受赠价值360万元住房的涉税解析

文/樊其国

受赠价值360万元住房的涉税解析

文/樊其国

据《大河报》消息，恒升1号庄园项目发布重磅消息：赠予某运动员价值360万元的法式洋房一套。恒升1号庄园位于郑州市平原新区郑新大道（107复线）与黄河大道交汇处，投资商为香港恒升集团，项目均为法式的联排别墅，预计2017年年底之前交房。以往历届奥运会，房地产企业奖励运动员住房的案例并不鲜见，但恒升1号庄园的重奖，将刷新近年来企业参与重奖奥运冠军的单笔奖励最高纪录，其社会标杆意义巨大。那么，房企赠送洋房，涉及的相关税事应当如何处理呢？

一、赠与方（房企）涉及的税收

房产赠与，即房产所有权人将房屋无偿过户给他人的行为过程。房企将开发项目赠送个人，应当视同销售处理。

（一）增值税

差额征税，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。扣除当期销售房地产项目对应的土地价款按以下公式计算：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

应缴增值税=计税销售额×税率（11%）

销售“营改增”试点后开工的新项目，或者销售未选择简易计税的老项目，适用一般计税方法，税率为11%，但可从销售额中扣除上缴政府的土地价款。房企为一般纳税人，将房产赠与他人，如果为2016年4月30日之后取得的房产，征收增值税11%。

（二）增值税附加

由于城建税、教育费附加的计税依据为纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税税额，因此，个人无偿赠送房产计算缴纳营业税同时，出赠方也要计算缴纳相应的城建税、教育费附加。

增值税附加=增值税缴纳额×12%，具体包括：1.应缴纳增值税额×0.07（城建税）；2.应缴纳增值税额×0.03（教育附加费）；3.应缴纳增值税额×0.02（地方教育附加费）。

（三）印花税

无偿赠与房产，赠与方、受赠方都需要按房产价格的0.03%计算缴纳印花税。

（四）土地增值税

1.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

2.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%。

3.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%。

4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%。

5. 土地增值税实行先预征、后清算的征收方式。《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）明确了土地增值税预征率政策，土地增值税预征率按不同项目分别确定：（1）普通标准住宅1.5%；（2）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；（3）除上述（1）、（2）项以外的其他房地产项目4.5%。

（五）企业所得税

赠与方为公司法人，需要按照利润总额（应纳税所得额）交纳25%的企业所得税。

应纳所得税额=应纳税所得额×税率-减免税额-抵免税额

所得税=应纳税所得额×税率（25%）

应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-以前年度亏损

二、受赠方涉及的税收

（一）个人所得税

1.《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“其他所得”项目，适用20%的税率缴纳个人所得税。

2.无偿受赠房屋等实物，按照其他所得项目申报纳税。其他所得，是指经国务院财政部门确定征税的其他所得。其他所得应纳税额的计算公式为：其他所得应纳税额=应纳税所得额X适用税率=每次收入额×20%

3.受赠人接受赠与的房产，需要交纳个人所得税。税率为20%，应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房产价值（或者税务机关确定的价值）减去赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。

个人所得税=应纳税所得额×税率20%

（二）契税（1.5%-2%）

契税是指以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括房屋赠与。

无偿赠与房产，受赠方需要缴纳契税。2016年河南省购房契税新政策标准对契税优惠政策调整的主要内容是：

1.对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

2.对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税，面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

3.对个人购买第三套及以上住房，并未作出规定，因此不享受契税优惠政策。

（三）印花税（0.3‰）

印花税按《印花税暂行条例》规定征收，即商品房为购销合同，买卖双方各按0.3‰的税率征收。因此，个人无偿赠送房产，出、受赠双方都需要按0.03%税率计算缴纳印花税。

三、房企代扣代缴个人所得税

我国的个人所得税制，是以代扣代缴为主、自行申报为辅的。在个人所得税中，所谓代扣代缴，就是由扣缴义务人代纳税人向税务机关申报缴纳税款。《个人所得税法》第八条规定：个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。其他情形的，纳税义务人应当按照国家规定办理纳税申报。扣缴义务人应当按照国家规定办理全员全额扣缴申报。《个人所得税代扣代缴暂行办法》（国税发〔1995〕65号）明确规定：

1.扣缴义务人向个人支付经国务院财政部门确定征税的其他所得，应代扣代缴个人所得税。

2.扣缴义务人向个人支付应纳税所得（包括现金、实物和有价证券）时，不论纳税人是否属于本单位人员，均应代扣代缴其应纳的个人所得税税款。前款所说支付，包括现金支付、汇拨支付、转帐支付和以有价证券、实物以及其他形式的支付。

3.扣缴义务人在代扣税款时，必须向纳税人开具税务机关统一印制的代扣代收税款凭证，并详细注明纳税人姓名、工作单位、家庭住址和居民身份证或护照号码（无上述证件的，可用其他能有效证明身份的证件）等个人情况。对工资、薪金所得和利息、股息、红利所得等，因纳税人数众多、不便一一开具代扣代收税款凭证的，经主管税务机关同意，可不开具代扣代收税款凭证，但应通过一定形式告知纳税人已扣缴税款。纳税人为持有完税依据而向扣缴义务人索取代扣代收税款凭证的，扣缴义务人不得拒绝。

四、受赠房产人自行申报纳税

自行申报，就是纳税义务人以自己的名义向税务机关申报缴纳税款。一般而言，运动员接受省级以下地方政府奖励，企业以及其他组织、个人的捐赠和奖励，个人拍卖奖牌所得，个人代言广告收入等事项，均需要申报缴纳个人所得税。对于运动员涉及的个人纳税申报事项，税法规定了两种缴纳方式，自行申报和源泉扣缴。自行申报，即自己申报纳税。源泉扣缴，也叫代扣代缴，是纳税人在取得应税所得时，支付者将纳税人的税款扣除。

需要重点提示的是，上述涉税处理可能会由于“营改增”的税政变化而出现一些税收政策差异。因此，具体涉税处理应当咨询主管税务机关，以利正确履行纳税义务。

（作者单位：深圳税桥税务师事务所）