投资性房地产公允价值计量存在的问题及对策分析

杨 建 红

(河南省电化教育馆，河南 郑州 450004)



投资性房地产公允价值计量存在的问题及对策分析

杨 建 红

(河南省电化教育馆，河南 郑州 450004)

公允价值计量重新引入我国已经八年了，其应用的经济后果如何一直存在着很多争议。以投资性房地产为研究视角，首先介绍了公允价值在投资性房地产中的应用情况，其次从准则导向、估值技术以及会计核算三个方面分析公允价值计量在投资性房地产应用中存在的问题，最后提出投资性房地产如何有效使用公允价值计量的建议，便于公允价值计量模式在我国有更长远的发展。

投资性房地产；公允价值；计量模式

一、公允价值计量在投资性房地产中应用的现状分析

(一)总体应用情况

《企业会计准则3号——投资性房地产》(以下简称CAS3)中规定，拥有投资性房地产的企业只要能持续、合理地取得公允价值，其后续计量就可以采用公允价值计量，以便于提高会计信息质量[1]。根据准则的规定,普遍的看法是拥有投资性房地产的上市公司一般都会采用公允价值计量模式。那么CAS3实施已近八年，效果到底如何，这是监管者和投资者最为关注的问题。2007-2014年，财政部会计司连续发布了《关于我国上市公司执行新会计准则情况的分析报告》，在这个报告中显示，在新会计准则实施的八年间，我国拥有投资性房地产的上市公司逐年增加，由2007年的1570家增加到2014年末的2586家，其中拥有投资性房地产的上市公司的占比在2007年达到40%左右，到2009年达到上市公司总数的44%，随后占比虽然有所下降，但是还在39%附近徘徊，说明我国有近四成的上市公司拥有投资性房地产，但是绝大部分的上市公司对其拥有的投资性房地产采用更为保守的成本模式计量，只有极少部分的上市公司采用国际上流行的公允价值计量模式。数据显示，2007年采用公允价值计量模式的上市公司只有18家，截止到2014年底也只有36家，占投资性房地产公司总数的3%左右。这样的数据不禁使我们思考，虽然对于外部大环境来讲，我国的市场经济不成熟，但是对于在微观环境下的房地产交易市场来讲一直比较活跃，这在一些经济发达的省市变现得尤其突出。其中以2014年为例，拥有投资性房地产的1034家上市公司分布于全国的30多个城市，其中位于北京、上海和广州这样的一线城市的有372家，同样在这些上市公司中只有不到4%的公司采用公允价值计价模式，其中更让人难以接受的是像陆家嘴、益民百货和小商品城这样的被投资者看好的中心地带或“钻石地段”，对其价值的核算却采用了成本计量模式，没有采用公允价值计量模式。因此，可以明显看出，我国房地产市场的活跃程度和其采用的计量模式出现了严重的背离[2]。

(二)公允价值取得的方法分析

通过梳理从RESSET金融研究数据库中筛选、整理的相关上市公司的年报对投资性房地产公允价值的取得途径发现，公允价值的取得途径有三种，一是通过对房地产的评估价格，二是以同类的房地产的市场价格作为参考，三是通过第三方的调查[3]。在具体针对2007-2014年我国上市公司的调查中，我国上市公司中拥有投资性房地产采用的公允价值的取得方式主要是靠第一种途径取得，通过第二种方式取得公允价值的上市公司虽然没有第一种多，但是也在逐年上涨，而采用第三种方式取得公允价值的上市公司数量一直都比较少。从这三种具体的评估方法来看，第一种方法由专业的评估师确定公允价值，不仅和真实的房地产交易市场贴近，同时也提高了其提供会计信息的可靠性，因此，大多数上市公司均采用这种方法，2014年有58%的上市公司采用这种方法；第二种方法的取得参照了同类或者类似的房地产交易价格，这样在一定程度上保护了公允价值计量所提供会计信息的可靠性，虽然这种方法带有一定的主观性，但是运用这种方法的上市公司在2014年占到了26%；第三种方法的调查报告明显带有很强烈的主观色彩，其调查结果完全依赖于参与调查人员的主观判断能力，从某种程度上会影响其提供的会计信息的可靠性，因此很少有上市公司采用这种方法，在2014年仅有6%的公司在使用。

