街区制：未来国内住区规划实践初探

◎ 蔡少燕 徐国良

街区制：未来国内住区规划实践初探

◎ 蔡少燕 徐国良

对街区制的发展过程、实践案例以及带来的影响进行了解读，并提出相应的实施对策。结果表明，街区制具有开放性、共享性、融合性和公共性等特征，街区制的实施对服务行业带来巨大的影响，促进社会公平，但也存在实施难度较大、遇到阻力较大等问题。文章认为，街区制的实施需要综合考虑软件和硬件等各方面因素，需要公众以一种积极的态度去推动。

街区制 封闭式小区 住区规划

我国已经进入城镇化较快发展的中后期，从城市化发展的一般规律来看，转变城市发展方式、提高“以人为本”的城市发展质量，是必然的趋势与选择［1］。在这样的背景下，2016年2月6日，中共中央国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》的提出，引起了国人的高度关注，街区制一时成为了各大新闻媒体的头条。在《意见》中提到“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用”。至此，街区制沉静了几十年又重现历史，苏联街坊、北京胡同和上海里弄等皆为街区制的雏形，当然，如今所提出的街区制或许与传统有所不同。未来的城市是“和谐宜居、富有活力、各具特色”的现代化城市，未来的街区也将是“开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐”的生活街区［1］。

随着街区制的提出，“拆围墙”也成为了热点。围墙易拆，心墙难除。要拆除围墙，最重要的是改变社会大众思维模式，以一种平常心态去看待开放街区［2］。社区社交是从弱关系到强关系的一个过程，待到绝大多数墙被拆掉后，社区中将会有更多邻里强关系的流通［3］。老百姓对街区制的实施仁者见仁、智者见智，总而言之，反对的呼声很高。鉴于此，本文对街区制进行初步阐释，分别从街区制的概念、发展历程、实践经验、可能带来的影响以及相关对策等方面进行解读。

一、街区制的概念

街区制一词的概念发源于美国，城市理论家简·雅各布斯在其著作《美国大城市的死与生》中提到，街道及其人行道，是城市中的主要公共区域，是一个城市的最重要的器官［4］。街区的英文翻译为block，《牛津现代英汉双解词典》中将block解释为“通常为矩形的城市空间，而这种空间是被街道围绕并有建筑占据或为建造建筑提供的区域”［5］。国外学者对街区开展比较深入的研究。Robert krier认为，街区是任何城市结构的基本单位，地块周围被街道环绕，建筑开发就在地块边缘展开［6］。卡尔索普则认为街区并不是一个简单的被城市道路界定成小的城市区域，而是开放的、综合的、符合人尺度的场所，那里聚集了许多生活因素：公共的、私人的、工作、家庭，街区把不同的活动结合在一起，为人们相互联系提供了各式各样的生活场所，是组成城市最基本的单位［7］。国内一些学者也对居住街区进行了界定。鲍家声把街区定义为有城市道路围合成的街坊群，是构成城市格局的基本单元，是组成城市肌理的细胞，是城市生活的基层组织［8］。

国内外学者对街区制并没有形成统一的定义。一般而言，街区制强调在城市规划的道路边上建设房子，且不设围墙，增加公共道路和路网密度，它提倡住区应该紧凑、步行友善和混合使用，居住和商业的集中融合，功能混合的土地使用，一系列多样化的开放空间。事实上，它是一种与现代主义住区有着明显差别的全新的社区模式，是城市建设布局的一种形式。

二、街区制的发展历程

最早的街区来自于古罗马和古希腊时期的欧洲围合式的传统街坊式住宅。18世纪下半叶形成的欧洲小镇，是城市街区型住宅区的最早雏形。19世纪末20世纪初，在现代主义思潮的影响下形成了居住小区的住区模式。20世纪60年代以前，西方国家大都是居住小区的住区模式，自60年代以后，人们渐渐关注到这种小区模式带来的交通拥堵，邻里关系疏远等诸多问题［5］。于是，欧美日本等国家都开始积极地进行新居住模式的探索。城市和住区充满活力和多样性需要高密度的城市活动、混合的土地使用、小尺度步行友善的街区和街道和保护古建筑并与新建筑相结合等条件［9］，这是对新住区规划的有益探索。自此，街区和街道的规划设计理念在住区规划中孕育而生。20世纪70年代，街区设计理念开始运用于实际的规划工作中。1979年，法国建筑师克里斯帝安·德·鲍赞巴克在巴黎欧风路209户住宅设计当中首次使用了开放式街坊的设计手法［10］。进入80 年代以后，在现代主义思潮影响下出现了“开放式居住街区模式”。20世纪90年代，新都市主义强调街区是城市最基本的组成单位［11］。很多去过欧洲的人都会对欧洲网格型的城市印象深刻，巴塞罗那的规划被认为是欧洲最成功的范例，其街区尺寸一般为130m ×130m，街区面积为 1.4-2.7ha［9］；克里夫·芒福汀认为，可持续发展的街区尺度与规模应该同传统欧洲城市形态一致，为70m× 70m至100m×100m［12］。

