房地产工程项目开发成本的控制

陈 清（福建省高华建设工程有限公司）

房地产工程项目开发成本的控制

陈 清（福建省高华建设工程有限公司）

面对当前销售困难，开发成本不断攀升，房地产工程项目的开发，应详细的做好成本控制，适当前严峻的形式，才能够生存。

成本控制；全过程管理；团队；时间节点；进度控制；事前事中控制；销售

1 公司工程项目管理组织机构的控制

公司的人事组织机构、组织体系，是国企、全民、集体还是私企，有着很大的不同，当时建筑市场主要以班组承包、包工头承包的模式，那时的房地产市场还不是很活跃，一直到了90年代中后期，才慢慢发展、成熟、壮大起来，建筑业跟随着发生变化，这时的私企也逐渐发展、壮大、完善，由于市场受到新生事物的冲击，建筑业相续出台了各种法律、法规以及各种规范，对建筑的发展起到了重要作用。

一个事物由一个出现、发展、变化的过程，人对它的认识也是一个从感知、认识、变化、发展的过程，能适应的市场就能生存，不适应市场的就要淘汰；集体单位和私企单位其中的人事管理、人事组织、人数组成，工作积极性、工作压力、工资待遇就明显的不同，也因此产生影响了一个企业的支出成本不同，所以要提高公司效益，公司利润，首先就要控制好公司的组织机构。具体到一个工程项目，是一个庞大的机构还是一个精简的团队，最明显的人力成本，可以从月工资的成本上体现；一个庞大臃肿的人事组织机构，由可能存在办事相互之间推诿，办事低效，工资待遇也低；精简的团队，每个员工都有着高度的工作积极性，当然压力也大是难免的，创造一个考核机制，工资可以适当上浮，营造一个激励机制，单个比较成本高些，但总体上比不会多，反而少，由于员工都有着高度的积极性，办事效率高，相应的项目工期缩短，投入的资金时间短，提前收回资金成本，实际上等于多产出利润。所以一个公司一个项目的机构，项目的组织团队，也是影响项目开发成本控制的因素之一。

2 设计上的控制，

对设计上的控制，它包括对方案的定位，设计进度，基坑设计采用何种支护方式以及外墙立面的装修标准，设计内装修内容，并根据对外销售的条件来定位。

（1）遇到单层或多层地下室，首先就遇到土方开挖问题，而土方以开挖就要考虑道基坑支护的设计问题，浅基坑是否采用喷毛，深基坑是否采用内支撑还是局部内支撑或斜撑均应按地质及周围实际地形出发，在考虑安全可行，经济合理等综合因素确定。

（2）从市场需求对内装修销售的角度看，大部门以毛坯房出售，在毛坯房中还略有小别，户内是否要全部分割，都分割的话，砌砖和粉刷工程量明显的增多，楼面是否找平，内墙面和天棚是否刮底，以及是否要做踢脚线，这些直接都影响了建安成本，这些内装的程度在销售时对客户购房的需求并不影响，客户所希望的是我看中了这套房价是否便宜，合理实费，所以在设计控制上可以对装修部分做一些细致的说明；比如，对内凹阳台部分，从建筑概念上分是属于外墙部分，一般要求做法同外墙面，但细致考虑，其面层装修可以考虑从阳角内转30cm进行施工，剩余的内侧部分按毛坯处理，即只做到粉刷层为止，天棚、内墙面亦是如此，用户正常情况下要进行二次装修，避免开发商材料浪费，增加费用，而业主也要雇人拆除，除了要花费外，不单增加人力财力，同时也产生建筑垃圾污染环境；其二，从设计的选材上考虑，比如外墙墙裙干挂石材，除了平面尺寸外，采用何种材质的厚度，单价就不同，又如地面铺装，有走车得跟没走车的石材厚度可以采取不同，其单价就不同，在不影响质量及安全的情况下，可以在选材上对厚度进行适当调整，还是允许的，这也要求做好设计过程的控制，也是开发商本身也要把控之一。

3 项目管理过程中的事前和事中控制、现场签证控制以及进度的控制

在项目的实施过程中，对项目管理的事前、事中控制，一是质量的控制，二是对安全的控制，在其管理控制的过程中，还包括对现场隐蔽签证和进度的控制。

（1）事前控制，从质量上看，除了设计方需要进行设计技术交底指导外，开发商及施工方还需认真看图读懂设计图纸，进行图纸会审，只有读懂了设计图，才能指导于现场施工。

这几例中，“东西”则是用来表示人，都是用于骂人。用“东西”来表示人的时候都带有贬义，即使是“好东西”，前面也会加否定来使其成为贬义词语。

首先从工程技术人员对口上入手，设计工程师对房地产商项目总工、工程经理及现场管理工程技术人员进行设计技术上的交底，房地产商（开发商）总工、工程经理对承包商的项目负责人、经理及其他相关工程技术人员、施工员进行技术交底，最后由施工方的项目负责人或经理及其他相关工程技术人员、施工员对现场的班组长及一线技术操作工进行技术交底，做到层层交底下去，一环扣一环，这样有了良好的认图、识图过程，就能更好地指导现场施工，避免做错返工甚至留下安全隐患的情况，这样做的好处实际上也是节约了成本。虽然这一环节主要的主体针对施工方多些，但对房地产开发商也有一定的影响，比如施工操作失误造成返工，最明显的进度就受影响。

