对太原市以房养老形式的前景分析

卫腾 顾慧

（山西财经大学公共管理学院，山西 太原 030006）



对太原市以房养老形式的前景分析

卫腾 顾慧

（山西财经大学公共管理学院，山西 太原 030006）

摘要：随着人口老龄化到来，我国的社会保障体系面临着沉重压力。对我国“广覆盖、低水平”的养老体系，退休职工的养老金显然不能满足老年人需求。我国养老基金面临着巨大的缺口，在放开二胎政策的前提下，养老问题的紧迫显得尤为关键。另一方面，作为价值不菲的不动产，老年人普遍拥有一套质量尚佳的住宅，以房养老这一形式在时下的中国不失为潜在的应对老龄化之举。

关键词：以房养老； 养老保障； 住房保障

一、概念界定

（一）以房养老。

即“住房反向抵押贷款”，是指房屋产权拥有者，把房子抵押给银行或保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主发固定资金。房主继续获得居住权，一直续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来还贷款本息，升值部分归抵押权人所有。此贷款方式特点是分期放贷、一次偿还，与传统的按揭贷款相反，所以称为“倒按揭”。

（二）以房养老具体的表现形式。

1.子女养老，房产由子女继承；

2.租出大房再租入小房，用房租差价款养老；

3.将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老；

4.售出大房，换购小房，用差价款养老；

5.将房屋抵押给有资质的银行、金融等机构，每月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后用该住房归还贷款。

第一种形式属于家庭养老，取决于子女孝行；中间的几种形式属于自助性养老，有较高的交易成本和不确定性；最后一种为社会机构承揽的反向抵押贷款养老，属于社会机构提供的以房养老业务，可为适合以房养老的人群提供便捷服务。

二、现状探讨

山西省作为全国最大的综改试验区，其近年经济发展稳步增长，城乡居民可支配收入持续上升。但在民生领域，全省社会保障水平仍不能充分适应经济社会发展，居民养老面临青黄不接的尴尬处境，山西省收入分配、贫富差距形势不容乐观，不同居民面临的养老情况参差不齐。太原市作为山西省省会，近年来，经济发展前景较好。2013年，太原市实现GDP2412.87亿元，比2012年增长8.1％。其中：第一产业增加值增长3.2％；第二产业增加值增长10.6％；第三产业增加值增长6.1％。金融业增加值253.11亿元，增长8.8％。人均地区生产总值56547元，比2012年增长7.6％。

太原市目前基本上是两个层次的养老保障，其中国家基本养老保险制度有待完善，企业补充养老保障发展不足，个人自愿储蓄欠缺。国家基本保障分为城镇企业职工、城乡居民基本养老保险、国家公务员和事业单位养老保险制度。太原市从新世纪以来，老年人口的增幅速度超过全省平均水平，本地老年人多就近在社区，以家为养老主体。而探索针对不同收入群体下的养老模式，再结合以房养老这一新型基金补救模式较有针对性。

三、以房养老面临的问题

（一）具备条件分析。

1.拥有产权。

自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。

2.独立住房。

在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作。否则，老人亡故后，子女便无处可居。

3.家境适中。

当老年人的经济物质基础雄厚时，就不会考虑用房产养老；而老人的经济物质条件较差，或没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难想成将其作为自身养老的资本。

4.地价较高。

老人身居城市或城郊，或经济增长快的地区，住房价值高，且在增值中，住房的变现转让较易，适合房屋反向抵押贷款养老。但如果住房地处经济基础弱与增值幅度小的地区，因价值低、不易变现，将很难适用此模式。

因此，尽管以房养老具备较为成熟的社会环境，但受制于房屋本身的价值及老年人思想观念的制约，要破解养老难题，还需社会形成支持性的文化背景。

四、前景分析

（一）房屋的商品化程度加速。

我国住房商品化从上世纪90年代正式开始，虽然起步晚，但发展迅速。 1994年，国务院出台了《关于深化城镇住房制度改革的决定》。1998年发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，该文件被人们称为住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的终结和新的住房制度的开始。

（二）房地产市场活跃 。

活跃成熟的房地产市场能提高房产在市场上的变现能力，是住房反向抵押贷款成功实施的必要条件，否则就会降低金融机构的积极性。住房商品化为“以房养老”提供了物质保障。我国房地产商品化及房地产市场的发展是以房养老模式的经济基础。太原市的实际拥有住房家庭比例以及老年人拥有的住房房价值较高，且其房价呈上升趋势。因此以房养老模式在太原拥有较大的发展空间

（三）金融机构资金充足 。

近几年，我国国家外汇储备大幅增长，商业银行存贷差额、保险公司保险费收入大幅增加，金融市场中用于投资的资金规模剧增。而太原金融行业在中央的监管下，结合本土特色，在对当地民生住房领域、房地产经济建设助力的同时，也一定程度促进了社会保障与居民养老产业的发展。

（四）思想基础。

社会条件的成熟不断释放人们多样化的养老需求，养老金平均替代率的下降和消费理念的更新为“以房养老”提供思想基础。传统养老模式是家庭养老，然而随着社会的发展人们观念也发生了变化，这对传统代际关系的单向赡养造成了冲击。人们越来越注重晚年生活质量，不愿一味地依靠子女供养，但有限的退休养老金无法满足高质的生活方式。传统观念不断更新使代际间的经济联系减弱，且对老年人的遗产动机产生影响，人们对以房养老理财模式的认同感也会增强。随着太原公民素养的不断提高，海外思潮的涌进，这都为以房养老的推行打下思想基础。

以房养老模式这种新型的养老模式，对于太原当地养老事业的发展和社会稳定有积极的推动作用，社会效益明显，虽然在推行过程中会遇到阻碍，但在政府、金融机构、房地产开发机构和家庭的积极配合下，以房养老的养老模式在太原当地具有较好的发展前景。

参考文献：

[1]唐钧：“ 以房养老”，出租比抵押更靠谱[J].中国经济周刊.2013.9:22～23

[2]张建伟：“以房养老”：国际经验与中国策略[J].天津行政学院学报. 2014.1:95～102

[3]章萍：“以房养老”产品市场培育的有效路径研究[J].经济体制改革.2014.1:126～129

顾慧，（1991- ）江苏南京人，山西财经大学社会保障在读研究生研究方向：社会保障理论与制度。

作者简介：卫腾，（1990- ）山西临汾人，山西财经大学社会保障在读研究生研究方向：社会保障理论与制度。

中图分类号：F832.4

文献标识码：A

文章编号：1671-864X（2016）01-0199-01