国内最早进行街区制尝试的是万科，上海万科城市花园、深圳四季花城项目等成为万科将开放式街区引入到住区规划的有益尝试。同时，也形成了万科主张的开放式住区理论，提倡与城市衔接的网状路网和交通组织。学界也高度关注新的住区规划理念，有学者批判性地指出了国内封闭小区存在的问题，将国外街区理论介绍引入到国内的住区规划研究中［13-15］。黄烨勍、肖亮等人对街区的规模尺度进行研究，探索合理的城市街区密度［8-16］，居住街区模式［17-22］和街区特征［23-27］等也有相当多的学者进行探索研究。

三、国内街区制的实践

新中国成立以来，在计划经济和市场经济的阶段性影响下，国内住区发生了明显的变化，但其中也少不了现如今街区制的影子。从上世纪50年代的“苏联街坊式住区”到上世纪90年代的“小区内街区式住区”再到21世纪初的“居住街区住区”［28-31］，由注重围合转变为注重开放。典型苏联街坊是由4条道路包围，住宅沿周边布置，围合成中心庭院；小区内街区式住区实际上就是我们通常所说的“封闭式小区”，其住区内的道路自成体系，只有主要出入口与城市相互连通，总体上仍没有对外进行开放。而居住街区住区则成为了目前街区制的雏形，其住区道路呈开放式网络状，城市街道网络与住区内部道路相通，不仅仅是路网的开放，还包括混合功能的社区布置，国内的居住街区有上海“古北一期”、“创智坊”，国外有纽约巴特利公园城、加拿大福溪东南居住街区、日本东京幕张新城住区等。目前，这种居住街区在国内还只是较少楼盘进行实践尝试，大部分的住区仍然为封闭式小区。封闭式小区通常设置门禁，河道绿化被小区占领，其他居民无法进入，高档别墅和公寓小区砌筑高墙，破坏了街道景观；面积较大的封闭式小区对城市交通造成影响。小区与小区之间画地为牢、相互封闭，无法形成公共资源使用最大化、节约化及公共福利享受普惠化，阻碍了人们生活中正常交流与协作，制约了包容、开放社会心态的形成，不适应建设现代化文明城市的需要［32］。正是由于封闭式小区带来的种种弊端，国家出台政策，实现街区制，旨在缓解各种“城市病”问题。事实上，在街区制政策出台之前，国内已有街区制实践案例。例如上海“古北一期”、四川“莱茵河畔”、深圳“四季花城”等等。相比于封闭小区，这些街区制住区具有以下特点：

（一）空间的开放性和公共性

封闭式小区最大的特点就是封闭性，通过一个个围墙，使小区与外面隔绝起来。而街区制提倡打破围墙，将小区面向公众。早在10年前，万科城就按照“新都市主义”设计了开放的住宅区，小区里的道路、商业和城市衔接开放，而四川宜宾的“莱茵河畔”的住宅小区更是被称为“国内最成功开放小区”。它的开放程度体现在以下几个方面：原先的封闭小区将门禁系统安装到小区的入口大门，包括每一个单元门口都设置有大大小小的门禁系统，我们通常可以感受到，进入小区要通过几个关卡。而莱茵河畔虽然开放，但也设置有门禁系统，只不过这门禁系统设置在每个单元门口。这样的设计，就将原本小区以外的主干道路、单元与单元之间的路网和绿化景观都向公众敞开，使之成为公共场所。街区制首先打破围墙，对门禁系统进行重新设置，实现小区空间的开放性与公共性。在这一点上，广州的大学园区也是一个很好的例子。广州天河区五山高校区都是一些历史悠久的校园，每个校园都设置了围墙和校门，其内部公路并没有对外开放，而番禺区的广州大学城的高校形成了内中外三环连接各大高校，实现了校园空间的开放性。因此，小区的开放固然重要，但要解决交通拥堵的问题，恐怕不能仅仅依靠住宅区，一些占地较大的政府事业单位，也同样需要考虑单位内部道路的调整。