(三)公允价值信息披露现状分析

首先，上市公司对报表项目披露的理解有差异，导致财务信息披露的口径不一致，披露出来的信息参差不齐，使得上市公司之间的信息缺乏可比，不利于报表使用者的阅读分析和比较[4]；其次，在对上市公司年报分析的过程中发现，拥有投资性房地产的上市公司，其有关公允价值的信息披露不充分，并且披露的详简不同，对会计政策的描述比较粗线条，一般根据自身的需要进行有限披露。大多数上市公司只是在年报中对其公允价值的变动额进行披露，没有详细披露投资性房地产的具体位置、面积、市场价格，或者将同类的房地产的价格信息进行详细的披露。还有个别的上市公司甚至不披露其公允价值取得的方式，这些现象都不利于报表使用者详细地了解投资性房地产的具体情况，无法判断上市公司对其投资性房地产采用的计量模式是否合适，也就更不能判断其提供的会计信息是否具有可靠性；最后，对于投资性房地产转换及其处置缺乏统一的规范格式，导致实际对于具体投资性房地产的转换理由以及对利润和所有者权益的影响很少披露。对于后期投资性房地产的处置情况以及对损益的影响披露不到位，尤其是对投资性房地产转换为自用房地产或存货情况更是少之又少，导致投资者很难通过年度报告分析由于投资性房地产后续计量模式的转换以及处置对上市公司利润的影响。

二、公允价值计量模式在投资性房地产应用中存在的问题分析

(一)会计准则导向的影响、公允价值确认条件苛刻阻碍了上市公司运用公允价值计量

在我国拥有投资性房地产的上市公司中，成本模式计量倍受青睐，CAS3中规定只有当上市公司能确定、持续地取得公允价值时，公司才能采用公允价值计量模式。对上市公司而言这样的规定是非常苛刻的，虽然在准则的字里行间对投资性房地产的计量方式没有硬性规定，但准则也没有出台相应的鼓励拥有投资性房地产的上市公司采用公允价值计量模式[5]。与此同时，为了保证上市公司提供会计信息的可靠性，对公允价值计量模式的应用条件也作出了相应的规定，即公允价值取的依据一定是投资性房地产所在地的同类或者类似的交易价格，成本模式和公允价值计量模式不能同时在一家上市公司中运用。也就是说对于一些投资性房地产比较多的上市公司而言，如果其投资性房地产中只有小部分不符合公允价值的应用条件，那么对其投资性房地产只能采用成本模式计量。这样就会导致一些在北京、上海的上市公司中，其拥有的作为投资性房地产的黄金地段的商铺、写字楼等虽然按照市场价值衡量已有大幅度增值，符合公允价值的计量条件，但是有可能其拥有的部分投资性房地产的公允价值无法取得，从而导致上市公司只能采用成本模式对投资性房地产进行计量，减少其选择公允价值计量的机会。还有一个原因就是限制对后续计量模式的转换，一旦上市公司采用公允价值计量模式，就不能再转换为成本模式，而采用公允价值计量的上市公司还会引起监管部门关注其公允价值变动带来的利润波动，上市公司当然就更不敢贸然采用公允价值计量模式，而是采用更为谨慎的会计政策，即对其拥有的投资性房地产采用成本模式进行计量。

