房地产估价方法在应用中的问题及方法改进研究

孙子钧

广州城建职业学院

房地产估价方法在应用中的问题及方法改进研究

孙子钧

广州城建职业学院

房地产市场需求的多样化带动了房地产估价市场的发展，评估目的的不同，评估对象的不同，就导致了评估方法的不同。每一种评估方法都有其特定的适用条件和适用范围，因此进一步加强对其的研究非常有必要。随着社会及经济的发展，估价对象范围逐渐扩大化，状况复杂化，原有房地产评估方法在实践应用中的问题逐渐凸显，因此需要采取有效的措施进行优化，从而使估价结果的可信度得到提高。基于此本文分析了房地产估价方法在应用中的问题及方法改进。

房地产估价方法；应用；问题

1 房地产估价方法研究的必要性

1.1 可以促进房地产括价行业健康发展

客观、公平、公正是房地产评估的基本原则，房地产估价方法的正确运用能够有效保证房地产估价结果的客观、公正、公平，并有助于保障房地产市场秩序的稳定，实现这一切的基础是房地产估价形成专业化、制度化、程序化的标准体系。

1.2 可以使房地产估价机构和房地产括价师在从业中规遵风险

房地产价值评估的专业性、科学性、特殊性要求房地产估价师具备较高的综合素质，一方面是要研究掌握科学的估价方法理论体系，另一方面要将研究成果运用到房地产评估的实践工作之中，从而有效地指导实践活动。房地产估价师通过对估价方法理论的研究，可以积累丰富估价理论知识，提高估价理论水平，提高估价结果的客观公正性，降低房地产估价师的从业风险。

1.3 可为促进国民经济整体健康运行和可持续发展提供的重要经济信息

房地产估价与每个人的生活息息相关。它既是每个家庭的固定资产，也是我们物质生活和精神生活的基本保障。在一国总财富中，房地产往往占60%-70%，同样房地产也是家庭财产的主要部分。在我国现阶段市场经济中，最大限度的财产整合以及资产的合理优化都是各行各业和每个家庭面临的切身利益与长远发展需要解决的客观问题。最大限度地对我国房地产进行综合全面的评估，优化资源，整合投资环境，对于政府部门的宏观经济调控和微观经济调整都具有十分重要的意义。房地产估价方法的研究，可以为国民经济整体健康运行和可持续发展提供的重要经济信息和科学合理的依据，为国民经济的良性循环发展奠定坚实的基础。

2 房地产估价方法在应用中的问题

2.1 难以准确的选取恰当的可比实例

选取可比实例是市场法估价中非常重要的一步，如果可比实例选取的不恰当，那么估价结果无法体现待估房地产的真实价值。而在现实生活中，由于房地产市场在不断发展，可供选择的交易实例也越来越多，但是可比实例的选取却没有一个客观的标准，而是基本依靠估价人员的主观判断，这样估价人员的专业与否会在无形之中影响最终的结果，使评估价格偏离市场价格。另外，有些估价人员为了图方便，直接从二手房网站或某些相关网站选取可比实例，但这些数据中有些并不是真正的成交价格，这样会直接影响估价结果的准确性。

2.2 收益法在应用中存在的问题分析

运用报酬资本化法进行估价，需要预测估价对象的未來净收益。在实际估价中，如何求取净收益确是一项非常棘手的工作。针对不同的估价对象及经营方式，在求取净收益时应从收入中扣除哪些费用、不扣除哪些费用。未来的净收益到底是保持不变还是呈一定数额递增或递减或是呈一定比例递增还是递减或者是其他的不稳定情况，这完全依赖估价师对某一区域市场的分析及判断的准确性。因而，对未来净收益的预测带有极大的主观性，不同的估价师由于自身的经验及分析市场的能力有所不同，其结果必将有明显的差异。

2.3 成本法在应用中存在问题分析

在房地产成本费用的构成中，最为关键的土地取得成本和开发利润受到市场的影响较大，随房地产市场而变动。而建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费等项目受市场影响具有一定的滞后性，短期内不会因房地产市场价格的变化而波动。因此在成本确定的时会造成成本估算的误差，从而影响估价结果。此外，成本法没有将一些无形或非成本因素的影响价值考虑到成本中去。

3 房地产估价方法在应用中的问题以及改进

3.1 准确的选取可比实例

因此，应从以下两个方面注意可比实例的选取：第一，尽可能的排除估价人员主观因素的影响，在对同一房地产进行估价时，由至少3名估价人员共同确定可比实例的最终选择，确保选取的可比实例能较真实的反映待估房地产的价值。第二，房地产估价行业可以设立专门的信息部门，建立规范、标准的信息库，有助于估价人员从中获取需要的交易实例和市场信息，为可比实例的选择提供详实、准确、及时的数据平台。

3.2 收益法估价方法改进

因此，估价人员在确定净收益的时候一定要弄清楚收益的主要来源方式，要根据房地产市场的变化采用正常客观的净收益，不能为了方便根据市场本应是采用不断递增的净收益，而采用年净收益不变的公式进行计算，多查询相关类型房地产的数据，客观合理的确定净收益。在报酬率确定时，可以采用市场法求取，至少要有三个估价人员取不少于五个案例资料，运用累加法求取，把人为造成偏差的风险降到最低。

3.3 成本法改进

在运用成本法进行房地产估价时，可引入价格修正的方法，在积算价格基础上引入相应的价格调整系数，根据受市场状况的影响程度对不同的因素进行价格修正，价格调整系数的确定方法可按照市场法中的方法确定。此外，成本法还需要考虑更多外界因素的影响，尤其是将无形或非成本因素的影响价值化。

总之，我国房地产业快速发展到现在日益成熟，随之而来的与房地产相关各类服务也在不断壮大，行业规范和服务标准逐年提升，房地产评估业务范围也越来越广。由于房地产估价服务的不断需要，房地产估价活动也将持续进行。我国房地产评估行业兴起时期较晚，房地产估价理论更在不断完善更新中，因此其也存在很多问题，因此需要采取有效的措施进行优化，从而提高评估的准确性。

[1]李恒俊.基本评估方法在综合用途房地产估价中的组合应用研究[D].辽宁大学，2014.

[2]黄明峰.房地产项目评估方法应用与改进研究[D].华侨大学，2013.

[3]苏蕾蕾.房地产估价中成本法的改进研究[D].武汉理工大学，2014.