黑龙江省高校职工住宅小区管理模式选择研究

董晶雪

摘要：针对黑龙江高校职工往宅小区管理模式选择研究问题，文中介绍了黑龙江高校职工住宅小区物业管理模式，主要有高棱职工往宅小区物业管理与市场化模式和高校职工住宅小区管理与加强业主自治建设，同时也介绍了高校职工住宅小区的管理模式及相关研究，主要包括PMOe管理模式、PM管理模式、OC管理模式、RC管理模式和NO管理模式。提出了高校职工住宅小区管理研究方法，探讨了黑龙江79个高校职工住宅小区管理数据的分析，给出了高校职工住宅小区的自变量M，S，T，y和因变量E，并对其进行了检验，包括对自变量M，S，T；y，和因变量E结果，并对回归方程的显著性进行了检验。

关键词：高校职工；住宅小区管理；模式选择；回归方程

DOI：IO.16315/j.stm，2015，06.014

枣图分类号：C31

文献标志码：A

改革开放30多年来，使高校职工住宅小区的管理得到高速发展。目前，黑龙江高校职工往宅小区管理，主要是由物业公司管理，由他们提供专业服务的模式。黑龙江高校职工住宅小区物业管理，也随着经济市场化，暴露出许多问题。这些问题使黑龙江高校职工住宅小区管理；逐淅形成多种管理并存的局面，使黑龙江高校职工住宅小区管理问题，变成在高校职工住宅小区创新中探讨的主题。

由于黑龙江高校职工住宅小区发展，使高校职工住宅小区的物业管理，由传统的高校后勤管理，已经迎来一场创新的改变。因此，在创新的过程中，如何帮助高校职工住宅小区，使高校小区选择什么类型的管理模式，就成为当前高校职工住宅小区研究的重点。本文利用2014年暑假时间，征集了部分大学生，调查了黑龙江高校职工住宅小区的数据，然后对这些数据，进行多元回归分析方法处理，利用得到的结果，比较了黑龙江省各市区，不同高校职工住宅小区的管理模式，得到了黑龙江高校职工住宅小区的管理结论。

1 黑龙江高校职工住宅的管理现状

黑龙江高校职工住宅物业管理，是为了使高校职工住宅的物业管理，能够得到良好运行，这样就可以解决高校职工的后顾之忧，为高校职工创造全面舒适的生活环境，因此，对于高校职工住宅小区的物业管理，无论是哪一种物业来承担这个工作，都必须具备一定的管理条件，使他们能够在物业管理中，能够得到教职工的支持。对于不同的高校职工住宅小区物业管理，他们由于管理模式存在差别，这样就使他们在高校职工住宅小区物业管理内容标准和服务态度存在差距。使高校职工住宅小区在管理模式中各有特色，这样就使黑龙江高校职工住宅小区市场化，在管理模式的推行存在困难，目前，在高校职工住宅小区物业管理中，存在着以下两方面的争论：

1.1 高校职工住宅小区物业管理与市场化

在高校职工住宅小区管理中，有一部分人支持市场化模式，他们认为，高校职工住宅小区管理，走市场化道路，是社会主义市场经济体制改革方向，虽然在高校职工住宅小区管理中，经历过许多过程，如高校职工住房的分配制度的改革，已经由分配制度，走到货币化的改革过程。但在物业的改革方面，还在努力探讨，在高校职工住宅小区管理中，这些主体改革过程经历这样的环境，才能使高校职工住宅小区管理模式，真正地成熟起来。他们认为，高校职工住宅小区管理实行物业管理服务，主要是由于高校职工住宅小区，它属于公共物品，如果不依靠市场化模式，就根本无法解决供给问题，例如，黑龙江是北方城市，冬季的集中供热问题，需要居民缴纳热费，它可能会由于室内温度问题，使高校职工拒交热费，如果这一矛盾扩大，就会导致高校职工与物业公司的矛盾加大，最后导致物业公司退出，这也可以证明这种管理领域，还存在着一定困难，这些困难还需要在实践中加以解决，这是在改革发展中必然的通路。

在实际调研中也发现，在高校职工住宅小区管理中的一些物业公司，他们的经理和工作人员，也希望在高校职工住宅小区管理中，在市场化中得到成功，因此，对高校职工住宅小区物业管理的探讨也非常关心，希望对高校职工住宅小区管理中的前途做出积极的贡献。