（二）资源的融合性和共享性

以往的封闭式小区之所以设置了围墙和门禁系统，其真正的目的是保护业主们的私密性。业主们购买房子的时候需要顺带各种分摊，小区的环境景观也成为分摊的一部分。在这种情况下，业主们自己掏腰包买来的小区环境，又怎会愿意与他人分享？反之，大部分中国人的心里，只有购买的东西才是好东西，小区的环境假设无需购买，类似于公园那种性质，那或许业主们也不会去重视它，珍惜它，这就是所谓的“公地悲剧”。因此，街区制的实施，小区的环境权属问题需要明确。小区的这种封闭性，业主心理上的私密性并不是空穴来风的。它受到单位制的影响。新中国成立以来，实行的单位制，不同单位之间交流甚少，管理制度自立门户，除了环境的隔离，在工作上也实行了隔离，各单位为了保护既有的权益，信息实行秘密管理。以目前规划界的难题来说，土地规划、城市规划和国家规划各家一言，规划成果一落到实施层面，容易产生矛盾问题，而且造成资源的严重浪费。因此，目前，规划界大量提倡“多规融合”，其目的就是为了解决这种尴尬局面。同样的，小区的封闭造成资源的浪费，阻碍人们思想文化的交流。而街区制开放的不仅仅是小区空间环境，更是实现人们思想文化的融合与资源的共享，符合时代的需求。它的共享性体现在空间的共享、景观的共享、道路的共享、商业经济的共享等物质上的共享和人与人之间精神上的共享。例如上海的古北一期，楼盘公寓之间并没有做过多清楚的分割，从一个小区的道路走到了另一个小区，很多楼盘共用一片休闲广场。共享既反映在经济物质层面，也表现在社会形态上，也自然而然地体现在人们居住生活中。当别人在享受你的小区环境时，你也享受别人的资源。

四、街区制可能带来的影响

（一）为服务行业带来机遇和挑战

第一，对物业管理行业提供了机遇和挑战。未来街区制的实施，所带来的最大影响也许就是物业管理行业。从安保、清洁绿化、门禁等一系列的服务，以往其管理范围在小区的围墙以内。而随着街区制的实施，物业管理公司业务管理范围将发生很大的改变。例如，服务的范围变小了，从以往的围墙以内的整个小区变成一个个独立的楼栋单元，其中门禁保安配置逐渐减少，封闭小区原来的绿化到底归谁管还没有明确的说明。总而言之，物业管理的服务内容，工作人员和服务范围都将面临着严重缩水。这是物业管理能否成功转型升级的重要挑战。当然，街区制的实施也带来巨大的机遇。大型住宅社区被道路物理拆分成若干小单元甚至是分栋单体，对管理成本的控制及安保的质量都有很高的要求［33］。这对物业管理公司的智能化要求更高，显然，率先完成社区管理智能化和社区网络电商化的物业公司将掌握更大的主动权。

第二，街区制的实施，扩大了商业的盈利空间，促进商业和物流业的快速发展。街区小路的打开，吸引了更多的人流。商业的快速发展离不开大量的人流，其辐射范围由原先的小区及其周边扩大到从各地出发途经小区的人流，服务和辐射范围的扩大，增加了生意来源。以往的封闭小区，实行严格的门禁管理，特别对非小区业主，这些严重阻碍了物流业的发展，有些小区允许快递员进入，也有大部分小区不让快递员进入，因此很多业主总是抱怨物流业出现的种种问题。例如快递慢，不能送到家门口，而围墙的消除，增加了物流的便利程度。

最后，街区制改革为道路建设类企业发展提供良机。街区制的实施，最大的初衷就是将城市中的断头路、丁字路打通，增加道路，缓解城市交通拥堵问题。这为道路建设相关的企业提供了契机。

（二）降低社会分化、推动共享时代的到来

以往的封闭小区画地为牢、相互封闭，无法形成公共资源使用最大化、节约化及公共福利享受普惠化［34］，这些公共资源包括小区的空间、景观环境。尤其加剧了不同小区之间的思想文化分割及等级分化。从社会地理学的角度来看，参考韦伯学派的住房阶级分析的理论，很多封闭小区从标语上可以看出小区的等级分化，例如“私家花园，闲人莫入”、“半岛豪门”，从这些居住区的名称可以代表一种社会符号，没有名称的外来人口居住区，例如陇西外来人员居住小区，赫然醒目地标示出社会经济的群体差异。封闭小区除了将空间隔离开来，还将人与人间隔开，加剧了社会等级分化，街区制的实施有利于消除隔阂，小区环境景观与外来人口共享，推动共享时代的到来。