(二)房地产价格体系不完善，无法对公允价值进行合理估值

首先，房地产行业的特点是随着市场景气程度的波动而波动，公允价值又呈现较强的顺周期效应[6]。我国的房地产市场自从进行市场化改革以后一直处于总体上涨状态。根据CAS3规定，可以将上市公司持有的投资性房地产的公允价值与账面价值之间的差额计入利润表，增加当期的利润额,所以当房地产价格不断高涨的情况下，上市公司在利润表上会有一笔可观的收入，但是对其现金流量没有任何影响，只是在利润表账面上的收益。股东投资要求有回报，一旦看到企业利润表上有很高的利润就有分红的意愿，这是管理层不愿意看到的情况，这将给企业带来一定的财务压力。其次就是利润波动影响上市公司纳税。虽然在现有税制下对于这部分没有实现的收益不需要征税，但是由于采用公允价值模式计量以后，会计利润与税法上认可的税收利润出现偏差，这样就存在会计政策变更，即在进行纳税申报时需要大量的纳税调整，加上当前房地产政策不稳定必然会引起房地产价格的不稳定，造成上市公司利润出现波动，利润波动会导致投资者情绪的不稳定，这是上市公司目前最担心的事情。最后就是房地产和一般的商品不同，当价格变动频繁或者稳定时就会影响社会的安定，此时政府就会进行干预，所以在目前政府不断地对房地产价格进行调控，未来房地产价格走势不确定的境况下，大多数上市公司采用更为保守的计量模式，那就是成本模式。同时，一旦政府对房地产的价格进行干预，其价格就更不能反映市场自我调节机制下的投资性房地产的价格信息，其公允价值的取得变得很渺茫，对公允价值合理估值更是无从谈起。

(三)投资性房地产公允价值计量模式下会计处理存在的问题，影响财务信息的可靠性

首先，CAS3规定公允价值计量将公允价值与账面价值的差额计入当期损益，这样就会造成上市公司虚增利润[7]，这部分增加的利润只是账面盈利而并没有实际的现金流入，只会影响上市公司的分红政策和税收的缴纳，而股东分红政策和税收政策都将影响上市公司的现金流，如果当期上市公司由于投资性房地产的公允价值与账面价值的差额计入当期损益的金额足够大，就会严重影响其现金收支平衡，更为严重时会导致其资金链的断裂，影响财务信息的可靠性。

其次，CAS3规定投资性房地产的计量模式一旦确定是不能随便变更的，尤其是上市公司一旦采用公允价值计量模式是不允许转换为历史成本模式的。但是这个规定对于固定资产和投资性房地产来讲是失效的。例如公司可以将采用公允价值计量自有的房地产对外出租，变成投资性房地产，等租赁期届满以后转换成自用，转换成自有以后就可以对其采用成本计量模式计量，这样同样可以达到公允价值计量转化为成本模式计量的目的，可以将原来的自用房地产的价值转回并且高于原值，在当今房地产上涨的背景下，这种盈余管理的方式更为明显[8]。这样可能导致其提供财务信息的可靠性进一步下降。

最后，虽然CAS3规定上市公司可以自由选择后续计量模式，但是长期以来，在我国房价不断上涨的情况下，绝大部分的上市公司却采用了成本计量模式，只有不到4%的上市公司采用公允价值计量模式，导致报表中关于投资性房地产的会计信息横向不具有可比性，这样显然会导致其披露的财务信息的可靠性大大降低。

三、提升投资性房地产公允价值计量应用有效性的政策建议

(一)修订会计准则导向，降低公允价值的确认条件，减少公允价值执行成本

虽然我国在CAS3中引入了公允价值计量模式，但同时也在准则中限定了很多应用时的条件，从准则导向来看还偏向于成本计量模式。当然这样做的原因是考虑到我国的基本国情，但是在一定程度上却阻碍了公允价值计量模式在我国的应用。我国的会计准则正在向国际趋同，公允价值计量也是国际会计准则后续计量的首选做法，也是我们国家会计准则的必然趋势，因此我们要继续依据国情对公允价值计量准则进行修订[9]。首先，可以考虑将我国的财务会计目标由反映企业管理层受托责任履行情况更改为决策有用性，这样公允价值计量就能满足会计提供现在和未来的会计信息的要求。其次，虽然我国在2014年专门出台了公允价值准则，完善了我国公允价值的使用，但是对于公允价值如何使用，准则应提出更为具体、可行的操作指南，至少准则应当规定投资性房地产会计导向的首选是公允价值计量模式，只有当其无法取得时才采用成本模式。最后，应当允许投资性房地产在运用计量模式时自由转换，使投资性房地产的价格更加接近实际情况。

