中国城市间房价分化的经济学解释

钱 净 净

(河南师范大学 政治与公共管理学院，河南 新乡 453000)



中国城市间房价分化的经济学解释

钱 净 净

(河南师范大学 政治与公共管理学院，河南 新乡 453000)

当前中国城市间房价分化现象日益严重，城市间居民的住房资产价格差距拉大，导致全民焦虑情绪蔓延。运用经济学理论分析房价分化的缘由，发现偏向中西部的土地供给与人口向东部大城市集中流入的需求是造成供需矛盾的主要原因，货币政策的加杠杆效应放大了东部大城市的商品房需求，叠加公共品供给的区域不平衡共同导致城市间房价持续分化。解决这一问题需要客观对待人口流动的趋势，供给侧改革与需求侧改革结合进行。

房价分化；供给侧；需求侧；供需矛盾

2015年召开的中央城市工作会议标志着城市社会成为中国社会的主要组成部分，城市治理得到中央政府高度关注。城市治理的一大目标是实现人民群众对于“城市让生活更美好”的憧憬，然而，房价问题一直是阻碍这一目标实现的重要因素。进入新世纪，中国城市房价不仅普遍上涨，最近几年还出现了城市间房价严重分化的现象。城市间房价的绝对值差异增大，最贵城市的房价可达一般地级市的10倍、20倍，房价的涨幅也呈现出分化的趋势，绝对值越高其涨幅越大，这使得城市间居民的住房资产价格严重分化，群众焦虑情绪在全国蔓延。在城市间发展不平衡的背景下，这不仅制约了人口的合理流动，还使居民之间的贫富差距越拉越大，地域歧视越发严重，有碍于和谐社会的实现。从理论上分析造成这一现象的各方面原因，提高大众对这一现象的理性认知，有助于降低房价分化所带来的经济危机和社会心理风险。

一、中国城市间房价分化的现象、特征及结果

当前中国城市间房地产市场呈现出明显的分化现象。2013年出台的限购限贷等行政性调控政策使北上广深等地的房价涨幅出现了短暂的回落，但经过几年的调整，这些一线城市房价继续保持了高速增长的态势，而三四线城市的房地产市场却呈现萎缩态势。据国家统计局数据显示，2014年12月份全国70个大中城市的新建商品住宅价格指数与2010年同比平均增长了9.1%，但是北京、上海、广州、深圳分别同比增长了22.7%、18.8%、22.2%、23.9%，一般省会城市也出现了10%左右的涨幅，同时个别城市出现了下降，如杭州、宁波、温州、金华等城市的房价分别比2010年降低了8.1%、5.7%、23.8%和1.1%，其他三四线城市房价涨幅不大(数据来自国家统计局网站的年度数据及《中国国土资源统计年鉴》，下文未加注者均同)。到了2016年1月份，北京、上海、广州、深圳、南京等城市的新建商品住宅价格指数与上年同比涨幅分别达到了11.3%、21.4%、10%、52.7%、10.8%，少量大城市如杭州、厦门、天津、西安、郑州的新建商品住宅价格指数有小幅上涨，70个大中城市中42个城市几乎没有上涨，三四线城市的房地产市场仍然处于库存消化阶段，部分城市房价依然疲软。

进一步分析可见，中国城市间房价分化现象的特征表现在三个方面：一是区域间城市房价分化明显，具体表现为珠三角城市群核心城市深圳、广州房价涨幅超高，引领周边城市厦门等也以较高涨幅上涨，长三角城市群核心城市上海房价涨幅可观，引领次级中心城市南京、杭州等以较快速度上涨，京津冀城市群核心城市北京房价继续保持上涨态势，但幅度小于南方城市；二是不同行政级别城市间房价分化明显，从2015到2016年的数据可以看出，直辖市、省会城市、经济特区城市商品房住宅价格均明显回升，其他地级市房价几乎没有上涨，个别城市房价下降，去库存压力较大，当地政府甚至出台了补贴农民买房的政策；三是不同产业结构的城市间房价分化明显，以生产性服务业、高科技新兴产业、文化产业为主导产业的北京、上海、深圳房价涨幅最高，以先进制造业、旅游业为主导产业的广州、南京、厦门等城市涨幅也较为明显，其他资源型城市房价下降压力较大。