五、街区制的实施对策

针对人民群众对街区制实施的反响，包括交通安全、财产安全、环境破坏、物业管理和公摊等问题，专家学者已经给出了积极的回应。街区制的实施并不是一蹴而就的，必须有一个阶段性的推进。笔者特提出以下看法：

首先，街区制的实施，牵涉面非常广，需要业主充分的理解与支持。在心理层面上，开放的公众心理对于街区制的实施是非常必要的。长期以来，我国城市居民经历了四合院、单位大院、封闭式小区等阶段，已经习惯了封闭式的居所环境。人们通常认为封闭式的居所是理所应当的，开放的街区不利于人身和财产的安全。其实不然，业主们应更清晰地认识到设置围墙并不是保证安全的唯一途径。有学者提出“街道眼”理论，主张保持小尺度的街区和街道上的各种小店铺，以增加街道生活中人们相互见面的机会，从而增强街道的安全感。商铺的老板、楼上的夫妇、过路的行人、溜狗的主人、玩耍的小孩，他们往往可以成为街道的观看者、注视者，无形中形成了一种公众监督和“自我防卫”机制［3］。因此，业主的安全感不需要完全依赖围墙和保安，而可以考虑依靠公众的眼睛。没有眼睛、没有注视者的地方反而是最不安全的。国内公园发生事故的案例常见诸媒体，靠高墙一围、雇佣门卫把守和临时保安巡逻，但不安全的事情还是时常发生。因此，开放的街区，吸引更多的人流，让小偷失去可乘之机。

其次，街区制的规范标准制定，应分阶段、分区域、分片区，具体情况具体分析。对于大城市的老城区、新城区、新开发区等地方，应制定不同的规则标准。新开发区相对来说实施难度较小；老城区有很多保留下来的街区，例如上海的里弄、北京的胡同、广州的西关等等，要将具有地方特色的街区与现实需要结合起来；新城区应该是封闭式小区集聚的地方，从土地的规划布局来看，最重要的是坚持在规划的技术实现过程中，为了使城市的主导用地布局模式从“大院式”转变为“街区式”，关键是“交通最小公共通行权保障”和“不同尺度的最小开发单元”，从新建社区不再封闭做起，文件的这一主张是稳妥的［35］。如果开放社区的楼盘能够卖得出去，就会对新的居住风尚形成示范，逐渐积累对城市规划改造的积极影响。开放老的社区，恐怕要从超大型社区做起，其封闭性对包括区内业主在内的当地群众构成严重生活妨碍，群众对开放社区本身就有愿望。对道路交通影响不大、且牵扯到复杂物权的小区，不应被过早列入开放规划的范围。

再次，意见中提到“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”，即开放街区，不仅仅开放住宅小区，还可以是单位大院。例如安全保密压力不大的社会组织机构大院，如果处在完善城市交通网络的重要位置，也应去大院化。包括大学、部分政府机构和企事业单位等等。应当鼓励它们当中一些单位带头拆除围墙，融入城市的街区化进程，对城市的深度开放性注入推力。

最后，推行街区制要有“软件”支撑。这里说的“软件”主要是权益的划分。《物权法》规定，建筑区划内的道路、绿地、用于停放汽车的车位等，都属于业主共有。未来街区的道路、绿地、停车位的所有权、使用权、收益权如何分配，还需要在法律上有明确规定和细分。此外，推行街区制还得有“硬件”保障。解决好停车问题、物业管理问题、环境问题、住宅区内公共空间等问题，是实现住宅街区化的前提［36］。例如，由于街区制使得居住区楼下的车流增加、车速更快，增添了交通安全隐患，同时加大了居住区的噪音干扰，这就需要考虑到街区单元尺寸的大小。很多小区内部道路不规整，如果开放小区作为公共道路通行，必须要经过相应的改造，这样的“硬件”改造离不开政府的参与。

［1］任财言.打开封闭小区要尊重业主权益［N］.中华工商时报，2016/02/29（03）.

［2］陈劲松.蜂蝶纷纷过墙去，却疑春色在邻家——对实行小区街区制的思考［J］.城市开发，2016，18-19.

［3］李凌寒.“拆墙”行动促进邻里社交与共享经济［J］.城市开发，2016，57.