（2）事中控制

对施工班组、施工工人的操作过程是否正确，工序搭接是否合理，每一道施工是否都做的很到位，一道一道把关，上到不合格下道绝不施工的良好心态，在这过程中要发挥现场质量监督管理人员的作用，及时发现问题及时制止纠正，把隐患消灭在萌芽状态；对进场的材料每一批次的数量及其产品质量把控，数量该进多少，材料进多了不单易造成浪费而且造成资金累积，材料进少了又影响工程进度，同时若产品质量不合格，前期不一定就表现出来，但造成质量隐患，后期就能暴露，造成后期的质保维修那将是几倍的代价，当然这还跟一个技术工人的经验、素质、责任也很大关系，除了对在岗工人进行技能培训外，还要加强质量方面、安全方面以及素质方面的培训教育，这几者相互结合，缺一不可。

（3）现场隐蔽签证的控制

隐蔽签证是真实的反应施工过程的实际情况，前道工序完成后会被后一道工序所覆盖，需要及时的做好记录保存，便于后期工程的决算。对图审、会审的完善图纸以及总价包干，一般情况下隐蔽签证就很少，只是在必要时开发商根据市场需要进行了必要的设计更改或调整，现场及部门负责人就应做好把关工作。

（4）进度的控制

一个工程项目的时间控制也是重要一环，如果项目的投资时间越长，投入的资金就多，产出的利润相对就减少，这时很明显的比较方法，所以一个项目的周期长短，对成本有着重要的影响。一个项目的进度控制，始终贯穿于从立项、设计、工程各项审批、预算、发包、施工的全过程，做好项目的总体控制时间网络节点，抓住主要的关键节点，一发现拖延时间及时查找原因，并及时的进行调整，确保在计划时间节点内按时完成。

4 预算过程的控制

4.1 时间节点的控制

对预决算过程的控制，首先要对预决算公司招投标时间节点的控制，对私营企业来说，基本上以议标的形式确定，所以时间相对可以短些，比较好把控，而国企或市政公建项目要进行公开招投标，相对时间节点相对长些，存在一个法律约定的公示期。

4.2 预算的准确度

不管是私企还是国企或公建项目，选择一个好的预算公司，都希望预决算的准确度高，允许控制3%的范围内，但如果能控制在1%范围内，很明显支出的成本就少；同时预决算的时间节点也应限定控制在一个合理的范围，时间短了，对预决算的正确率由影响，时间长了，对总体计划也有影响，这期间就牵涉到业主方和设计方，业主方要及时的给预算所提的问题给予回复，而设计对业主提出的不明确之处及时给予修改回复，才能够更好的完成约定的计划。

4.3 预算的核对

经预算公司预算后，开发商需对预算进行核对，包括工程量、套价或定价、信息价，以及工程单方或单列单项造价，有明显错误的需从新预算进行调整。该工序还包括与施工单位预算和核对问题。只要经过多层次把关，才能真实的反应工程造价。

5 施工单位、监理单位等关联的影响

（1）施工单位的影响

①从进度上说，未能在计划的工期内完成，时间推一个月，不单施工单位本身的成本会增加，同样的房地产开发公司也一样会增加：a.人力工资；b.投入的资金也会迟一天回收；c.牵涉到工程备案、交房及房屋的保修期问题。

②从质量上考虑，若质量上有保障，维修成本就少，对房地产的声誉也好，即使施工单位过了保修期，后期产生的后遗症也少；在物业公司入驻管理后，产生的质量问题就少，也就不存在费用补贴的问题。

③从安全上看，安全上有保证，进度也快，房子销售也不受影响，若发生重大安全及伤亡事故，不单要赔偿补偿问题，还牵涉到停工整顿，这就影响了工程进度，而且最大影响的可是房子销售变得很困难，会受到严重影响，无形中造成了资金投入多，资金回笼慢，甚至可能造成烂尾楼至止开发商的破产；虽然开发商在发包工程是要求施工单位保证安全的条款，但若现场没有认真管理，严肃对待，事故发生的几率可能就高，因此不能掉以轻心，牢固树立管生产必须管安全，安全跟质量同等重要。

（2）监理单位参加工程项目的现场管理，同样贯穿于施工的全过程，重要的是要及时发现问题，把隐患消灭在萌芽状态。

所以不管是施工单位还是监理单位，都对项目的实施，对项目的成本都有着重要影响。

6 销售过程的控制

说到销售过程的控制，还要提到一个环节，就是项目的价位，定价合理，销售时间相对的会短些，资金回笼就快，实际上投资成本就低，但是如果一味低价销售，销售的时间是很短但利润很低，没有做到项目利润的最大化，同样失去开发项目的意义，也就无从去谈论成本的控制；所以要想做好销售过程的控制，需要考虑国家政策一个因素外，同时还要进行本地区方位内的市场调查，并加强销售团队的建设，具有了这些条件，才会做好销售过程的控制。

从以上几个方面看，只要认真把握好各个环节，控制到位，科学合理，对项目的成本控制起着很大的作用。面对当前销售困难，开发成本不断攀升，房地产工程项目的开发，应详细的做好成本控制，适当前严峻的形式，才能够生存。

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2095-2066（2016）29-0235-02

2016-9-28