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首付最低20%，能开启房市春天吗

2月2日，人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，就个人住房贷款政策进行了调整。首套房首付由原来原则上的25%降为20%，首套房房贷未结清的家庭，二套房首付调整为不低于30%。

这被视作政府为推动需求入市，缓解住房存量压力放出的去库存新招。新政之下，市场会迎来又一个春天吗

新政将引燃房价“火药桶”

谢逸枫（住建部政策咨询专家、亚太城市房地产研究院院长）

这是2016年部委层面上打响的去库存“第一炮”。

中央布局去库存，地方政府发力配合，这是政策出台的逻辑前提。经过多年高速增长，中国房市已从“增量时代”步入“存量时代”，“去库存”当仁不让成为2016年中国楼市的关键词。个人房贷新政及各地政策调整和中央要求化解房地产库存，促进房地产业持续发展的要求相一致。房地产市场有望在一季度迎来新一轮政策宽松。

此番发布的房贷新政，与2015年的330、930房贷新政、中央“新国六条”去库存政策是一脉相承的。其意图是化解房地产库存危机，支持合理的自住需求。房贷的放松，对促进楼市去库存具有重大实际作用。

当前，地方政府面临着楼市库存居高不下的严峻现实。据国家统计局最新公布的数据显示，2015年末，全国商品房待售面积达到7.2亿平方米左右，为历史最高值。其中三四线城市由于自身消化能力有限，面临的库存压力更加明显。如中国社科院称，如果想完全消化楼市库存，需要23个月。

本轮个人房贷新政的效果还是非常值得期待的，将使整体房地产市场产生新的变化，点燃房价“火药桶”引爆楼市。不过，不要指望三四线城市的房价会出现逆转暴涨和报复性反弹行情。

2016年中国房价会继续上涨，下降的可能性非常小。一线城市继续上涨，二线城市补涨，三四线城市有望逐渐止跌，最后逆转补涨。

下一步可期待的政策包括：交易环节税费进一步调整、住宅标准调整、保障房以租代售、组建国家住房银行、个人房贷利息抵个人税、降准、降息、个人房贷证券化等利好政策。

首付降低只是成本延后支付，效果不宜高估

易宪容（青岛大学经济学院教授）

此次房贷新政的新意在于，增加了按揭贷款首付比例的市场化程度。即由以往的千篇一律改为赋予商业银行一定的“浮动权”——通知规定：“在不实施‘限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。”

此举给予金融机构发展房地产业务的弹性空间，也对其市场预判、风险管理、资产配置以及利率定价能力提出了更高要求。

其二，通知规定：“对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。”此处强调的是，房地产的投资属性将更多让位于消费属性。

今年的房贷新政对房地产市场影响会多大？能在多大程度上起到去库存的效果？

不可高估。

一来，房贷新政对购房需求旺盛的一线城市不适用，因此无法起到降低这些城市的购房准入门槛，增加房地产市场投资投机需求的作用。

二来，在住房供应相对过剩的三四线城市里，房贷门槛的降低确实有助于部分临近支付边界的 住房购买者进入市场，但这也是比较极端的情况。潜在购房者能够进入市场还得看房价。房价是引诱投资需求增加最为重要的因素。

就目前中国市场的情况来看，住房严重过剩是不争的事实，特别是在三四线城市。要实现去库存，仅靠降低首付收效甚微。首付的降低仅是把购房者进入市场的准入条件降低了，却没有降低购房的成本，只不过成本延后支付而已。

这对收入前景不是太好的三四线城市的居民来说，吸引力不太大。

杠杆只是加速器，无法影响基本面

齐俊杰（银库金融 副总裁）

现在的房地产市场，特别是非限购城市，面临一个大问题：房子太多，根本卖不掉。库存的去化周期本就一般在2～3年以上，销售量还在逐年下降，换句话说实际的去化周期会更长。

房子卖不掉，开发商就收不回资金，收不回资金他就不买地，地方政府也就没有财政收入来源，所以从上到下都着急。

当供给和需求不平衡，就要用杠杆调节：供大于求，价格下跌，我让你分期付，给你提供贷款;相反，供不应求时，我搞限购，限价抑制需求，也能让价格稳定。

但杠杆只是加速器，起不到决定方向的作用，也不会影响基本面。杠杆之下也许非限购城市的楼市会有一些躁动，但能持续多久？一个月？半年？然后呢？

楼市跌下来的杀伤力要比股市惨烈。

现在，之所以一线城市的房价还会涨，主要是有人供血，二三四线的流动性，源源不断地涌向一线城市，大家以为这样能避险。这就跟在股市深度波动时以为买入蓝筹股长期投资，不会下跌太多的心态一样。殊不知，蓝筹股熊起来，时间更长，跌幅更大。

其实，只要尊重市场和价值规律，中国的很多问题都能迎刃而解。毕竟市场体量在那摆着，消费能力也绝非其他国家可以相较，但就怕折腾。好比本来是个感冒，折腾来折腾去发烧了，然后不休息继续折腾，而后是肺炎，更严重的就是肺癌。

去库存还得靠改善性和投资性需求

韩爽（华夏银行北京分行职员）

去库存确实很重要。它既关乎社会资产结构的平衡，又事涉宏观经济的调整和房地产行业的“焕活”。但有一个问题，当以去库存为目的的首套房首付降至20%时，购房人会不会增加？

首付门槛降低对刚需人群到底是贵如油的“及时雨”还是“蜻蜓点水”难起波澜？智者见智。

据测算，以首套房100万元、贷款20年的房子为例，目前普遍享受85折的优惠利率4.165%，之前最低首付30%，需要30万，月供为4303元，20年累计支付利息为33.27万元。而如果首付最低能降至20%，只需要20万元，但每月月供增加到4918元，累计利息增至38.02万元。

两相对比，有人认为，万事开头难，而未来收入会提高，积蓄会增加，应对起来自然更从容些;但也有人认为降低首付，购房者并未占到便宜，因为还款压力变大、支付利息更多、成本并未降低只是延后支付。

如果不能真正激发刚需的购买力，那旨在实现二三四线城市去库存的房贷新政就是鸡肋，首套房首付降至20%甚至更低亦是舍本逐末。

根据国家统计局的数据，中国农民工在城镇的自购房占比只占农民工总数的1%，这说明他们没有刚性的城镇住房需求吗？非也，只是当前的房价水平并不是中低收入群体可以接受的，即便有房贷新政“护驾”勉强入市，一旦失业，就将面临断供风险。

所以，接下来的去库存政策，更要在经济结构和产业布局上着力，同时加快落实户籍改革。此外，当前真正有实力消化库存的力量是二套改善性需求和投资性需求。

一个积极的信号是，2015年中央经济工作会议提出，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。