FJCORS测量七参数后，对每个一级埋石图根点进行平面坐标和拟合高程的实测。③根据地籍、房产测量需要，临时图根点布设主要选择在居民地周边。

3.4 地籍与房产调查底图测量方法

为了统一精度，地形图测量应采用全解析方法施测，房角点测量采取与房产界址点测量同样的技术方法开展测绘。地形图施测时，既要满足地籍测量精度的要求，又要满足房产测量界址点精度要求。

3.4.1 全野外数字测图

按照1：500进行实地大比例尺地籍和房屋测绘，作为确权登记的基础图件。宅基地地籍和房屋测绘原则上要以幢为单元，集体建设用地以用地边界为单元，主要测绘房屋和边界线内地形地貌，并向外扩充5至15米反映周边相邻地物和地貌特征。1：500数字化地形图测绘和表示的内容，应执行《地籍调查规程》、《房产测量规范》技术标准要求。

外业数据以划定的地籍（房产）子区为单位进行地物、地形要素全野外数字采集。各村地物点按地籍和房产界址要求详尽精确测绘，其他地物要素按1：500比例尺数字地形图的相应国家标准要求进行测绘。一级地物点为道路、街、巷、加固坎（坡、堤岸、沟渠）等转点及其两侧的房屋、围墙（栏杆、篱笆、铁丝网）、其他可起界线（点）作用且耐久牢固角点（边线）明确的地物等要素的角点为一级地物点，其相对临近控制点（一级图根点以上各级控制点）点位中误差≤±5.0cm。 二级地物点为处于隐蔽地区（布设符合图根导线非常困难）的房屋、围墙（栏杆、篱笆、铁丝网）、其他可起界线（点）作用的建筑物或构筑物等要素的角点，其相对临近控制点（二级图根点以上各级控制点）点位中误差≤±7.5cm。其他地物点为不属于一、二级地物点的地物点，其相对临近控制点（含二级图根点以上各级控制点）点位中误差≤±10.0cm。

3.4.2 外业数据采集技术要求

作业过程中，仪器应认真对中、整平，每天第一测站作业开始前，必须检验仪器2c和指标差。每一测站工作，自始至终应加强测站起算数据（核对测站坐标、高程、定向点坐标）的检查，并检核两点实测距离与计算距离是否一致。地籍、房产要素点的测量，边长以全站仪单程测定，水平角、垂直角可只测半测回。房屋测量以墙体角点为准。所有围墙宽度均按依比例测绘，栏杆式围墙（见图1）无论底座高低均以围墙表示，根据底座宽度确定围墙宽度，有柱无底座的，根据柱的宽度确定围墙宽度。

3.4.3 外业数据编辑过程要求

所有填充符号应尽量避免单个符号手工注记方式，而使用“面填充”方式。在绘制房屋线时，应力求最少的线数（如独立的四边房屋，最后应用闭合命令，其边线应为1条）。为保证后期数据库建设需要，房屋结构注记的标注点左下角重心点应落在房屋面内。编辑地籍、房产子区图时，除地形特性线和高程点尽量保留外，其他地物取舍须充分考虑图面容量。

3.4.4 数字线划图编绘要求

3.4.4.1 图层设置

图层按南方成图软件系统规定，门牌层如下：

3.4.4.2各类字体注记规定

① 控制点、高程点按南方成图软件系统规定字高。

②市局单位、乡镇（等线体4 mm），企事业单位、工矿单位（HZ细等4mm），行政村（宋体4mm），自然村（HZ细等4mm）。

③ 铁路、高速、国道等主干道（等线体4 mm），街、道、巷、弄名称（HZ细等4mm）。

④ 河流（宋体4mm）。

⑤ 其他文字说明（HZ细等3mm）。

⑥ 门牌号（HZ细等2mm）。

5 结论

全面开展农村地籍调查及集体建设用地使用权确权登记发证工作，是满足土地宏观调控、土地利用总体规划编制、土地各项严管措施落实和国土资源信息社会化服务的需要，是实现农村产权登记规范化、交易市场化、资产资本化的基本要求，是规范农村住房建设，有效保护耕地、建立现代农村产权制度的基本保障。开展农村地籍调查及集体建设用地使用权确权登记发证工作，全面掌握农村范围内土地的利用类型、数量、分布及权属、界址等产权状况，对加强土地精细化管理、保障广大农民土地合法权益、激发农村发展活力、促进城乡统筹发展、加快推进新农村建设、维护社会和谐稳定具有重要意义。

由于时间的关系，本文只简单叙述了农村地籍和房屋调查技术工作中部分工作方法和应注意的事项，发现了工作中存在的一些问题，也规范了农村地籍和房屋调查技术工作的范围，为科学管理农村地籍和房屋奠定了基础，使国土主管部门有了执法的依据。介于目前此项工作还在试点阶段，农村地籍与房屋调查、地籍图编绘、地籍调查、房屋调查、土地利用现状调查、数据库建设等一系列的后续工作非常烦琐，在此就不一一介绍。