［4］［美］简·雅各布斯著，金衡山译.美国大城市的死与生［M］.译林出版社，1992.

［5］王红卫.城市型居住街区空间布局研究［D］.华南理工大学.2012，1-135.

［6］罗伯·克里尔.金秋野，王又佳译.城镇空间——传统城市主义的当代诠释［M］.中国建筑工业出版社，2007.

［7］［美］卡尔索普，富尔顿著；叶齐茂，倪晓晖译.区域城市：终结蔓延的规划［M］.中国建筑工业出版社，2007.

［8］肖亮.城市街区尺度研究［D］.同济大学，2006.

［9］卞洪滨.小街区密路网住区模式研究——以天津为例［D］.天津大学，2010.

［10］［法］吉勒斯·德·比尔；王建武著.克里斯蒂安德鲍赞巴克［M］.中国建筑工业出版社，2010.

［11］［美］新都市主义协会编，杨北帆等译.新都市主义宪章［M］.天津科学技术出版社，2004.

［12］克里夫·芒福汀.绿色尺度［M］.中国建筑工业出版社，2004.

［13］王受之.当代商业住宅区的规划设计——新都市主义论［M］.中国建筑工业出版社，2001.

［14］杨德昭.新社区与新城市：住宅小区的消失与新社区的崛起［M］.中国建筑工业出版社，2006.

［15］朱怿.从“居住小区”到“居住街区”［D］.天津大学，2006.

［16］黄烨勍.基于街区尺度适宜性的城市设计研究［D］.华南理工大学，2008.

［17］赵婧.城市居住街区密度与模式研究［D］.东南大学，2008.

［18］陈杰莹.街区模式在现代大型城市住区规划设计中的应用研究［D］.华南理工大学，2009.

［19］冯驰.有活力的城市街区模式研究［D］.湖南大学，2007.

［20］孙科峰.街坊式城市住区模式研究［D］.浙江大学，2004.

［21］于泳.街区型城市住宅区设计模式研究［D］.东南大学，2006.

［22］王乐春.城市居住街区模式研究［D］.湖南大学，2010.

［23］范峰.“适度开放”街区型住区设计策略研究［D］.华南理工大学，2009.

［24］翟强.城市街区混合开发［D］.华中科技大学，2010.

［25］杨靖，马进.与城市互动的住区规划设计［M］.东南大学出版社.2008.

［26］钟力.混合使用型住区的规划设计研究［M］.中国建筑工业出版社，2011.

［27］聂铭.可持续的城市街区型住宅区规划设计［D］.中国建筑设计研究院，2007.

［28］朱家瑾.居住区规划设计［M］.中国建筑工业出版社，2000.

［29］于泳.街区型城市住宅区设计模式研究［D］.东南大学，2006.

［30］朱怿，张玉坤.“街区住宅”的涵义及其规划设计策略探析［J］.建筑学报，2005.

［31］杨德昭.社区的革命——世界新社区精品集萃［M］.天津大学出版社，2007.

［32］魏薇，秦洛峰.对中国城市封闭住区的解读［J］.建筑学报，2011，5-8.

［33］苏诗钰.街区制的实施将加速物业管理行业重新洗牌［N］.证券日报，2016/02/25.

［34］莫开伟.小区开放，城市管理须转型［N］.光明日报，2016/02/24（02）.

［35］马强.城市中微观形态的重构：从“大院”到“街区”［A］.中国城市规划学会.规划50年——2006中国城市规划年会论文集［C］.中国建筑工业出版社，2006.135-140.

［36］李张光.城市住宅建设街区制待破局［N］.民主与法制时报，2016/02/28.

（责任编辑：卢小文）

Block System： The Future of Domestic Settlements Planning Practices

Cai Shaoyan， Xu Guoliang

In this paper， the development process， case study and implementing measures is interpreted proposed concerning the block system. Results show that block system is open，shared， integrated and public， and has huge impact on the service industry and promoting social equity. However， it is never easy to be put into practice. The author suggests that the issue be considered from a comprehensive perspective and needs active public support.

block system； gated communities； domestic settlements planning

TU984.2

10.3969/j.issn.1674-7178.2016.04.003

广东省自然科学基金项目（2014A030313532），广州市属高校科研项目（1201410805）联合资助。

蔡少燕，华南师范大学地理科学学院硕士研究生，研究方向：城市与区域规划。徐国良，博士，广州大学地理科学学院副研究员，硕士生导师，研究方向：地理学与生态学，本文通讯作者。