宏观调控背景下的房地产金融创新

郭睿

（安徽财经大学　金融学院，安徽　蚌埠　233000）

宏观调控背景下的房地产金融创新

郭睿

（安徽财经大学金融学院，安徽蚌埠233000）

文章首先阐释了宏观调控背景下的房地产金融发展现状，然后详细分析了房地产企业在宏观调控下所采取的金融创新模式，最后探讨了宏观调控对房地产金融创新的干预，即商品房的供需比例增大导致购房价格持续上扬、房地产金融市场风险增大.通过对金融创新模式的分析可知，房地产企业要想在宏观调控下谋得生存空间，走创新型道路似乎是唯一的出路.

宏观调控；房地产；金融创新

宏观调控（macro-control）这一术语来自经济学家约翰·梅纳德·凯恩斯.它是指国家通过多种手段或政策调控国民经济的一种策略，尤其在类似中国这样的社会主义国家，它肩负着重要的经济管理职责.具体反映在房地产领域，早在2005年，国务院就提出了两项十分重要的政策，即“国八条”与“新国八条”.直至2013年，关于宏观调控，国家又提出了“新国五条”政策.从一系列政策相继颁布可以看出我国对房地产金融的调控力度在逐步扩大，影响也逐步加深.但仔细研究发现，以上所有政策并未涉及房价调控，地方商品房的平均销售价格未降反升，而且大有持续上升的趋势.

1　房地产金融对房地产企业的支撑

国内房地产热兴起于上世纪九十年代，属于当时发展最为迅猛的行业.绝大部分成果都要归于金融业的支撑.房地产企业要扩大和发展，必须拥有庞大的资金链，而资金大多数来源于向银行等金融机构借贷.由于房地产的生产周期比其他行业要长得多，对银行等金融结构的依赖性也要强得多.从银行等金融机构角度来看，投资房地产，其投资回报率大，风险小，是比较好的投资策略.也正是这种利益关系，让房地产企业与银行等金融机构紧紧地拴在了一起，二者互利共生，共同发展.

1.1房地产金融扩大了房地产开发资金，为房地产企业“补血”

房地产金融扩大房地产开发资金，最直接的结果是促进房地产发展.资金在房地产企业中的重要性，类似于人体对血液的需求.一句名言在房地产行业广为流传：“得金融者得天下”.金融业拥有强大的筹融资能力，广泛吸纳社会闲置资金，然后以放贷的形式给予房地产企业一定的资金支撑，及时缓解房地产“缺血”症状.

1.2房地产金融贯彻国家房地产政策，调节房地产业发展

房地产金融在房地产业中还具有调节功能，在国家政策允许的情况下，通过信贷、利率等形式，调节房地产业发展.房地产金融只针对国家大力支持的房地产领域，并给予相应的优惠.当然若该房地产领域受到国家严厉禁止，房地产金融不会提供相应的优惠政策，反而会提升融资成本，让该房地产企业望而却步.

1.3房地产金融可增大房地产消费资金信贷，刺激购房需求

也许是受文化地域影响，国内不同于国外的是，在国内绝大多数居民把买房当作自己人生中最大的目标之一.当房价持续看涨，同时居民的薪资水平未见明显提升，这其中的资金落差就需要房地产金融来填补.此时房地产金融会为有购房需求但资金不足的居民提供住房消费贷款，而居民获得贷款后才能得偿所愿.因此在房地产与购房者之间，房地产金融所起到的作用不可小觑.房地产金融在满足购买者需求的同时，也相应地促进了房地产的发展.

2　宏观调控背景下房地产融资的突围

对房地产而言，宏观调控就像一座牢笼，极大地限制了房地产的融资渠道.过去房地产一直依赖银行的信贷支撑，一路走来顺风顺水.而宏观调控的实行，瞬间就让房地产从春天走进了冬天，房地产主要的融资渠道被切断，资金链的断裂迫使房地产在无奈之下开始寻找突围之路.海外金融市场与非银行金融机构正是房地产持续突围的产物，从这两种融资渠道所获取的融资金额越来越多.

2.1渠道之一：海外金融市场

海外金融市场主要有新加坡和中国香港.我国大陆房地产开发商在以上两大市场上主要以股票或债券发行的形式解决中国大陆融资渠道受阻的局面.以上两种融资方式的成功与否由房地产自身在两大市场的地位以及自身的信用度来决定，即便融资成功，所获得融资成本也会受到市场地位和信用度的影响.这种融资门槛设置较高，令国内众多小型房地产企业纷纷望而却步，却单单给大型房地产企业留下了生存空间.

2.2渠道之二：非银行金融机构

非银行金融机构融资是银行融资受阻的自然选择.处于债券或股票发行被相关政策制约与银行融资门槛过高的夹缝中的国内房地产企业，在不断寻找突围之路的当口，收到了非银行金融机构向其抛来的橄榄枝，因而倍感珍惜，一时间选择非银行金融机构作为主要融资渠道的房地产企业如同雨后春笋般纷纷冒出了尖尖的的嫩芽.房地产在获取融资金额的同时，也养活了一大批民间金融机构、私募地产基金会、资产管理公司以及信托基金会.

