对住宅用地续展该早作法律准备

◎ 李英锋（河北省滦南县工商局，唐山063500）

对住宅用地续展该早作法律准备

◎ 李英锋（河北省滦南县工商局，唐山063500）

这几天，有媒体报道浙江温州出现了20年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”的新闻，引发热议和关注。新华社记者就此向温州市国土局求证核实。温州市国土局表示，物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”该如何续期，目前国家尚未出台相关实施细则。近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。（4月17日新华网）

根据现行的住宅用地使用政策，房主对房屋用地的使用权是附期限的（农村宅基地除外），短的20年，长的70年。既然有期限，那么问题来了——住宅建设用地到期之后，如果房子还在，房主的权益如何保障？房主该如何办理用地使用续展？走什么程序？还需不需要再花钱？花多少钱？花钱的依据和理由是什么？这些问题都涉及民众的切身利益，民众非常关注。多年来，民众就这些问题一次又一次地发问，一次又一次地热议，一次又一次地表达担忧，一次又一次地督促政府给出明确的说法。然而到现在还没有得到答案。此番温州出现20年住宅用地使用权年限到期情况，民众的权益不容等待和模糊，解决问题刻不容缓，政府也就不能再等待，更不能再搁置问题，是时候给出合理的、具有可操作性的答案了。

对于住宅用地使用权的续期，《物权法》虽有“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的规定，但规定的原则粗疏，缺乏可操作性，难以用作解决问题的标准和依据。政府有必要制定具体的实施细则，或者由有权部门出台明确权威的解释，或者有立法部门进一步完善立法，出台立法解释。而无论采取哪种方式，都应该以宪法为依据，都应该力求维护民众的合法权益，都应该尊重和顺应市场经济规律，都应该把促进房地产市场的健康发展作为一个目标，相关部门也都应该在事前充分论证，征集民意。

兵马未动，粮草先行。法律调整更应该具有前瞻性，也就是说，社会问题未“动”，法律就应先行，更何况，现在社会问题已“动”，已经产生了矛盾，法律就必须做出调整和改变了。有关部门应以解决温州20年住宅用地使用权年限到期问题为契机，尽快启动立法修法程序或法律配套程序，为今后全面处置住宅用地续展问题做好法律准备，给出明白账本，让民众心中有数，让土地、房屋登记管理部门有法可依。这样，民众的心里就会更踏实，就会对房屋的权属有更明确的预期，进而在此基础上做出更合理的处置。显然，尽早拿出对住宅用地续展问题的法律设计有利于维护民众的权益，同时，也有利于市场对房屋价值和房屋交易做出更合理的预期和判断，有利于房地产市场的稳定和繁荣。当然，法律在调整住宅用地续展问题时，有可能涉及“续展费”，这是一个利益分配的问题。很多民众当初买房都花了大笔的钱，有的人为了买一套房甚至付出了几代人的积蓄，背负了长期沉重的债务，有关部门在确定“续展费”的标准时，一定要秉持多让利于民的原则，切不可像网上传言的那样，动辄就让房主花出几十万甚至更多费用。