城市间房价走势的严重分化在短期内使不同城市居民的住房资产价格分化，群众焦虑情绪普遍蔓延；长时期看则会改变人们的投资预期、消费习惯，扭曲城市间的工资差距，制约人口的合理流动，阻碍生产要素的合理配置，降低全要素生产率，影响经济正常增长[1]。因此，运用经济学理论分析这一现象出现的原因非常必要。

二、中国城市间房价分化的经济学解释

马克思的政治经济学理论认为价格由供需调节，围绕商品价值上下波动，传统西方经济学理论认为价格是市场调节的基本机制，它可以偏离价值，由供需双方的议价能力来确定。当前中国的市场经济体制基本确立，商品房住宅由市场定价，政府只进行宏观调控，它的走势与供需双方的议价能力直接相关，基本可以反映供需矛盾。从供给因素和需求因素入手分析能够找到供需矛盾的关键所在。

(一)供给侧导致城市间房价分化的内在逻辑

供给侧因素包括住宅建设所依存的土地供给、住宅所承载的公共品供给以及货币政策供给。分析这些因素在不同城市间的差异有助于我们认识供给方面如何导致城市间房价分化。

1.土地供给错配是房价分化的基础

土地是商品房住宅建设最重要的投入要素，其价格在房屋成本中占有很大一部分，因此土地供给情况将直接影响房价。土地供给又受到土地供给制度和政策的影响。

在中国土地公有制下，一个城市的土地供给受到中央政府和省级政府的严格管制。根据2006年11月20日国土资源部第5次部务会议审议通过的《土地利用年度计划管理办法》的规定，我国地方政府的土地供应需要经过如下程序：县级及以上地方政府需提出本地的土地利用年度计划建议，经同级人民政府审查后，报上一级人民政府国土资源管理部门；省、自治区、直辖市的土地利用年度计划建议，应当于每年十月三十一日前报国土资源部，由国土资源部根据全国土地利用年度计划总量控制指标建议和省、自治区、直辖市提出的计划指标建议，编制全国土地利用年度计划草案，纳入年度国民经济和社会发展计划草案，上报国务院；经国务院审定后，下达各地参照执行；待全国人大审议通过国民经济和社会发展计划草案后，正式执行。国务院下达的土地利用年度计划包括：(1)新增建设用地计划指标，包括新增建设用地总量和新增建设用地占用农地及耕地指标；(2)土地开发整理计划指标，包括土地开发补充耕地指标和土地整理复垦补充耕地指标；(3)耕地保有量计划指标。其中，新增建设用地计划指标实际反映了一个城市在该年度的土地总体供应情况。对于地级市而言，这一指标实际是由省级政府制定的(其中计划单列市的指标由中央政府制定)[1]。从制度上讲，我国城市的土地供给是计划经济体制，上级政府对下级行政区域的土地供给情况起决定作用，地方政府在土地供应市场上处于一级垄断地位。

从土地供给政策上来看，1993年以来的分税制使得地方政府有更强的偏好将土地供给给工业领域，从而创造更多的地方GDP。在中国城市内部，工业用地很少需要拍卖，而是以协议方式按极低的价格出让，平均地价只有商业地价的10%左右。在发达工业城市，工业用地挤占住宅用地更为突出，商品房住宅建设用地颇为稀缺，商品房的价格高于一般城市。另一方面，2003年开始中央政府在土地政策上出现了巨大变化，体现在三个方面：第一，出于区域均衡发展的考虑，在新增土地的空间分布上向中西部倾斜；第二，在土地供给方式上推行全面的“招拍挂”制度，地方政府成为土地一级市场的垄断供给方；第三，对土地违法进行严厉打击，对东部地区土地违法的查处尤其严厉[2]。

查看2000—2013年的《中国国土资源统计年鉴》中“国有建设用地出让情况——按地区分列”一栏的信息可以发现，在2003年之前，东部土地供给占比不断上升，而之后则呈现下降趋势，粗略计算，东部土地供给占全国的比例从2003年的70.5%下降到2010年的55%，之后又进一步下降至2012年的50%。从更具体的数据来看，2003年之前，工业占比较高、土地出让面积较高且位于东部的城市，如北京、上海、广州、深圳等在2003年之后土地供给份额下降的幅度较大。中央政府于“十二五”期间提出了“大中小城市协调发展”的城市发展战略，为防止超大城市摊大饼发展，在土地供给上削减了人口已达1000万以上的城市土地供应，上海、深圳等地也明确提出了“土地不扩容，内部集约利用”的发展战略。其中上海市“十三五”规划建议提出“十三五”时期要逐年减少建设用地增量，规划建设用地总量实现负增长。在东部超大城市的土地供给受到控制后，这一地区从2003年后直到今天一直是劳动力的净流入地。这说明东部大城市的土地供需矛盾更为紧张，土地供给与需求的错配是东部大城市房价上涨的最大诱因。媒体评论更多认为东部大城市房价的上涨是一种货币现象，但土地的供需矛盾是货币因素发挥作用的基础。反观内地一般大中城市，在国家政策倾斜下纷纷快马加鞭地搞城市建设，造成城市空间增长比人口增长快的局面，部分地区出现空城、鬼城现象，城市房价低位徘徊。