(二)完善我国房地产市场的价格体系，加强对投资性房地产的估值技术的研究

我国房地产市场不成熟是导致大部分上市公司不愿采用公允价值计量的原因之一。根据公允价值的层级理论可知，其最可靠的信息来源是活跃的市场报价，所以构建一个完善的房地产价格体系对我国投资性房地产采用公允价值计量模式的重要性是毋庸置疑的。要想得到“同类”或“类似”的房地产信息，我国政府就必须采用一定的措施保证房价的稳定性，同时要构建一个反映瞬息万变的关于房地产市场的交易价格信息数据库系统，这样可以提高其提供的财务信息的可靠性。

虽然我国资产评估协会发布的《投资性房地产评估指导意见(试行)》完善了投资性房地产评估的技术体系，对其评估行为进行规范，但是在实践中评估应用的主观随意性比较强。因此在对投资性房地产的实际评估中可以采用市场法和收益法，除此之外也可以采用会计准则允许的其他方法。对于上市公司所拥有的投资性房地产采用公允价值计量的，每年聘请独立于第三方的价值评估师对其进行估值，这样取得的公允价值更有说服力，也更符合公允价值的要求。对投资性房地产在评估的基准日进行分析、估算虽然是一个新兴的行业，却也将成为我国评估业的常规业务，因此有必要对投资性房地产的评估制定相关的指导意见，这样不仅适应新会计专业的发展，也将适应评估业务新的发展变化。

(三)在会计处理上可以根据持有房地产的不同目的引入混合模式

公允价值计量属性在我国应用已经成为必然趋势，随着我国经济制度逐渐完善和房地产市场逐渐成熟，可以鼓励拥有投资性房地产的上市公司使用公允价值计量属性。从会计处理角度来讲，可以根据企业持有房地产的不同目的分两大类计量模式。

一是持有房地产的目的是增值，这部分房地产的计量采用公允价值模式。具体会计处理表现在三个方面：一是采用公允价值模式计量的投资性房地产，二是采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，三是对于自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产。对于这方面的修改原则是将公允价值与原账面价值之间的差额计入所有者权益，待处置时再转入利润。这样做的原因在于投资性房地产的市场价值变化本不该对企业利润产生影响，况且这部分变动损益也没有真正实现，把这部分差异放在所有者权益以后就不会对企业利润产生影响[10]。这样不仅与会计信息真实性、会计稳健性原则相吻合，也能让投资者更清楚企业真实的资产情况，了解企业的财务信息以及市场对企业的判定信息。

另一种持有房地产的目的是为了赚取租金或者既想赚取租金又想增值的，这部分房地产可采用成本模式进行计量。这样可以有效规避企业的不良动机。

(四)完善投资性房地产信息披露制度

目前，在我国的会计准则中还没有对投资性房地产的披露作出具体的硬性规定，我们应该进一步细化披露的具体内容。

首先，统一规定披露项目的含义，在上市公司披露对当期利润的影响金额时明确是税前利润还是税后利润，使其提供的信息更加明确，而对于上市公司计入权益的累计公允价值变动中的权益，明确是计入资本公积的金额还是转换后产生的累计公允价值的变动金额[11]。

