REITs融资模式在河南省廉租房建设中的应用

【摘 要】 融资难一直是制约河南省廉租房建设的一大瓶颈，而REITs融资模式是解决廉租房融资困境的最佳选择之一。基于此，文章结合河南省廉租房建设的实际情况，深入而详细地分析河南省廉租房的融资现状和REITs模式的性质，研究REITs融资模式在廉租房建设中应用的必要性和可行性，设计REITs融资模式的运作流程，并为丰富和完善河南省廉租房REITs融资模式提出相关政策建议。

【关键词】 廉租房； REITs融资模式； 运作流程

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2016）08-0020-03

一、引言

自1998年国务院提出廉租房政策以来，河南省积极响应国家号召，在廉租房建设方面取得了显著成效。但资金约束却是廉租房建设一直面临的巨大难题[1]，河南省也不例外，虽然政府已经投入了大量的资金来保证廉租房的顺利建设，但是省内还是有很多低收入人群住不起房子，生活水平难以得到实质性的提高。这些现象均表明，仅依靠政府力量来建设廉租房是远远不够的，资金短缺的问题已经严重阻碍了河南省廉租房建设的进行，为了使廉租房建设能够长期顺利地进行下去，找到一种新的融资模式已成为当务之急，而REITs便是最佳选择之一。鉴于此，本文结合河南省廉租房建设融资的实际情况，并结合REITs融资模式的自身特点，研究REITs融资模式在廉租房建设中应用的可行性、必要性和相关运作流程。本文的研究意义在于，一方面能够丰富和完善保障房融资理论，另一方面能够为研究并解决河南省廉租房融资难问题提供一个新的视角，进而为河南省廉租房建设制定良好融资决策提供理论依据和相关政策建议。

二、河南省廉租房融资现状

从1998年开始，国家就连续出台了一系列政策来保证廉租房建设的顺利进行，河南省响应国家的号召，积极投身于廉租房的建设当中。2007年在召开河南省建设会议时，河南省只有11个县建立了廉租房住房制度，为了让全省所有的县都建立廉租房住房制度，解决那些低收入家庭的住房问题，国家给河南省拨款42亿元用于廉租房建设，但是这些资金并没有发挥其应有的作用，有近70%的资金都没有到位。就目前而言，河南省廉租房融资状况主要体现在以下四个方面：

（一）政府起主导作用

廉租房是政府通过支付转移的方式向低收入人群提供的公共产品，保证了社会公平和社会稳定，其本质与其他的保障制度等同。这种固有的特性决定了其资金来源在很大程度上依靠政府和社会的无偿投入。廉租房建设常用的融资方式有财政拨款、住房公积金增值收益、土地出让金等，不管是以上哪种方式，从根本上来讲都源于国家的财政收入，是由政府直接管辖和支配的[2]。从河南省廉租房建设的经验来看，显然政府在廉租房建设融资中占据主导地位，大量资金需求不仅给国家造成了沉重的经济负担，也阻碍了河南省的经济发展。

（二）资金的需求量很大

廉租房在很多国家都是政府的一项重要福利政策，建设规模非常大。对河南省这样一个人口众多、经济不发达的省份来说，建设廉租房的压力更大。虽然近几年河南省的经济发展速度较快，但是低保人群仍然很多，他们的住房问题都需要通过廉租房来解决。因此，大量的廉租房建设需求，仅依靠目前的融资方式远远不够。

（三）缺乏监督机制

现在廉租房建设融资还是以租金补贴的方式为主，廉租房建设表面上由政府主导，但实际上由开发商主导。尽管河南省政府提供资金，要求建设廉租房，但在建设过程中并没有有效的监督机制对廉租房建设进行管理。

（四）缺乏稳定性

截至目前，河南省廉租房建设的几种融资渠道均来自国家的财政支出和省内政府的财政支出，其与中央和省内政府的联系非常密切。如果中央和省内财政因为某种原因吃紧，廉租房的建设资金就不能及时拨出，廉租房的建设就会出现问题。没有了政府的财政资金，廉租房建设根本无法进行，因此这种融资模式存在较大的波动性[3]。

