投资性房地产企业会计核算存在的问题与对策

刘旭

[摘 要] 投资性房地产是以出租土地使用权和建筑物为主要经营项目的行为，投资性房地产企业在进行这些经济活动时，其核算及记账就显得至关重要。投资性房地产会计核算分为初始计量和后续计量，但不能同时进行。目前，投资性房地产企业会计核算中存在核算科目、选择计量模式的依据不明确，账面价值与实际价值不同等问题。对此，应明确核算科目，将公允价值变动差异记入投资性房地产公允价值变动，将公允模式下转换计量后的房产价值作为账面价值。以加快完善投资性房地产企业会计核算。

[关键词] 投资性房地产；企业会计核算；问题与对策

[中图分类号] F230 [文献标识码] B

我国作为世界上为数不多的人口大国，房地产行业具有一定的发展优势。虽然在会计准则中，对投资性房地产会计核算有着一定的规定，但是在其初始计量，后续计量以及转换计量过程中仍然存在着问题。

一、投资性房地产会计核算的概述

（一）投资性房地产的内涵

投资性房地产是以出租土地使用权和建筑物为主要经营项目的行为，是一种资产使用权让渡行为，并通过使用权让渡取得收入获取利益的行为。它的根本目的就是要实现资本增值、赚取租金，或是能够两者兼得。另外投资性房地产还有一种形式就是持有并准备增值后进行土地权转让，虽然其中有着市场供求、增值收益等方面的影响，但最终仍是以增值后转让来赚取收益的经营性活动。大多数的房地产都是准备增值后进行转让。据税法相关规定，投资性房地产企业出租房产或是转让土地使用权的行为均视为企业经济活动的一种，企业所得租金或是转让收益必须要缴纳营业税。而国家规定认定的闲置土地则不视为经营性活动，但这种情况在我国极为少见。

（二）会计核算的内涵

我们所指的会计核算就是企业会计工作过程中所做的记账、算账以及报账。人民币是我国境内主要流通的货币，将其作为记账单位是毋庸置疑的，在会计准则中有着明确的规定。房地产企业现如今迅速发展，其核算及记账对于企业来说至关重要。会计人员通过会计凭证和记录账簿等方式对投资性房地产经营活动进行记录和管理，从而进一步提升企业会计报表的准确性，做好企业财产清查和账簿等工作，实行综合、系统、连续的会计监督和反映，从而帮助企业更好的建立定期成本及财务指标。会计账簿将投资性房地产中的各类信息进行了明确的划分及归纳，会计账簿作为会计信息的主要载体，它能够全面的、有序的记录和反映出房地产经济业务活动的情况，它是房地产经营管理者制定房产经营决策的主要信息来源，为房地产经营活动分析和检查提供重要的数据依据，提高企业经营决策的有效性。因此，会计核算在投资性房地产中有着举足轻重的地位。

（三）投资性房地产会计核算的特征

投资性房地产企业会计核算根据投资性房地产准则进行，分为初始计量和后续计量。初始计量就是取得房产时的实际成本，后期计量是指企业对房产投入的计量，按照规定，后期计量既可以采用成本模式计量，也可以采用公允模式计量。但是，两种计量方法不能同时进行，只能选择其中一种计量方式，一经选择，不能随意更改。

二、投资性房地产企业会计核算中存在的问题

（一）初始计量时，核算的科目不明确

企业对房地产初始计量的会计核算存在问题，按照国家的相关规定，只有已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物才能算是投资性房地产，购买之后自用的建筑物应计入固定资产。短期内如果企业明确表示该建筑物用于出租或空置，用途不变，可以视为投资性房地产。但是这项规定致使投资性房地产的核算范围扩大，在会计核算过程中，企业对其经营出租的意图文件很容易伪造，且该短期时间也没有具体规定，当投资性房地产采用公允模式进行后期计量时，企业的会计可能受到严重的影响。对此，企业可能对建筑物进行选择性的规定，或为投资性建筑物、或为固定资产。

（二）后续计量时，选择计量模式的依据不够明确

投资前，企业需要进行多方考察和比较、分析，选择对企业发展最为有利的才会下手，通常会事先进行投资性房地产有效性评估，以确保企业利益最大化目标的实现。但是在评估过程中，企业采用公允价值计量模式的话，就必须将由公允价值变动所产生的收益统归入利润总额当中，真正计较起来，采用公允价值核算方式与企业预期有着一定的差异，若是在平时，市场波动小的时候，倒是没有什么问题，但若是市场房价起伏较大时，势必会对投资性房地产产生巨大的影响。另外，运用公允价值模式，还给企业中一些心思不正之人以可趁之机，营造了一定的可操控利润空间，在这样的企业内部环境影响下，势必会造成企业财务报表等一些会计信息的失真，严重影响了财务信息的准确性，于企业的长期发展十分不利，同时也可能造成企业经营者对自身经营能力水平的误判，影响企业经营决策的科学性。

