浅谈房地产企业的精细化成本管理

胡权

（中国石油甘肃销售分公司，甘肃 兰州 730030）

浅谈房地产企业的精细化成本管理

胡权

（中国石油甘肃销售分公司，甘肃 兰州 730030）

房地产企业的成本控制从立项阶段的项目定位及投资估算开始，到方案阶段及初步设计阶段的产品定位及设备选型、设计阶段实行限额设计、工程施工中严格控制变更及签证及营销阶段严格控制营销费用，最后到结算阶段，每一项都很关键。

房地产企业；成本管控

面对房地产竞争更加激烈与市场日趋成熟的趋势，在限购、限贷、保障房大量投放、房产税试点扩大等各个政策要求下，在通货膨胀压力增大、融资受制约因素多、土地供应趋紧、消费者观望加剧、以马云和张建林为首的资源整合为前提的行业内强强联合、跨界打劫的外行企业进入等目前形势，造就了房地产企业发展压力巨大，开发风险急增，在资源与资本激烈竞争的前提下，要求房地产企业对成本精细化管理成为至关重要的因素，需要房地产企业向管理要效益，要求管理规范化。而房地产企业管理的核心竞争力为企业运营能力和成本管理能力。这两项能力的聚焦点为成本领先战略，成本领先战略是当前房地产企发展的最重要竞争手段。成本领先战略是对企业项目全成本、全过程、全方位的管理，需要全员参与、全员控制的全过程成本精细化管理。

房地产企业整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位，协调各个专业专家型的管理者进行从立项、规划设计、施工监理招标、营销管理等一系列经营活动的管理。首先需要建立目标责任成本管理体系，对目标成本进行分解，面向公司利益，强调团队的共同利益，分解到部门、落实到个人，要求每个部门的经办人严格控制，试求性价比、发掘价值和创造价值。最后对部门和个人进行成本考核和评价，按照考核结果奖罚明确。进行房地产企业精细化成本管控，主要从下面十一点来进行分析。

1 立项阶段

目标的雏形是从立项时开始形成的，成本水平及市场销售水平是考虑是否立项的要素之一。结合产品本身特点进行市场调研，对产品进行策划和按照客户的需求准确定位，对定位确定产品外观设计要求、景观绿化的要求、小区的配套设施及室内的设计要求，造价工程师根据市场定位做立项阶段的成本测算，区分控制目标及经济测算数据，制定公司的盈利目标。

2 策划阶段

公司研发中心根据公司对产品的定位制定产品目标及发展规划，降低成本可以提高利润，提升品牌同样可以提升利润，企业对产品的定位决定了企业的成本策略。企业结合项目产品本身和市场调研的定位，以成本分析为基础、以目标管理为方法、以人才培养进行技术管理为保障进行产品价值的实现，以项目营销定位与技术管理为依托、以发掘和创造价值为发展方向，开展全过程精细化成本管理。根据产品目标来进行成本测算，与立项阶段的测算要有对应，比较变化原因，策划阶段的成本测算不能超过立项阶段的成本测算。

3 规划设计阶段

项目研发中心根据策划阶段对产品目标与成本目标的定位，委托设计院进行产品的规划设计，根据规划设计造价工程师进行成本测算，测算不能超过策划阶段的成本测算，如超出预算则要求设计院调整规划设计。

4 方案设计阶段

要求设计院对产品制定方案，方案要符合项目定位、能体现出产品特征及独特性。造价工程师根

据设计院的方案设计做成本测算，测算金额不能超过规划设计阶段的成本测算。

5 初步设计阶段

根据方案设计阶段制定的方案、项目定位及产品特征对材料及设备进行选型及档次定位，控制产品标准，落实设计与选型到设计合同中，造价工程师进行成本估算，成本估算金额不能超过方案设计阶段的成本测算。

6 施工图设计阶段

根据初步设计阶段制定的方案进行限额设计，造价工程师进行施工图预算，如施工图预算超出初步设计阶段的成本估算，则需及时优化设计。

7 招投标阶段

选择有实力及信誉度好的施工单位及监理单位，所选的施工单位和监理单位必须在前五年有很好的业绩及口碑，能严格遵守合同、严格执行合同,通过市场竞争找到合适的价格。

8 施工阶段

施工阶段的成本控制，主要是指根据招标后甲乙双方工程承包合同价进行费用监控，相当于业主及监理工程师对合同内工程进度、质量、安全及成本的管控。

1)业主在与施工单位签订合同时，对合同各项条款严格把关，不能出现模棱两可的语句，签订合理的工期，甲乙双方责任明确，在合同签订阶段不能给以后结算留下后患。

2)业主组织监理工程师、施工单位技术人员及设计单位设计人员对设计图纸进行详细的审图，对设计的不合理及错误提出修改和修正。对工程建设所采用的材料、成品、半成品的品种、品牌提出合理化的建议，避免在施工过程中更改，从而造成过多的变更签证及索赔。

3)业主对变更签证的管理必须符合合同的要求，变更签证有时效性，必须及时处理变更签证，避免造成索赔。

4)施工过程中，业主会同有关政府职能部门重视隐蔽工程的检查与验收，做好相关问题处理的文字记录及拍照存档，列入档案资料，为工程竣工后的造价审核保留原始的基础资料，以免后期隐蔽工程手续不全而导致索赔。

5)在施工阶段对一些甲供材料做好材料采购价格论证工作，材料价格的高低，对工程项目造价起着决定性的作用，材料的品种、厂家、规格和型号的不同，价格差异很大，将影响工程项目的最终结算造价。

6)对一些垄断型行业如水、电、暖、天然气，业主项目经理需提前做好沟通，不能因为时间滞后耽搁工期而造成不必要的索赔。

在施工阶段业主要全过程负责控制工程造价，按时、按质、按量完成工程项目，使工程造价最终得以有效控制。

9 销售阶段

在立项阶段就必须考虑营销思路、制定营销方案，在项目主体封顶之后必须办理预售许可证，进行销售回笼资金，减少融资成本。在销售阶段编制营销费用并加强预算管理，把好销售承诺与销售时的资料。

10 竣工结算阶段

造价工程师根据合同、业主项目经理及监理工程师签字确认的变更签证及工程联系单做好工程结算审核，在合理的期限内完成结算审核。

11 维护运营阶段

物业公司提前制定保修金，做好维护费用的管理，物业公司必须要有服务的意识，住户就是上帝，为住户做好各种服务，提升公司的品牌。

12 结束语

综上所述，房地产企业的成本管理必须走精细化之路，坚持“精、准、细、严”，以房地产开发过程中的策划、设计、招标、施工、结算及交付运营整个全过程为主线，以签约合同为手段，以责任成本管理为保障，对每一个阶段每一个环节进行精细化控制，让公司运营的每一个部门每一个员工都自觉进行的精细化成本管理。

[1]任玉峰等编著，建设工程概预算与投标报价[J].北京：中国建筑工业出版社，1992.

[2]范运林，何柏森，王瑞芝主编.工程招投标与合同管理.北京：中国建筑工业出版社，2000.

[3]李洁著.建筑工程承包商的投标策略.北京：中国物价出版社，2000.

[4]卢家仪.建设项目风险管理.北京：清华大学出版社，1997.

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