三、REITs融资模式在河南省廉租房中的应用

（一）REITs融资模式的特点

REITs（Real Estate Investment Trusts）模式，意为房地产投资信托资金。它是一种创新的融资模式，通过发行收益凭证汇集大量特定投资者的资金，由专门的机构对资金进行管理，然后把所得收益按照投资的比例进行分配。REITs融资模式具有以下五个特点：第一，流动性高，REITs将房地产进行资产证券化，将不动产分成等额的有价证券，就跟上市交易的股票资产一样，具有很高的流动性[4]；第二，变现性强，REITs给小额投资者机会，让小额投资者也能加入其中，表现出较强的变现能力；第三，安全性高，REITs投资的房地产价值决定了REITs的收益，跟其他金融产品的相关度不高，是一种分散投资风险的有效金融工具；第四，收益稳定，REITs按照转手证券计税，避免双重征税，而且按照REITs的规定，每年必须将净利润的90%以上都作为红利进行分配，保障了投资人稳定的收益[5]；第五，透明度高，REITs是一种上市交易的证券，信息披露有着严格的要求，它的资产组成和经营活动也都不复杂，租金收入和利息收入透明化，对支出和利润分配也规定明确，买卖双方的透明度都比较高。

（二）REITs融资模式在河南省廉租房建设中应用的可行性和必要性

1.可行性

（1）国家政策方面可行。目前河南省廉租房建设处于由政府主导，同时鼓励民间资金参与廉租房建设的现状，这完全符合《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》和《关于加快公共租赁住房的指导意见》的相关规定。与此同时，国家也下发了各种文件来支持廉租房的发展。例如，2011年7月12日财政部、国家发改委以及住建部联合发布的《关于报送2011年城镇保障性安居工程投资需求与资金筹措情况的通知》中规定，2011年保障房建设资金主要来源于财政预算安排、企业和个人自筹、社会融资以及其他渠道安排资金。其中社会融资主要包括住房公积金贷款、银行开发贷款、非银行金融机构融资，如地方政府或者投融资平台通过社保基金、保险基金、房地产信托基金等方式筹措资金。由于保障房的相关政策持续升温，信托公司也在不断加大力度开展保障房信托产品，因此河南省应用REITs融资模式不仅能够响应国家号召，而且能有效解决保障房（廉租房）建设所面临的资金难题。

（2）REITs的投资主体基本形成。主要体现在：其一，省内个人投资需求扩大而投资渠道缺乏。随着经济的高速发展，个人收入的迅速增长扩大了个人的投资需求。REITs不仅为中小投资者提供了流动性很强的小额投资机会，更吸引人的是REITs将其90%以上的应税收入用于股东分配。其二，机构投资者正在增长。REITs对机构投资者的吸引力在于：机构投资者的投资一般为长期战略投资，其投资有助于REITs股价的稳定。一旦REITs与机构投资者联手，就可以开展多样化的交易活动。而获得一批机构投资者青睐的REITs有可能获得其他投资者的青睐，形成一个投资群体，即获得羊群效应。

（3）财务上可行。首先，廉租房的REITs资金来源主要是民间资金，与此同时，还吸收了大量的保险资金、银行贷款以及其他的闲散资金。每年都会有很多的资金存入到银行，这些钱长期放在银行，通货膨胀率不断上涨，大量的钱不断贬值。在这种情况下资金所有者往往希望能够寻求更好的投资渠道，如果能把这些资金吸引到廉租房的建设中去，那将会给廉租房的建设提供巨大帮助，而且这些资金的金额比较大，周期比较长，非常适用于廉租房建设的投资。其次，河南省要想设立廉租房REITs模式，收益率是关键。就我国目前而言，推出的保障房REITs收益率还是较为良好的，部分保障房的收益率已超过10%，供不应求。其中，经济适用房和廉租房改造类REITs的收益率都超过了10%，但是这个数值会存在一定的水分[6]。因此，本文借鉴董良峰关于廉租房REITs收益率的计算公式①，根据河南省住建厅公布的数据，以2011年商丘市梁园区廉租房项目为例，建筑面积27.36万m2，总投资2.94亿元，建设成本为1 075元/m2；商丘市廉租房租金和政府补贴之和约为7.85元/m2·月，而REITs的运营费用每年约为REITs市值的0.5%～1%，折中取0.75%，计算出该廉租房若采用REITs的年收益率约为8%，高于当年一年定期存款利率3.6个百分点，对于投资者而言还是具有一定的吸引力[7]。最后，需要注意的是，一般而言，REITs的收益除了主要来自廉租房用于缴纳的租金、政府补贴和税金减免以外，还有一部分是来自商业地产部分的租金。在商业地产租金方面，廉租房的高入住率带来的人流量必然可以提高相应门面房的租金，进而提高REITs的整体收益率。因此，河南省廉租房应用REITs融资模式从财务的角度而言是可行的。