其次，披露更为明细的报表项目，使其披露更加接近实际情况，比如说对两种计量模式的选择依据以及原因应当有所陈述，同时在上市公司的报表附注中应当详细披露关于投资性房地产的具体价格信息以及价格的来源信息，尤其是对公允价值评估方法的使用及其使用原因。针对目前我国上市公司较少采用公允价值计量模式的情况，可以对其采用的成本模式进行披露，只是在报表的期末余额由一列增加到两列，分别以公允价值和成本模式披露，这样不仅减少披露成本，而且还可以使其提供的财务信息的可比性大大提高。对于采用成本模式计量的上市公司，也要在会计报表附注中对其不能取得公允价值的原因进行详细披露，便于投资者更好地了解上市公司拥有投资性房地产的现状。这样在两种模式的披露成本相当的情况下，上市公司有可能会主动采用公允价值计量模式。

路桥施工技术与其质量控制是非常重要的，为减少公路桥梁维修成本打下坚实而有力的基础，对于行人的安全提供了重要保障，减少了桥梁断裂和路面崩塌这样的小概率危险性事件的发生，社会对于桥梁质量的高度认可，还可以增加其施工企业在这一行业的名气与信誉度[1]。

最后，规范披露的格式，提高信息的披露质量。财务报告的格式中没有明确说明必须列示的项目，上市公司认为是自愿性的信息披露信息，上市公司往往趋利避害，不会披露过多的相关信息[12]。所以对于报表附注项目中披露的“公允价值变动收益”中需要增加更明细的会计信息，比如，本年的公允价值变动以及投资性房地产出售原公允价值变动的冲减。对于其他的暂时性差异金额的披露，例如计入资本公积的投资性房地产的公允价值变动，需要披露由于投资性房地产的处置给企业带来利润的影响。对于这些明晰性的项目进行调整不仅可以提高上市公司财务报告信息的准确性，也可以给投资者提供更为明晰的财务决策依据。

[1]吕晓梅,李怡.基于《企业会计准则第39号——公允价值计量》的会计监管体系构建[J]．江西财经大学学报，2014(6):55-62.

[2]余学斌,张春燕.投资性房地产公允价值计量缘何推广不利[J]．财会月刊，2014(4)：96-99.

[3]李永鹏．点评公允价值会计计量新规：CAS39[J]．财会月刊，2014(12)：53-56.

[4]朱凡．投资性房地产公允价值计量模式应用探讨[J]．财会通讯，2015(1)：72-75.

[6]侯宝娟．会计准则中公允价值计量模式对企业损益的影响[J]．商场现代化，2014(6)：255.

[7]陈晨．投资性房地产公允价值计量动因与经济后果研究[D]．北京：中国矿业大学博士论文，2014.

[8]陈国珍．投资性房地产公允价值信息控制机制的构建[J]．会计之友，2014(3)：12-17.

[9]张奇峰，张鸣，戴佳君．投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素：以北辰实业为例[J]．会计研究，2011(8)：22-29.

[10]曲晓辉,等．中国会计准则的国际趋同效果研究[J].上海：立信会计出版社，2011，138-165.

[11]Quagli，A.,and F．Avallone．Fair Value or Cost Model Drivers of Choice for IAS 40 in the Real Estate Industry[J]．European Accounting Review，2010(3):461-493.

[12]Barth，M. E. Fair Value Accounting：Evidence from Investment Securities and the Market Value of Banks[J].The Accounting Review，1994 (1) : 1-25.

The Problems and Countermeasures of the Fair Value Measurement of the Investment Real Estate

YANG Jian-hong

(Audio visual education center of Henan Province ,Zhengzhou 450004，China)

The fair value measurement reintroduced has been eight years in our country, the application of the economic consequences of how there has been a lot of controversy. First, starting from the present situation of the investment real estate using fair value measurement, followed by analysis of the investment real estate in the problems existing in the application of fair value, finally put forward improve the investment real estate fair value measurement applied the effectiveness of the proposal, in order to fair value measurement model in our country have a long term development.

investment real estate;fair value;measurement model

10.16366/j.cnki.1000-2359.2016.01.016

2015-11-07

F293.342

A

1000-2359(2016)01-0079-05