（三）公允模式下投资性房地产转换的账面价值与实际价值存在差异

当房地产的用途发生改变，企业就必须对其作出相应及时的会计处理，并根据房地产实际用途进行重新分类，这就是我们所要说的投资性房地产转换。目前，我国房地产企业普遍采用公允价值计量模式进行投资性房地产转换，在房产由投资转为自用时，会计人员必须对转换应当严格按照会计准则规定进行房产转换计量，提高企业对房产价值的了解和掌握，以把握最好的利益交换时机，提高企业资金的利用率、扩大企业盈利空间，改善房产行业交易环境。综上所述，采用公允价值计量模式时，只要投资性房地产产生变动当期损益与资本公积等会计科目也会发生改变。因此，企业在进行投资性房地产转换时需要提高会计核算方面的长远认识。

自用房地产变为投资性房地产仅仅是房产用途上发生的转变，但是在房产形态和资产性能等主要方面并未发生本质上的改变，会计人员万万不可在此时随意更改账面价值。若是认识不到这一点，它日在采用公允价值计量模式进行转换时，不论公允价值是低过账面价值或是高于账面价值时，投资性房地产企业都无法得到准确的资产价值报告，这样不仅会影响会计信息的真实性，同时也会影响企业的经营决策。endprint

三、完善投资性房地产企业会计核算的建议

（一）初始计量时，要明确核算科目

投资性房地产的初始计量在会计准则中的规定是比较明确的，只有出租使用权或实现资本增值才能是投资性房地产，如果自用，则在核算时应当是固定资产。所以初始计量时，用途一定要明确，短期内不能更改，这样才不会造成账实不符。

（二）后续计量时，公允价值变动差异记入投资性房地产公允价值变动

企业进行房地产投资过程中，若是公允价值发生变动的情况下，其价值差额可计入“投资性房地产-公允价值变动”或是“资本公积-公允价值变动公积”这两个会计科目。这样才能影响资产总额与权益总额的变化，进而达到对长期性资产价值重估的目标，才能保证会计核算信息的真实性、准确性。这种方法不仅能够使企业房地产投资过程中公允价值发生变动时及时采取防范措施，还能够提高计量准确性，同时也能够对企业营业综合和其他投资者权益产生重要影响，能提高企业经营决策的准确性，是实现企业长期资产评估的重要手段，也是提供投资性房地产账面会计信息真实性和准确性有效方法之一。

在准则中投资性房地产后续计量方式的规定，同一企业对所有投资性房地产进行后续计量不得同时采用两种计量模式，只能采用一种模式。企业出于利益最大化目标，虽然在会计准则中对投资性房地产如何进行后续计量有着明确规定，但是按照要求房地产企业会计核算只能采用一种价值计量模式，很多企业都未严格遵守，但实际计量过程中，不少企业既采用了公允价值计量模式，同时为了取得更高的经营收益，同时在经营过程中获得其他投资性房地产收益，这些都是企业在公允价值计量模式下难以得到了，就会影响会计人员会计处理工作的开展，形成会计处理模式概念上的模糊，造成计量方法选择的不恰当或是不切实际。这会使企业在年末核算利润时得到的利润数据不准确，使得企业无法真实得知其利润。在制定会计准则时，相关部门需要全面考虑企业新取得的投资性房产核算问题。首先，应从投资性房地产企业实际发展状况出发，选择更加适宜的成本后续计量模式。这样不仅能够提升投资性房地产计量的准确性和清晰度，企业应以能够全面体现历史成本计量的根本原则。

（三）将公允模式下转换计量后的房产价值作为账面价值

针对房地产转换计量问题研究，各单位部门开展了大力治理措施，在认识到房地产转换核算中存在的问题之后，企业可以采用公允价值计量模式计算转换后的企业房产价值，并将其计量结果作为账面价值。投资性房地产转换核算问题当中，利用公允价值模式进行投资性房地产到自用房地产时，可将自用房地产账面价值作为投资性房地产的房屋计量基础，投资性房地产通过公允价值计量方法产生的价值同原账面价值误差都可记入到当期亏损或盈利会计科目。

总之，通过分析和研究，我们对投资性房地产行业有了一个初步的了解，房地产行业是一个发展前景广阔、升值空间巨大的行业。因此，作为新时期的投资性房地产经营企业必须要深入认识到自身会计核算中存在的问题，不断提升自身会计信息的准确性和真实性，寻找到更加适宜企业长期可持续发展的计量方法，切实做好房地产会计核算工作，提高企业经营决策的准确性及可行性。

[参 考 文 献]

[1]屈军涛.房地产投资与经济增长关系的实证研究——以陕西省西安市为例[J].陕西广播电视大学学报[J].2012（2）

[2]张瑞荣.公允价值计量模式下投资性房地产的会计核算及其所得税会计处理探析[J].商业会计，2010（3）

[责任编辑：刘玉梅]endprint