1.2 高校职工住宅小区管理与加强业主自治

在高校职工住宅小区管理中，还有一部分人认为，在住宅小区管理中，物业管理的好坏的评价主要责任在业主，因此，在物业管理中，小区业主委员会的作用，在物业管理中可以发挥重要的作用。业主要发挥自己的优势，通过业主组织召开高校职工居民会议，使全体居民了解高校职工住宅小区管理的具体任务，这样也有利于双方之间进行交流，统一思想做好小区物业管理。对于高校职工业主委员会的组成，一定要通过全体居民的民主选举，这样才能够使业主委员会具有权威性，这样的机构，才能够在小区物业管理中，代表全体业主的利益，能够代替业主与高校职工住宅小区的管理者交流，这样才能使小区管理，实施小区居民满意的管理决策。这样，小区居民才会满意。但是，小区业主委员会的存在，也有不利的因素，一方面，由于业主委员会成员大部分是教工成员，他们缺少对职工住宅的管理能力，这样他们在职工住宅小区管理中就可能导致好心办坏事；另一方面，由于业主委员会的存在，也容易使监管产生一些漏洞，例如，在涉及个人利益时，有的业主委员会成员，就可能会利用手中权利，采取谋取私利的问题，这样就会由于业主委员会的存在，损害了广大高校职工业主的利益，加深了高校职工与管理组织的矛盾。

2 高校职工住宅小区的管理模式及相关研究

高校职工住宅小区和物业管理公司形成契约形式，在黑龙江省各高校职工住宅小区已形成核心的市场化物业管理模式，但是，在黑龙江省各高校职工住宅小区管理实践中，高校职工与物业管理公司之间，也存在一些纠纷，这些纠纷如果扩大化，就可能导致物业管理公司难以继续经营。因此，当前高校职工住宅小区，由于在全省各市，拥有不同的情况，大致可以有5种管理模式，第一种管理模式是：共同管理模式（用PMOC表示），第二种管理模式是：物业管理公司单独管理模式（用PM表示），第三种管理模式是：业主委员会自治模式（用OC表示），第四种管理模式是：居委会代管模式（用RC表示），第五种管理模式是：无人管理模式（用NO表示）。下面对这五种管理模式进行探讨。

2.1 PMOC管理模式

PMOC管理模式是一种复合的模式，它是物业管理公司与高校职工业主委员会共同管理，这是一种由物业管理公司和高校职工住宅小区职工业主委员会，共同提供的一种专业化、市场化的小区服务，这种管理模式，需要在高校职工住宅小区，首先产生职工业主委员会，然后由这个业主委员会，作为业主的当家人，在小区管理中，对小区内部事务协调，这样就可以督促监督小区公共管理事项，还可以发挥职工业主委员会的作用，沟通物业管理公司和高校职工业主之间的矛盾，尽量把双方之间的矛盾，解决在萌芽之中。

2.2 PM管理模式

PM管理模式是物业管理公司单独的管理模式，这种管理模式主要是指在高校职工住宅小区，由物业管理公司单独的管理，其原因可能是他们由于各种原因，在高校职工住宅小区，还没有选举产生高校职工住宅小区的业主委员会，也可能由于业主委员会由于其他原因已经解散，因此，高校职工住宅小区由物业管理公司单独进行管理小区。

2.3 0C管理模式

这种由居委会代管模式比较少见，这种方式主要是由于物业管理公司，在与业主产生较大矛盾，退出后由政府被迫介入的结果，这种管理模式在调查中比较少见，它的管理模式主要由当地居委会、街道办事处、区物业办共同协调，然后由居委会代管，给高校职工住宅小区居民，以一定标准，向高校职工住宅小区的居民提供最基本、最必需的保洁和安保服务，需要缴纳的费用由业主直接向居委会缴纳，这种管理模式的实施，需要看业主缴费状况，如果业主满意，就可能维持较长时间，这种形式通常也被俗称为“准物业管理”的模式。

2.4

RC管理模式

RC管理模式是一种业主自治模式，它形成的原因主要是由于双方矛盾较大，物业管理公司退出后，高校职工住宅小区无人管理的情况下，由小区业主委员会来协调安排小区的各项事务，在这段时间内，所有的费用由业主委员会代收，这时候在小区中，所有的服务工作，如聘请保洁、安保等人员，还有直接为小区提供简单、必要的日常服务。这时高校职工住宅小区管理事务已经陷入瘫痪状态，只能由职工住宅小区居民自身介入各项管理工作。

