2016 年房地产投资热点七问

张婕婕

2016 年，投资客请看一线城市核心区、学区房，而传统旺区商铺、商业物业写字楼以及三四线城市郊区就要避之不及了。

国家统计局公布数据显示，1月京沪深穗四城房价同比分别上涨11 . 3%、21 . 4%、52 .7%、10%；2月一线城市房价同比涨幅明显，环比涨幅继续扩大，二手房交易活跃。

“股市不能进，基金不靠谱，黄金抢不到，还是买房有得拿”呼声再起，购房者裹着被子连夜排号，开发商和房主坐地价涨，日光盘、地王重现江湖。

2016年接下来房产投资往哪走？究竟哪些房回报率会节节升？《投资与理财》整理了房产投资人最关心的七大热点问题，并一一解答。

热点问题一：一线城市房价还会涨吗？

随着城市化推进，很多内陆小城市成为人口净流出区。一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。

全国政协委员、新华联集团董事局主席傅军认为，一线城市房价上涨是必然，一是国家出台相关政策鼓励购房；二是刚性需求还在，尤其是改善性住房需求很大；三是1. 5亿农民工进城后也逐步购房；四是一线城市的土地越来越紧张。

华泰证券研报认为，深圳和上海在2015年的成交量和成交价格涨幅大大超过北京和广州，深圳此前交易需求释放过于猛烈，或使得其后续上涨受限；而上海去库存周期均低

于6个月，且房价涨幅相对温和，未来或有继续上拉空间。

热点问题二：三四线城市房产避之不及吗？

当前，人口、资源流到大城市，同时，地方政府缺钱，大量卖地，导致三四线城市房产供过于求，房价一蹶不振，“去库存”压力很大，未来将有部分新城沦为空城。

2015年，“深圳直辖”的传言泛滥，在“深中通道”将开工等信息刺激下，不少经验不丰富的投资客，纷纷去惠州、中山买房，如今部分人开始担心自己掉进“坑里”，给自己造成很大的损失。

热点问题三：逆城市化到农村买房能赚吗？

有人说，在北京年薪50万的家庭，买房只能买到郊区。那么，便宜的郊区好，还是咬咬牙买交通便利的市区呢？

实际上，很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化，也就是城里人到农村买地，建别墅。

业内人士预计，未来10年到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，商业配套不成熟，交通不便，居住环境相对不安全，仍建议选择品质好、城市核心区域的住宅。

高和资本董事长苏鑫认为，一线城市房产投资风险已经急剧加大。比如，北京五环六环的房子，本来也只是用来居住的，供应量很大，不具备投资属性。

热点问题四：买新房还是二手房？

二手房市场，特别是京沪二手房市场已远超一手住房市场。综合看，一线城市北上广深地产市场已经培育多年，二手房必将成为更重要力量，城里可选范围更广。

热点问题五：投资哪类公寓回报率高？

投资房产回报主要靠两方面，一是租金，二是房屋升值。

有数据统计显示，房产投资，公寓是最具投资潜力的投资类型。世界各地许多城市的公寓都在溢价出售，主要推动力就是一直猛涨不跌的租金。

与市区相比，郊区公寓的投资回报率则偏低，大部分只在2%左右，这样的年收益率甚至不如存定期。如果贪便宜选择远郊小公寓，今后的出租情况更是未必理想。

热点问题六：新政下学区房还有升值潜力吗？

一线城市哪种房子最贵？当然是学区房。

新的房地产广告法规定以后开发商的宣传广告中不允许出现“学区房”的字样，教育部也正在考虑推行多校划片，是不是以后学区房就不值钱了呢？

当然不是。正是由于这个原因，多校划片可能会给重点学校的学区房降温，但是跟重点学校一块儿划片的周围学校的学区房价格就很有可能上涨，这个范围可比之前的学区房范围大得多。

值得注意的是，《通知》明确提出“片区确定后，应在一段时期内保持相对稳定”。当前，如果不买学位房，孩子一定不能上好的学校，而买了学位房，孩子能上好学校的概率就大很多，所以，一线城市学位房仍然值得买。

热点问题七：写字楼、商铺回报率几何？

电商时代，“提货消费”逐渐被网购取代，商铺价值只剩“体验式消费”，如电影、培训、滑雪场等。

传统旺区的街铺，单价较高，将成为最危险资产；而人口流失城市或新区更是难以为继，“三代养一铺”的悲剧随时可能发生。

而一线城市，普遍存在同样档次住宅比写字楼更贵的情况，一是因为商业房没有学位，也无法落户；二是商业房产使用年限短；三是物业管理费、水电费更高，一般不能通煤气。

当前，在家办公、分散办公渐成风尚，写字楼刚需成色不足。