房地产企业融资渠道分析及融资策略选择

万晓川

摘 要 房地产企业在项目开发过程中，对资金的需求是相当集中的，所以房地产企业的融资与项目开发密不可分，融资成功与否也决定了项目开发能否成功。目前，房地产企业融资的渠道日益多元化，融资工具和方式也影响着房地产企业的发展。在当今国家对房地产行业宏观经济调控的政策背景下，本文通过对房地产企业融资渠道的分析，思考房地产企业融资模式的变迁和改革，提出房地产企业在各个发展阶段，选择对应的融资策略，规避融资风险，以求促进房地产企业及房地产行业的良性循环发展。

关键词 房地产融资 融资渠道 融资策略 分析 选择

一、前言

房地产行业作为国民经济增长的主要推动力之一，现已成为我国经济发展的支柱产业。房地产行业与其他行业相比，具有一定的行业特殊性。例如，具有一定的项目开发周期性，在开发周期内，需要投入大量的资金。因巨额的资金需求，资金的运作贯穿着整个开发周期。金融业为其提供资金来源，与房地产行业相依相存，共同发展，关系密不可分。

毫无疑问，融资对于房地产企业自身发展来讲，是非常重要的，尤其是在当前国家对房地产行业实行宏观调控政策的背景下，国内各中小型房地产企业均面临融资难的问题。为解决融资难问题，就需对各种融资渠道进行分析，选择正确的融资渠道组合。

二、房地产企业融资渠道现状分析

房地产企业融资是指通过一定的途径，为项目开发筹措资金的过程。按照融资渠道，可以分为两大类：一种是内源融资，是指公司经营活动结果产生的资金，即公司内部融通的资金，它主要由留存收益和折旧构成。一种是外源融资，是指企业通过一定方式向企业之外的其他经济主体筹集资金。目前，国内房地产企业普遍存在内源融资无法满足项目开发需求的情况，所以大多会转向外源融资。外源融资又主要分为银行贷款、债券融资、股票融资、房地产投资信托基金等方式。

（一）2015年银行贷款方式现状

银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。相关数据显示，房地产开发资金中至少有60%来源于银行贷款，房地产开发资金对银行贷款的依赖程度最大，银行信贷资金几乎介入了房地产开发运营的全过程。2016年1月19日，国家统计局公布了《2015年全国房地产开发投资和销售情况》。2015年房地产开发企业到位资金125203亿元，比上年增长2.6%；国内贷款20214亿元，下降4.8%。值得注意的是，房地产开发企业到位资金中利用外资297亿元，下降53.6%；自筹资金49038亿元，下降2.7%；其他资金55655亿元，增长12.0%。在其他资金中，定金及预收款32520亿元，增长7.5%；个人按揭贷款16662亿元，增长21.9%。

狭义的银行贷款资金仅包括房地产项目开发贷款，2015年度共计发放20214亿元，广义的银行贷款资金除了包括房地产项目开发贷款外，还包括个人按揭贷款，合计共有36876亿元。

（二）2015年债券融资方式现状

房地产企业的债券融资与上市房地产企业股票融资是相似的，通过一个开发项目进行债券融资，总的来说，房地产债券融资是一种专项融资。

2015年以来，房地产企业发债主体不断扩容，交易场所延伸以及审批流程缩短的政策引导下，非上市公司参与发债，有效缓解了房企的融资压力，成了中性以上优质房企的重要融资渠道。2015年，房企公司债发行总规模达到3160亿元，增长幅度明显。2015年恒大分三批发行400亿元境内债，创房企发债规模记录；中海发行两个品种规模共计80亿元的公司债，票面利率仅为3.4%和3.85%，创房企发债利率新低；龙湖首获批发行80亿元境内公司债，其中20亿元5年期品种的票息低至3.93%。

（三）2015年股票融资方式现状

房地产的股票融资模式从理论上讲是最佳融资途径，因为股票融资可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。截止到2015年年底，我国注册的房地产企业约有94000家，但在中国A股市场上成功上市的房地产企业只有137家，2008年金融危机之后，成功在中国A股市场上市的企业仅有4家，2009年上市的有世联行和南国置业，2015年上市的有招商蛇口（换股吸收合并重组）和新城控股（B股转A股），其他均只能通过借壳上市等其他方式，说明通过IPO上市筹资的道路困难重重，并不适合每个房地产企业。2015年1月，证监会宣布取消再融资、并购重组涉及房地产业务的事前审查，资本市场由剧烈波动逐渐趋于稳定。在此背景下，房地产行业2015年定向增发规模达到1579亿元，同比大幅增长254%。

（四）2015年房地产投资信托基金融资方式现状

房地产信托投资基金（REITs）是房地产证券化的重要手段，是指通过发行基金受益凭证募集资金，并交由专业投资管理机构运作，该基金募集资产将专门用于房地产行业相关项目，以获取投资收益或资本增值的一种基金形态。2015年，面对房地产市场存在存货过剩的情况，为刺激市场，提高资金的使用效率，部分房企开始尝试资产证券化，实现轻资产运营。6月8日，鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金正式完成注册，世茂集团分别于7月和11月推出全国首单物业费ABS和购房尾款ABS。天虹商场所持深圳鼎诚物业资产支持专项计划圆满完成，天虹商场收到股权转让款人民币14.5亿元，实现了国内市场首单国有不动产类REITs项目最终落地。