（4）广泛的国外和国内其他省份的经验借鉴。虽然REITs融资模式在中国推行得比较晚，但是早在国外就已经开始了这种融资模式，并且积累了不少实践经验。国外很多国家都利用这种模式解决廉租房的融资问题。丰富的国外经验使我国在解决廉租房融资问题时能够得到较大的帮助，尤其是在应用REITs模式解决廉租房融资问题方面，国内很多省份都有成功的案例，因此国外和国内其他省份应用REITs融资模式的成功案例为河南省廉租房建设提供了宝贵的经验，为河南省廉租房建设广泛引入REITs融资模式奠定了良好的运作基础。

2.必要性

（1）资金问题是REITs融资模式产生的必要条件。近年来，房地产行业发展迅速，房价也是一直居高不下，虽然人们的工资水平也在不断提高，但是却远远跟不上房价上升的速度，很多人买不起房，甚至住不起房。为了保证这些低收入人群能够有房可住，国家出台了一系列政策建设廉租房，但是廉租房建设对资金的需求非常大，就河南省而言，资金缺口非常严重。因此应用REITs融资模式是建设廉租房的必然条件。但是仅依靠省内政府去筹集这么多的资金，廉租房建设是无法顺利进行的，应用REITs融资模式吸收大量民间资金，既减少了社会的闲散资金，也使资金所有者取得了收益，同时也保证了廉租房建设的资金来源，所以河南省廉租房建设应用REITs融资模式已成必然。

（2）成本收益优势是REITs融资模式应用到廉租房建设的必要条件。在考虑廉租房资产盈亏时，不会涉及到所得税问题，但在计算租金收益时，房产税、所得税等相关税收都必须考虑。因此，在投资者长期持有廉租房投资信托基金和政府采取免征所得税的情况下，REITs融资模式只增加了负债融资，使得廉租房应用REITs融资模式的收益更加显著。

（三）REITs融资模式在河南省廉租房建设中应用的流程设计

流程设计中的主体包含：由河南省廉租房开发机构担任的房地产投资信托基金的发起人、合格的机构及自然人投资者、由河南省政府机构指定或者外聘的房地产投资信托基金的管理人、具有商业银行资格的房地产投资信托基金的托管人、符合河南省廉租房申请条件的承租人。其具体的运作流程是：第一，河南省廉租房开发机构通过发行收益证券承诺投资人REITs的客观收益率，让投资者了解自己的收益情况，激发他们参与投资的积极性，让他们获得REITs优先级收益权，而REITs的主要风险保留在机构内部；第二，发行REITs证券取得的资金投入到河南省廉租房的建设当中；第三，将收取到的廉租房资金在投资人和开发机构之间进行分配；第四，河南省廉租房的开发机构承诺REITs在存续期终止时以市场价格和事先约定的价格回购，以此来保证投资人在到期的资金能够完全收回（如图1所示）。

四、丰富和完善廉租房REITs融资模式的政策建议

（一）制定并完善相关政策制度

目前针对REITs融资模式还没有明确的管理办法，我国应该尽快对REITs的定义、条件、运作模式、税收制度等进行明确的规定，这样才更有利于REITs融资模式应用的推广，同时也给投资者一个法律保证。

（二）明确提出相关的税收优惠政策

可以参考国外一些国家出台的相关税收政策，对REITs的征税进行明确的规定，避免发生在REITs和股东之间的双重征税。

（三）加快REITs方面的人才培养

国外的REITs发展已经成熟，这很大一部分是因为非常重视这方面的人才培养，河南省乃至全国也应该尽快培养相关的专业化人才。

【参考文献】

[1] 董良峰，宗兰.发展廉租房REITs面临的风险及对策研究[J].江苏建材，2013（4）：52-54.

[2] 周雪峰.我国保障性住房融资模式研究综述[J].会计之友，2014（35）：33-36.

[3] 刘平，杨继先.基于SWOT分析的廉租房REITs融资模式研究[J].经济研究导刊，2010（2）：107-108.

[4] 许莲凤.美国保障性住房融资REITs模式的经验及教训[J].亚太经济，2014（3）：77-81.

[5] 张巍，杨莹. REITs在我国城镇廉租房建设中的运作模式研究[J].建筑经济，2010（7）：99-102.

[6]高改芳.保障房信托收益率攀升[N].中国证券报，2012-05-09.

[7] 董良峰.我国廉租房建设领域引入REITs的SWOT分析[J].建筑经济，2013（1）：47-50.