房地产企业税收风险内控管理探讨

于志科

摘要：目前，房地产企业在我国GPD中所占的比重相当大，有利于带动我国企业产业的发展。但房地产企业本身就具有一定风险性，尤其是税收方面，如果不对房地产企业税收风险控制好，就会影响房地产企业的有效运行，本文将对房地产企业税收风险内控进行管理，以期实现房地产企业更好地发展。

关键词：房地产企业 税收风险管理 相关探讨

经笔者调查，现阶段房地产企业面临着诸多税收风险，如：营业额与法律规定不相符、会计核算规范性不够等，这种问题都是导致房地产企业税收风险层出不穷的关键因素。笔者将分别从：房地产企业税收风险产生原因、房地产企业税收风险的识别、如何应对房地产企业税收风险，三个部分进行阐述。

一、房地产企业税收风险产生原因

“营改增”实施背景为房地产企业带来了许多影响，最为突出的则是税费的增加导致动产租赁抵扣难度增加。动产租赁一般包括施工机械设备及设施材料租赁。“营改增”后，原有资产进项税无法抵扣，且动产租赁利润较低，使得一些企业转为小规模纳税人，增加了房地产企业的税负。导致房地产企业税收风险产生的原因通常分为两个类别，一类是主观原因，一类是客观原因。

（一）主观原因

税收风险出现的主观原因是由于房地产企业自身过于追求暴利，这也是导致税收风险最关键的因素。房地产开发商为获取更多经济效益，通常会在土地容积率以及用途方面做文章，从而导致实际信息与用户掌握的信息不一致。

此外房地产企业在管理工作中缺乏有效的财务会计制度，无法促使其财务工作得以顺利进行，从而引发税收风险的出现，在这种情况下房地产企业无法对土地证增值税进行准确核算，为了谋取暴利，企业会通过偷逃土地增值税的目的。

（二）客观原因

造成房地产企业税收风险的客观原因是“信息不对称”，房地产企业的税收管理工作是一项重要的工作，对于税管员自身素质水平提出较高要求，但目前部分房地产企业在税收管理工作中应用的税管员，缺乏一定税收管理知识与经验，在实际税收管理中缺乏自己的见解，对于税收管理风险无法采取有效的应对策略，长此以往，很容易引发税收风险的出现。

此外，房地产企业部门联动效率的低下也为企业税收风险的出现带来了影响，众所周知，税收管理涉及的内容相当大，与各部门之间的关系也十分紧密，当在实际情况中，企业在开展税收工作时未及时与工商、建设、规划等部门进行沟通交流，最终导致许多涉税信息无法实现共享，这种情况也为税收风险造成了可乘之机。

二、房地产企业税收风险的识别

如何识别房地产企业税收风险，对于房地产企业而言至关重要。目前，房地产在税收风险识别过程中可以应用多种分析法，如：宏观调控政策效应对照分析法、开发进度比对分析法、财务指标比较分析法、逻辑推理法等等。

宏观调控政策效应对照分析法都是由中央出台的一种方法，在应用过程中必须与地方政府的措施配合实施，通过对企业实际申报纳税情况的比对，与市场发展的趋势来判断是否与自身企业发展状况充分吻合，如果不吻合，则应对其原因进行调查，并加大风险应对力度。

开发进度比对分析法主要应用在施工项目当中，自施工项目开始到竣工全过程，首先根据企业施工规划及施工合同、施工进度、竣工等每一个环节进行控制，对于每一个施工阶段应缴纳的税额规划好，通过监管工作来对实际情况进行分析，如何实际税额与预算税额不一致，就必须找出相关原因，并采取风险应对措施。

所谓财务指标比较分析法，是通过房地产企业施工成本费用与同类型企业历史数据进行对比，从中找出不合理之处，将其列入到风险监控范围内，以此促进房地产企业税收管理工作的有序进行。

逻辑推理法主要理由内在逻辑与相关数据之间的关系来进行分析，经分析发现数据与数据间不符合相关逻辑，就必须将其列入到风险监控内部。

三、如何应对房地产企业税收风险

综上，笔者对房地产税收风险出现的原因及如何识别房地产税收风险进行了分析，在这种情况下，企业究竟如何应对税收风险，是许多房地产企业最为关注的，笔者将就这个问题进行研究，并提出自己的看法。

（一）建立社会化综合治税机制

为应对房地产企业税收风险，企业必须将社会化综合治税机制引用进来，换言之加强建设、工商、房管、国土等部门之间的联系，实现涉税信息共享。企业可利用信息技术来构建一个信息平台，通过这个平台来获取更多的信息，该系统应具备多种功能，能对税收风险产生原因进行分析，为企业的税收管理工作指明方向。此外应加强地区经济发展与行业税收入库匹配度监控分析，分行业按月及时监测预警，利用税收风险指标和模型识别重点行业风险，及时发起任务消除隐患。完善引导式应对办法，整合“一户式”分析数据来源信息查询，建立和完善推送任务应对策略。组织各级风险管理团队直接应对重大问题，充分发挥团队应对的优势。

（二）企业合理选择材料供应商

为了加大进项抵扣金额，房地产企业在选择供应商时，必须进行严格选择，以免日后增值税专用发票较难取得，增加企业的税务负担。在采购大量建筑材料时，建筑企业要严格按照招投流程执行，依据供应商的规模、报价及产品质量等，综合选择适当的供应商。为获取增值税专用发票，保证招标工作的可靠进行，房地产企业还要要求偏远地区的杂货店和个体户等开具相应的增值税专用发票。

（三）充分提高科学化管税水平

其次，房地产企业必须提高自身管税水平，税管员在税收工作中起到至关重要的作用，据此房地产必须将重点放到人才的招聘上，采取严格的考核制度，对其专业知识与实际能力进行测试，秉着“择优录取”的原则，构建一支专业的税管队伍。对于在职的税管员，企业应定期开展培训，帮助老员工巩固相关知识，并学会新的管理方法。企业还应将激励机制应用其中，激发员工的工作热情，让他们知道税管工作开展的重要性，通过以上策略来促进企业管税水平的有效提高。

四、结束语

基于“营改增”背景下，房地产企业在税收管理工作中出现了诸多风险，为了使房地产企业在激烈的市场竞争中得以发展，我们必须采取有效措施，如：构建社会化综合治税机制。将差别化风险策略应用其中，促进企业科学化税管水平的提高，严格选择供应商，通过以上措施来促进房地产企业更好地发展。

参考文献

[1]王勇.浅论房地产企业税收风险内控管理方法[J].新经济，2014

[2]赵玲.浅议我国房地产企业税收风险的管理[J].科技促进发展，2011