北京市民“以房养老”影响因素分析

张璋　王钰婷　邓成洋　邓淇文

摘要：我国进入老龄化社会以来，呈现出老年人口基数大、增速快、高龄化、失能化、空巢化趋势明显的态势，再加上我国未富先老的国情和家庭小型化的结构叠加在一起，养老问题异常严峻。“以房养老”是国际上成熟、普遍的养老方式之一，在国内刚刚兴起，文章通过社会调研，发现北京市民参加“以房养老”的情绪并不高涨，在数据整理分析的基础上，文章认为传统观念与养老院基础实施是影响市民参与“以房养老”的关键因素，并提出了相应的解决措施。

关键词：老龄化；以房养老

一、前言

今年，北京市首次公布了市户籍居民“人口金字塔”图以反映人口结构变化，该图显示出北京市人口老龄化特征愈发明显，2014年北京市60岁及以上老年人口为301万人，占户籍人口的22.6%；65岁及以上老年人口204.3万人，占户籍人口的15.3%。从金字塔结构看，北京25～35岁和45～60岁的居民是人口金字塔上的两个最大部分，然而，在10～20年后，45～60岁的居民将陆续进入老年行列，北京市户籍居民的人口负担正在逐步加重。

随着“老龄化”加速到来，养老金“缺口”成为学界和公众担心的问题。“以房养老”是国际上成熟、普遍的金融养老方式之一，它是依据终身财富优化配置理论，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异，通过金融手段提前将老年人拥有的巨大房产资源套现、变现，实价值上的流动，为老年人在其余存生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。

在国际上，由于“以房养老”带给老年人很大福利，从而受到了很多老人的欢迎。但“以房养老”在中国才初起步，目前实践效果不佳。2015年3月，幸福人寿正式推出国内第一款“以房养老”保险，经过5个月的试点推广，截至8月底，幸福人寿“房来宝”在北京、上海、广州、武汉四座城市仅有22户（32人）投保，客户主要为孤寡、失独、空巢、无子女的家庭，但相比我国庞大的老年人群来说，这一数字几乎可以忽略不计。刘杰锋（2014）认为，目前我国“以房养老”进展缓慢的主要原因有：产权制度不完善，市场环境不匹配，法律支持不成熟等原因。本文以北京市居民为调查对象，对“以房养老”的影响因素进行了调研，以期分析不利于“以房养老”的主要因素。

二、调研分析

（一）“以房养老”的现状调研

本文于2015年2月至7月，对北京市居民进行了调研，共发放200份问卷，收回152份问卷，调查对象包含各个年龄层的人群，18岁乃至75岁以上均占一定比例，以更加全面的了解各个年龄群体的想法。

调查发现有9.82%的市民认为仅靠退休收入很难满足日常生活的需要，39.29%的市民认为仅靠退休收入较难满足，33.93%的市民认为基本能满足，这说明大部分市民在退休后依然需要额外的收入来支撑生活。对于其他类型的补充养老保障服务，有64.29%的北京市民愿意接受补充养老保障服务，21.43%的市民表示无所谓，这说明养老保障服务对市民是很重要的，并且市民愿意接受。对于“以房养老”项目，有40.18%的市民不愿意参加“以房养老”项目，31.25%的市民表示无所谓，可见大部分市民对“以房养老”排斥，或者不了解项目而无法做出判断。对于养老收入来源，有50%的市民愿意接受的养老金来源是本人退休收入，14.29%的市民希望靠个人储蓄维持生活，仅有3.57%的市民愿意接受“以房养老”的收入。从数据上看，北京市民依然希望靠传统、无风险的方式进行养老。

（二）影响“以房养老”的因素分析

1. 传统观念和保守思想

调研显示，在我国的传统观念中，“子承父业、父业子传”早已渗透到国人的血脉中，而所谓的“父业”主要就是指房产和田地，“卖房卖地”养老难免有家境没落的嫌疑。调研发现，许多老人宁愿将自己一生打拼的房产拱手送给哪怕是对自己没尽任何孝道的子女，也不会轻易将房子抵押来换取晚年的享受。许多子女也认为，百事孝为先，同样宁愿自己多尽义务、多赡养，也不会同意父母去“以房养老”。对于为何不愿意参加住房逆抵押贷款计划，40%的市民认为应将房产留给子女，33.33%的市民害怕项目不可靠。

此外，思想保守、害怕风险也是一大原因，他们认为房子在自己手里才最安心，害怕“以房养老”得不到相应的回报。此外，许多受访者说不愿看到自己尚活在人世，房子就已经属于“他人”，这与“生前遗嘱”难以被社会普遍接受甚至让人“忌讳”。中信银行于去年推出“以房养老”按揭贷款业务，是国内较早试点“养老按揭”的银行，但该业务推行以来在深圳、合肥等多地交易量为零。北京市民为何不愿意参加“以房养老”的原因如下：50%的市民认为不了解“以房养老”，且担心房产评估及信用风险，41.25%的市民认为“以房养老”会淡化亲情，还有三分之一左右的市民选择了“以房养老”不适合中国国情以及习惯了节俭的生活。

2. 养老院基础设施不足、服务质量不高

养老院是很多“以房养老”参与者最终需要面对的归宿，目前我国的养老院资源匮乏，负面新闻辈出，现在较为普遍的是社会力量办养老院，许多硬件设施并未达到国家补贴标准，由投资者自由发挥。因此，在调查中超过一半的市民不愿入住养老院，45.74%的市民考虑的是养老院的设施及环境不好，38.3%的市民考虑的是养老院的服务水准不高。