2.3创新型融资渠道

不同于以上两种融资渠道的是，创新型融资渠道的成功打通需要绕一个较大的圈.这个圈就是宏观调控.选择创新型融资渠道的房地产企业绕圈的手段也凸显出了创新意识，比如它们通常会选择银信合作的方式.银信合作是指以银行和信托公司为载体，将客户手中的资金以理财产品的形式直接过渡给房地产企业.该融资方式既新鲜，又离奇.可惜的是，最终被银监会一刀切断.但是房地产企业并未表现出过多的沮丧，创新意识的火苗再一次燃烧成熊熊大火，此时它们开始玩一种更为复杂的“新花样”，以望“骗过”银监会.这种创新型融资方式较之前者，不过是载体由两个变成了三个，即由原来的银行和信托公司变成现如今的银行、证券公司以及信托公司.但资金的源头与流向不变，仍然是银行将理财产品从客户那里换来资金，然后将资金过渡给证券公司，而证券公司再通过相应的资产管理计划将资金过渡给信托公司，最后由信托公司过渡给房地产企业.这种换汤不换药的方式与银信合作在操作方式上并未体现出多大区别，不过是手续变得更为复杂，资金的流动时间更长而已.

另一种融资方式将创新意识展露无遗，这种融资方式叫做开发商融资.它采用的方法是通过房地产开发商与建筑商通过签订商务合同，前者为后者提供所需的设备或某种服务，此时所产生的资金费用就叫做应收账款；而建筑商便将应收账款向银行做抵押以获取银行贷款；最终所获得的银行贷款进入了房地产企业的口袋.

3　宏观调控背景下购房者融资的突围

宏观调控既损害了房地产的利益，也在无形中伤害了广大购房者.宏观调控对购房者最大的伤害是限制了购房者向银行贷款的金额，这种做法直接遏制了购房者日益膨胀的购房需求.但购房者在多次碰壁后，也像房地产企业一样开始了自己的突围之路.

3.1渠道之一：非银行借贷机构

限贷政策实施后，依次被叫停的有三套房、多套房的商业贷款.而且二套房贷款首付比例扩大也在某些城市慢慢显露.正是这种现象的普遍性激发了购房者的创新意识，他们开始向小型贷款公司及其他民间借贷机构获取融资.但不利的是，选择民间借贷机构融资，购房者需要偿还比向银行贷款更多的利息，贷款成本过大导致购房者的购房需求开始逐渐缩小，仅有部分小额贷款从民间借贷机构被放出.还有一种渠道是消费金融公司，但前提是资金缺口极小，此时购房者可按照自己的月收入情况适量选择消费贷款.

3.2渠道之二：“另类”银行

所谓“另类”银行是指换另一种“花样”向银行获取贷款，但前提是资金缺口极大.比如采用运营资金向银行申请流动资金，但这种方式仅限于企业购房者，企业购房者以“非正常”方式向银行获取贷款范围较广，还可通过装修贷款方式实现.针对非企业购房者，也就是个人购房者，只能通过抵押的形式向银行申请贷款，所抵押物必须为其他房产，而且该房产必须在购房者本人名下.这种融资渠道较为简便，不利之处在于贷款利息太高，同时还有违反相关政策的可能性.以上是针对购房者资金缺口较大的情况，反之可采取信用卡分期付款的形式向银行申请贷款.

4　宏观调控对房地产金融创新的干预

通过以上分析我们发现房地产企业与购房者都受到了来自宏观调控不同程度的影响.但令人兴奋的是房地产企业与购房者均通过各自的突围方式，解决了因宏观调控的干预所造成的问题.

4.1商品房的供需比例增大导致购房价格持续上扬

商品房的供需比例增大导致购房价格持续上扬，这是房地产金融创新最直接的结果.房地产企业的融资虽然在银行直接放贷方面受挫，但其融资渠道反而增多，尤其是大型房地产企业，增加了海外市场的支持，融资金额大幅上扬，同时融资成本大幅下跌，从而导致房地产热再次兴起，此时作为房地产商为扩大投资效益，势必会推动房地产价格上扬.从中可以看出国内房地产业仍旧是卖方市场，而且房地产企业占有绝对的领导地位.房地产企业在某种程度上影响房产的供需关系，再加上房地产企业增大了宣传力度，各种媒体传播渠道以类似毒品传播的形式传播房产的销售信息，而购房者像吸毒者一样，对房产的需求与日俱增.房地产企业通过刺激消费，一方面获得了极大的经济收益，另一方面也抵消了一部分的融资成本.

4.2房地产金融市场风险增大

房地产金融市场风险增大是伴随房地产金融创新而来.房地产金融市场的风险具体指向房产积压，各大城市相继出现“烂尾楼”、“鬼屋”.这是由于房地产金融创新在面对二套房及以上购买者时会显示出疲软之态，这些消费群体的资金缺口较大，加上房产价格攀升，瞬间扑灭了购房者心中燃烧的小火苗.即便房地产企业通过相应措施消除这些消费群体的资金缺口问题，但购房者的需求总有被满足的时候，届时将不再对房产产生需求，以致大量房产被积压.此时房地产金融市场风险便逐渐形成.

5　结束语

国内房地产井喷现象似乎渐渐消失.实则不然，作为房地产商，即便在宏观调控的背景下，依然找到了生存空间.各种融资渠道被打通后，融资金额大幅度增长，从而推动了房地产业的发展，又一波房地产业正在到来.加上生活水平不断提高，购房者的需求也在不断增大，也同样促进了房地产业的发展.这种现象的产生与房地产企业选择金融创新大有关联.金融创新的深入实施势必促进房地产企业迈向更大的发展空间.

〔1〕刘维新.我在《中国房地产金融》的十七年——和广大读者与作者告别［J］.中国房地产金融，2012（12）.

〔2〕2011年《中国房地产金融》杂志选题指南［J］.中国房地产金融，2011（01）

〔3〕郑印霞，邵四华.我国房地产金融发展趋势与创新研究［J］.中国房地产金融，2011（02）.

〔4〕刘扬.次贷危机后现代房地产金融创新的路径选择［J］.中国城市经济，2011（05）.

〔5〕蒋志宏，卜俐引.探讨我国房地产金融创新之路［J］.现代商业，2010（18）.

F832.2

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1673-260X（2016）08-0146-02

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