（五）2015年房地产行业融资渠道情况

就本文所述银行融资、债券融资、股票融资和REITS融资四种渠道，2015年度融资金额分别是20214亿元、3160亿元、1579亿元和14.5亿元，占比分别是80.96%、12.66%、6.32%和0.06%，合计融资总额为24967.5亿元。

三、房地产企业融资组合策略选择

房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持：房地产企业处于发展初期则需融资来开发项目；处于发展中期则需要融资来维持项目；发展到一定规模一定阶段还需要融资扩大规模。如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的一环。

（一）成立初期的融资组合策略

一个刚刚成立不久的房地产企业，要想在激烈的房地产竞争市场中立足，首先需要拿出大量的资金进行土地竞拍。由于刚刚成立，还没有稳定的收入来源，仅凭注册资本竞拍土地，需要非常雄厚的初始资本，另外，注册资本使用完毕，对日常生产经营也会形成阻碍。此时，可以选择“自有资金+股权融资”模式，吸收新的投资者进入，共同拿地开发，进行原始的资本积累。

（二）成长期的融资组合策略

房地产企业不断地进行项目开发和销售，此阶段将陆续形成资金流回企业，同时随着项目的开发、广告的宣传，房地产企业在当地将具有一定的知名度，行业竞争力将逐步提高。此时，可采用“自有资金+银行贷款”模式，利用自身的知名度和信用度来获取银行贷款以及各材料商、供应商的商业信用额度。除了该模式外，还可以继续采用“自有资金+股权融资”模式，吸引潜在机构投资者和风险投资资金。

（三）成熟期的融资组合策略

房地产企业处于成熟阶段，企业的市场竞争力大幅提升，拥有了稳定的市场和客户群体，市场占有率也大幅提高。企业为了进一步扩张市场，占领更大的房地产市场，有条件的房地产企业可以到证券市场公开发行股票或债券进行融资，还可以向房地产投资基金筹资和国外投资基金筹资等。

（四）衰退期的融资组合策略

房地产企业现有项目已接近尾声，又没有合适可行的投资项目时，融资的压力反而减轻，还有可能因后期销售回款出现较大的现金流入，出现资金盈余。但仅靠该盈余又无法进一步扩大规模，此时可以吸收合并其他房地产企业，打开新的市场格局，重新回归市场。

除了房地产企业的发展周期决定着融资组合策略外，其实在项目开发过程中，项目开发周期因素也影响着融资组合策略的选择。要通过有效合理的组合策略，以保证开发资金的投入与使用，回收在时间和金额上做到协调一致，以保证项目的顺利进行。

四、房地产企业应对融资风险的措施

（一）建立多层次的房地产融资策略

我国虽然有多种融资渠道，但根据本文2015年房地产行业融资渠道情况可判断，主要的融资方式仍然以银行贷款为主，融资额度占外源融资额度的80.96%。近年来，在国家对房地产行业的宏观调控政策下，银行贷款收紧，房地产企业倍感资金压力。建立一个多层次的房地产融资体系，为不同层次的房地产企业提供区别化的融资渠道，才能真正减少对银行贷款的依赖，更好地把控资金来源，控制项目风险。

（二）根据企业资金情况，适时调整战略方向

根据国家对房地产行业的宏观调控政策可以看出，现阶段国家层面对房地产行业持谨慎态度，房地产开发企业也需谨慎对待新的开发项目，避免过度的市场扩张，控制项目开发风险。房地产行业是国家监控的重点行业，因其与金融体系、国家经济命脉息息相关，所以房地产行业的发展受国家政策的影响较大，房地产企业应据此调整自身战略方向，与国家政策保持一致。2015年3月，重庆楼市有“西城王”之称的晋愉地产处于破产清算的风口浪尖，因其同时在重庆开发8个楼盘，在银行收紧银根的情况下，资金链几度出现断裂，被迫申请破产保护。

（三）慎重选择开发项目，注意区域风险

房地产作为不动产，区域位置上的选择尤为重要。房地产企业不应单纯考虑房价预期走势，而更应该考虑销售是否受阻，对应区域房地产市场是否饱和。2015年度，全国除一线城市外，其他二三线城市新房房价大多出现同比下降，也证明了目前二三线城市房地产市场趋于饱和，若房地产企业继续进行盲目扩张，将会走进融资难的困境，并出现经营风险。

（四）开发适销对路产品，加快房款回收速度

房地产作为一种产品，最终将会体现其产品属性，只有生产适合对应人群居住的产品，消费者才愿意购买。房地产企业在开发前期，需进行市场调研，了解消费者真正的需求，开发适销对路的居住产品。另外，房地产企业需重视销售管理，加速销售房款资金回笼，增加企业营运现金，降低融资风险，摆脱融资困境。

五、结语

当今房地产企业的融资方式越来越多，企业可以根据自身发展和资金需要，进行融资方案组合的设计，主动进行房地产金融的发展和创新，由单一融资模式转向多元化、多层次的融资体系。房地产企业融资渠道策略的选择，也要与房地产企业的发展阶段相适应，不同的发展阶段需要采取不同的融资模式。同时，融资渠道策略的选择，也影响着房地产企业的发展，只有选择正确的融资渠道策略，才能为企业发展注入血液，企业有了良好的发展才能形成良好的竞争力，最终促进房地产行业的良性发展。

（作者单位为重庆乐信实业集团有限责任公司）

参考文献

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