虽然目前国家不断出台政策促使养老服务质量标准提高，但养老院服务质量还依旧是一大问题。大多数养老院存在服务人员无编制，待遇低、无福利、无社保的现象，养老院服务人才稀缺，人员年龄普遍较大，学历较低，更缺少专业护理服务能力，不能有效满足服务对象的要求。在北京共有各种养老院上百个，调研组造访了其中一家民办养老院，养老院入住约2000人，从事养老服务人员743人，但是80%的年龄在40岁以上，绝大多数是外地劳务工，小学或初中未毕业的比例较大，在岗的服务员大多不具备养老护理上岗资质。

3. “以房养老”的宣传力度不足

调查结果显示，51.79%的市民对“以房养老”项目了解很少，甚至有32.14%的市民从未接触过有关“以房养老”的资讯，这说明政府的宣传力度依然不够，这也导致了很多市民因为对“以房养老”了解不够深人，对该项目产生不信任。虽然“以房养老”在国际上已经相对成熟，但在中国，直到2013年国务院才对外发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，国家发展改革委、民政部联合召开新闻通气会，介绍了加快养老服务业发展的有关政策和情况，作为金融养老、“以房养老”模式的方式之一，我国将逐步试点开展老年人住房反向抵押养老保险。但近两年，在国内关于“以房养老”的项目依然屈指可数，如幸福人寿等，但宣讲会、广告等宣传力度不大，导致“以房养老”依然进入不到大众视野。

三、政策建议

（一）对老年人和年轻人同时进行正确宣传引导

传统观念仍然是人们心理难以逾越的障碍，其中更包含着复杂的传统文化和伦理道德等因素，远非一日可以改变。政府应加强宣传舆论，对民众，尤其是中老年民众进行各种形式的广泛的舆论宣传，例如讲座，经验交流会，参观等形式，在宣传的基础上，重点理清认识误区，充分介绍“以房养老”的政策法规和运转机制。

让老人有高质量的晚年生活，既是老人的普遍心愿，又是为人子女的希望。政府可在学校、单位等年轻人聚集处，增加“以房养老”的实体宣传，并充分利用网络、移动通讯等增加有关“以房养老”的资讯和解答，让年轻人逐步接受“以房养老”观念，了解“以房养老”项目。这不仅让年轻人认清“以房养老”也是一种尽孝，同时年轻人回家还可以多加开导自家老人参与项目。

（二）加强养老院设施建设，完善服务质量

养老基础设施对能否开展“以房养老”有重要影响，养老基础设施完善且不断加大投资力度的城市，相对来说更有条件和能力开展“以房养老”。目前养老院普遍给老人提供的只是一个临时居住地的感觉，没有归属感，进了这样的养老院，就等于不存在私密、个人空间，即使有些养老院在一间房内的每个床边加装帘子，那也只是一个医院病房的病床的感觉。本文认为需要加大对养老院的投资，让老人愿意走出家门。

同时，提高服务质量也尤为重要。目前养老院护理人员的工资是1600元左右，而普通的家居护理每月收入都能达到约2300元，养老院人员待遇低，养老院面向社会难招工。本文认为应该提高护理人员工资，提高招聘标准，完善规范制度，实现养老保障的国家级统筹。

（三）完善信用制度，加强保障

由于中国传统思想的保守，市民最担心的是参加“以房养老”项目赔了夫人又折兵，本文认为政府有必要介入作担保，“以房养老”目前在我国还没有形成一定的市场，必须由政府进行全面统筹，从试点城市到制度安排，从鼓励参与到产品定价，这些都需政府介入进行监督管理，从而规避风险，让市民更加放心的把自己的房产交托出去。

四、结论

经过调查与数据分析，本文得出以下结论，第一，根深蒂固的传统观念是影响“以房养老”的主要因素，可以通过宣传教育，使市民更快速地接受新事物，同时政府出面担保，可以大大加强市民对“以房养老”的信心，冲破保守观念。第二，养老院基础设施建设，亦是影响“以房养老”的主要因素，可以加大对养老院的投资，完善设施建设，调整员工薪酬， 提高服务标准，从而使养老院成为老人愿意住，让儿女放心的归宿。

调查研究北京市“以房养老”情况实际上是一个庞大的系统工程，由于时间和能力有限，本文在很多方面还缺少更深入和细化的研究，如教育背景、性别、收入、地域等因素对“以房养老”的影响。在国家倡导积极解决人口老龄化的大环境下，“以房养老”将有助于解决我国养问题，“以房养老”作为一种养老新模式，尚有许多值得深入思考和探讨的问题。希望本文能给“以房养老”的发展传播提供一些参考与借鉴。

参考文献：

[1]刘杰锋.“以房养老”：理念、模式和经验[J].西部论坛，2014（03）.

[2]北京晨报.北京市人口老龄化趋势明显 60岁以上老人超两成[EB/OL].搜狐新闻，2015-06-30.

[3]朱劲松.中国开展“以房养老”影响因素的实证分析[J].东北财经大学学报，2011（02）.

[4]曹强.“以房养老”模式的影响因素研究[J].北京邮电大学学报，2014（16）.

*基金项目：北京市“启明星”大学生科技创新项目。

（作者单位：北京联合大学）