2.公共品供给不均衡是房价分化的诱因

商品房住宅的使用价值不仅体现在居住用途上，更体现在居住地周边的公共品带给使用者的满足。中国城市间房价的分化还源于城市间公共品供给的质和量的分化。城市间公共品供给的分化由市场和体制两方面的原因造成。

从市场的角度讲，城市规模越大，在规模经济和范围经济的作用下，需要大量人口来支撑的纯公共品和准公共品的提供就更具可能性。在一定区间内，人口越多，地方政府在提供纯公共品时人均成本就越低，人口规模达到一定程度，某些准公共品如图书馆、歌剧院、游泳馆、展览馆的提供才能变得可持续。我国经济发展的三大增长极的中心城市北京、上海、广州的公共品供给在历史及天然的人口优势下比其他城市遥遥领先。在扩散效应作用下，三大增长极的其他核心城市也逐渐拥有了更多的产业份额和人口规模，准公共品供给在市场机制的作用下不断得到积累。而内地三四线城市仍然处于增加产业份额的阶段，人口规模尚未达到足以通过市场机制提供更多准公共品的程度。

从体制的角度讲，1993年之后的分税制改革使中央政府从地方获得的收入份额上升，但地方建设的事权部分下放，因此地方的公共品供给要么依靠中央财政支持，要么依靠地方政府自筹资金。在这样的财政体制下，中央政府所在城市、各省首府所在城市以及计划单列市能够得到中央财政支持的概率大大提高，以中央名义在这些城市所进行的准公共品投资也更为集中。为打入全球城市网络，北京、上海近年都提出了打造世界城市的目标，为完成这一目标，它们还将从中央政府拿到更多的资源，留下更多的公共品给本地居民。北上广深及周边发达城市本身的财政资源也较为充足，纯公共品及准公共品的供给具有内生优势。而内地三四线城市本身财政资源较少，获得中央政府支持的概率较低，纯公共品及准公共品的提供难以与一线城市媲美。公共品供给的质量分化在城市间如此形成，全国高等院校的区域分布及其从中央政府所获得的资金支持也呈现出明显的分化趋势，而这仅是分化现象的冰山一角。根据公共选择理论，城市的公共品是公众选择城市的重要因素，公共品供给的城市间差异决定了公众对城市偏好的不同，拥有更多优质公共品的城市将获得更多的居民，自然带动房价快速上涨。公共品供给较差的城市将失去劳动力、资源、人口、市场，房价自然会下跌。

3.货币政策是房价分化的推手

房价作为商品房住宅价值的货币表示直接受到宏观货币政策的影响。城市间的房价分化受货币政策的影响可以从两个方面来说明：第一是城市间居民的货币收入分化，第二是货币政策的作用效果在城市间的分化。

从居民的货币收入分化来解释城市间房价的分化不具有足够的说服力。查看国家统计局的地区数据可以发现，尽管北上广的城镇居民人均可支配收入水平在全国范围内遥遥领先，但按照比例来算，从2005年到2014年，最发达省市与最贫困省份的人均可支配收入的比值都在2.2到2.4之间，而房价的差距最高可达10倍以上[1]。这说明货币收入的城市间分化不是城市间房价分化的最重要因素。

从货币政策的作用效果来看，一二线城市利用货币政策进行投机炒作的空间更大。中国货币政策在2000年以后经历了紧缩和宽松两个过程。紧缩过程出现在2000—2011年这11年间，存款利率从2.25%提高到了2.75%，同时存款准备金率则从8%大幅攀升至18.5%，而这11年恰恰是中国城市房价整体上涨最快的时段，可见，紧缩的货币政策不是房价涨跌的重要因素，这一时期的房价普涨是人口大量向城市转移的结果。其中，2011年的宏观调控中，央行共采取了3次加息和6次提高存款准备金率的政策，并且上调了二套房的首付比例，这些措施控制了全国城市房价普涨的幅度。宽松过程出现在2011年底至今，这一期间官方一年期存款利率和法定准备金率分别从2011年的2.75%降至1.5%，存款准备金率从18.5%降至17%。其中，2015年分别有5次降息和降准，在货币政策的调节下，一线城市的房价大幅反弹。查看国家统计局发布的主要城市统计数据可见，从2011年末至2015年11月，一线城市房价累计上涨45.53%，涨幅明显。相比之下，二线城市的涨幅仅为10.73%。同期，三四线城市房价同比涨幅不断递减，个别城市房价下跌明显。

可见，在货币政策宽松化后，城市间房价走势出现了分化。宽松的货币政策对房地产市场的刺激作用在一二线城市比较突出，这与一线城市的购房需求弹性大、资金池充足、金融市场灵活有很大关系。一线城市的地产开发商、银行、房屋中介机构、购房者、投资者几大主体在信贷融资方面具有较强的信用及信息优势，能够充分利用宽松的货币政策所带来的杠杆效应撬动市场，再加上互联网金融所提供的各种小额贷款，使场外资金进入一线城市的房地产市场易如反掌，进一步推动了一线城市的房价涨幅，其所带来的示范效应带动了条件较好的二线城市，使这些城市房价的涨幅畸高，诱发部分居民恐慌心理，对房产囤积居奇的现象开始出现。三四线城市在货币政策加杠杆的影响下勉强可以维持销量的正常增长，但是预期、需求没有大幅增加，因此房价涨幅较弱。可见，货币政策在紧缩时对于城市间房价的分化影响不大，但宽松时对于房价本身就高的城市具有明显的放大需求效应，使这些城市的房地产市场泡沫增大，加剧了城市间房价的分化。

(二)需求侧因素导致城市间房价分化的内在逻辑

城市间房价分化的原因在于供需矛盾的紧张程度出现了分化，其中需求侧的作用更为直接。商品房购买行为可以分为刚性需求、投资投机需求，刚性需求的主要人群为新生劳动力，投资投机需求则产生于流动资本，这两大类的需求状况决定了房地产市场的城市间分化。

1.刚性需求分化是根本原因

刚性需求发生分化的路径有两条，一是劳动力的流动方向发生分化，二是不同城市劳动力的收入水平发生分化。两者的叠加效应会使城市间房价分化表现明显。

从劳动力的整体流向来看，“东南飞”、“向大城市集聚”仍是主要的趋势[3，4]。劳动力的流动机制从最初的单纯为追求高工资正逐渐向追求知识溢出转变，高技能劳动力的流动方向与高科技企业、科研院所的布局直接相关，低技能劳动力与高技能劳动力在分工上有一定的互补性，因此二者的流动方向具有趋同性。特别是1999年开始的高等教育扩招使高等教育由精英教育进入大众教育阶段，大学生毕业后的流向也从“统招统分”过渡到“自主择业”，以大学生群体为主的新生劳动力的流动性进一步增强。这部分劳动力具有一定的专业知识、文化知识和创新意识，因此对于知识溢出能力较强的城市具有更多的偏好，城市房价水平在这部分群体的刚需刺激下不断攀升。马歇尔在1890年的《经济学原理》中对城市生活的作用描述道：“几乎在所有国家中，人口都在不断地朝着城市迁移。各大城市，特别是伦敦，从英国所有其他地方吸收最优良血统的人、最有上进心的人、天才最高的人、有最健全的体格和最坚强性格的人，都到大城市去寻找提升能力的机会。”[5]今天中国的劳动力流动机制与当年的英国类似。

为追求自身人力资本水平的提高及人力资本的变现，越来越多的高技能劳动力选择向知识溢出能力较强的城市流入，带动低技能劳动力同向流入，进而通过亲情纽带进一步带动人口的流入。这种人口流动的乘数效应会使得高技能劳动力流入地的房地产市场具有强大的刚性需求。这是导致一线城市房价强势上涨的需求方原因。查看2004—2013年《中国城市统计年鉴》可以发现，北京、上海、广州、深圳的劳动力数量从2003年到2012年分别增加了102%、86%、78%、90%，考虑到劳动力在城市定居后带来的乘数效应，这些城市的住房需求被进一步放大。当前城市房价上涨较快的还有一些产业结构较为合理的二线城市，如贵阳、重庆、郑州、成都、武汉等，这些城市在建国初期的知识资本水平较高，在政策向中西部倾斜时获得了一定的发展机遇，因此最近几年的集聚力不断增强，城市的房价获得了补偿性的上涨。当前三四线城市则是高技能劳动力的净流出方，在城镇化政策作用下，只能吸引到本地小城镇及农村剩余劳动力和人口，而这部分群体的购买力不足，对于信贷市场的信息掌握不够，房市在财政政策和货币政策的刺激下均表现无力。

从不同区域的劳动力收入水平分化来看，城市规模越大、产业结构越高级，劳动力的收入水平越高。国家统计局的主要城市统计数据显示，北京、上海的在岗职工平均工资水平在2014年超出了10万元人民币，广州、深圳、天津、南京、杭州均超出了7万元人民币，而中西部地区省会城市的在岗职工平均工资水平大多仍未达到5万元人民币，非省会中小城市的平均工资水平更低。这说明劳动力的收入水平在城市间存在分化的趋势，这是房价分化的一个因素。

2.投资投机分化加重房价分化

投资投机需求在城市间的分化是导致房价分化的关键因素。北上广深等城市集聚了全国最优质的教育、医疗、文化和科技资源，提出了更高级别的城市发展定位，融合了更多元的经济要素，总体发展领先于国内其他城市，再加上土地供给的紧缩，这些城市的商品房住宅成为稀缺品，二胎政策的出台及去库存的房产新政对于投资者和投机者来说都是利好消息。在股市前景不明朗、实体经济低迷不振的大背景下，国内外流动性资金通过各种方式流入一二线城市成为最佳的投资手段，导致一二线城市的总需求明显超出三四线城市。

由此可见，刚性需求和投资投机需求都集中在一二线城市，而三四线城市则成为劳动力、人口、资金净流出的区域，城市间房价的分化与需求侧的因素极其相关。

三、结论

由以上分析可见，城市间房价的分化主要有以下三个方面的原因：1.土地的有效供给与商品房住宅的有效需求不相一致；2.货币政策加杠杆的作用放大了一线城市的楼市需求；3.公共品供给的区域不平衡叠加以上因素加重了商品房的供需矛盾。这使我们对中国城市间房价分化的现象具有了理性认知，也给政策制定者带来一定的启示。

首先，从平衡区域发展的角度来看，倾向中西部地区的土地供给并不是最优策略，根本路径是要提高中西部地区的公共服务水平，改善中西部地区的投资环境、人文环境，增加中西部地区的知识溢出能力，改变民众对中西部地区的刻板印象，增强区域内的要素集聚度，促进其经济增长和经济发展。同时，应顺应城市发展的客观规律，适度增加一线大城市的土地供给，并加大中小户型的比重，稳定市场预期。

其次，货币政策及信贷政策的使用应因地施策。一线城市应谨慎使用宽松的货币政策和信贷政策，对于房地产中介机构和房地产开发企业利用互联网金融平台从事场外配资的应该严格监管，对于为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的应予严厉打击。三四线城市去库存压力较大，可缓征房地产税，出台购房利息抵税等政策，促进城市间房价差异回归合理区间。

最后，作为一个发展中大国，城市间房价存在差异是正常的，但太过明显的分化则蕴含着极大的经济社会风险。应注重对城市体系的重塑，引导城市之间形成功能分工、网络合作、平等互动的格局，同时应引导普通民众理性购房，避免将楼市泡沫转嫁给低收入群体，避免将楼市经济风险转移到实体经济。

[1]陈斌开，杨汝岱.土地供给、住房价格与中国城镇居民储蓄[J].经济研究，2013(1).

[2]陆铭，张航，梁文泉.偏向中西部的土地供应如何推升了东部的工资[J].中国社会科学，2015(5).

[3]刘学华，张学良，李鲁.中国城市体系规模结构：特征事实与经验阐释[J].财经研究，2015(11).

[4]钱净净.拥挤效应、劳动力流动与中国城市规模体系演进研究[D].天津：南开大学，2014.

[5]阿尔弗雷德·马歇尔.经济学原理[M].宇琦,译.长沙：湖南文艺出版社.2012：97.

10.16366/j.cnki.1000-2359.2016.03.018

2015-11-26

河南省教育厅人文社科一般项目(2016-QN-100)

F293

A

1000-2359(2016)03-0077-05

钱净净(1983—)，女，河南三门峡人，经济学博士，河南师范大学政治与公共管理学院讲师，主要从事区域与城市经济学研究。