2.5

NO管理模式

NO管理模式是指无人管理模式，这是由于黑龙江高校职工住宅小区中，采取的一种管理模式，它主要是因为黑龙江省各市高校住宅小区状况的差异。黑龙江高校关于物业管理模式的研究，主要探讨的问题，是通过提出完善的政策建议。目前，对这一问题的探讨研究较少。在黑龙江各市，通过对高校职工住宅的研究表明，不同高校职工的住宅小区，它们虽然在黑龙江不同地区，由于不同的建筑期龄、区位特征等方面的原因，也存在差异性。但高校职工业主如果选择不同的物业管理，由于管理模式不同，也会产生不同的后果，显然，影响高校职工住宅小区物业管理体系，高校职工住宅小区职工选择的因素是重要的原因，因此，对于高校职工住宅小区是必需首先考虑的因素。

3 高校职工住宅小区管理回归模型的构建

关于黑龙江高校职工住宅小区管理模式，对他们的研究报道较少。尤其是关于黑龙江省高校住宅小区的物业管理领域，还存在着实证分析的研究。但在国际上，这一实证分析已经成为研究的主流。本文利用文献的研究思路，通过黑龙江省各市高校职工住宅小区的调查数据，构建小区职工住宅管理的回归模型，然后利用这个回归模型进行计算，并将得到的结果进行分析，对黑龙江高校职工住宅小区，对不同模式的管理效果，这样就可以为黑龙江各市高校职工住宅小区的管理政策，提供一个广大职工需要的、良好的制定决策的依据。

根据回归模型的结果发现，要想研究黑龙江高校职工住宅小区的管理，首先必须了解高校职工住宅小区管理效果之间的关系，为了解决这个问题，首先必需提出以下2种假设：

假设1：在黑龙江高校职工住宅小区管理中，如果在其他条件相同的情况下，需要假定，一定要成立高校职工住宅小区业主委员会，同时，这个小区的物业管理的状况，一定要在物业管理方面，要优于没有成立业主委员会的小区。

假设2：在黑龙江高校职工住宅小区管理中，如果其他条件相同，在这些高校职工住宅小区，有物业管理公司提供专业化服务的小区，其管理状况，一定好于没有物业管理公司的小区。为了便于处理，需要假定高校职工小区管理模式是影响管理效果的首要因素。因此，在黑龙江高校职工住宅小区的特征变量，就会发生变化。如高校职工住宅小区的规模大小的不同、职工人住年限的不同因素，就会影响特征变量。也会对高校职工住宅小区物业管理效果产生影响。因此，为了处理方便，本文给出基本模型：

E=f（M，s，T；y）。

（1）

式（l）中E的数值，表示高校职工住宅小区的管理效果；在式（1）中作为E的值是变量M、s和T的函数，在这些函数中，M代表高校职工住宅小区管理模式的数值，s代表高校职工住宅小区规模的数值；T代表高校职工住宅小区入住年限的数值；y代表高校职工住宅小区未知参数的数值。

为了方便对高校职工住宅小区未知参数y进行估算，文中又给出一个函数形式：

E=ao+a1Si+a2Ti+β1PMOC+β2PM+

β3OC+p4RC+ε。

（2）

在式（2）中，公式中的E代表职工小区的管理效果，S代表第个高校职工住宅小区规模；T表示第个住宅小区入住年限的数值，PMOC表示虚拟变量的数值，如果是上述两者共同管理，这时虚拟变量PMOC就等于1，否则这个虚拟变量就等于0；式中PM也是一个虚拟变量，它表示当高校职工住宅小区由公司单独管理时，这个虚拟变量OC等于1，否则这个虚拟变量OC就等于0；RC在式（2）中，也是一个虚拟变量，这个虚拟变量与小区管理模式相关，当高校职工住宅小区为业主委员会自治管理，RC可以等于1，否则这个虚拟变量RC就等于0。Ai和βk是在式（2）中表示待估计的参数，在式（2）中ε表示的是误差项的随机变量数值。

该模型在处理过程中，还需要解决的问题是如何估计系数，其中βk（k=l，2，3，4，5），这些不同的数值，是代表着高校职工住宅小区的管理模式。如果本研究的目标，是以无人管理为基本标准，那么就可以通过模型，由假设1可以得到结果，如PMOC、OC和RC的系数它们都是正值，而且这些数值的大小，可以证实为P1>p2>0，p3>p4>0。同时，对于假设2也可以得到结果是PM系数为正，而且同样，他们的大小，可以证实为β1>β3>0，β2>β4>0。这也说明，高校职工住宅小区的管理，随着入住年限的增加，小区管理的维护状况就会逐渐恶化；这样，就会由于管理沟通的难度加大，使高校职工住宅小区的业主委员会作用减弱，那么，由于高校职工住宅小区的业主委员会作用减弱，在小区管理中，就必然导致管理状况变差，因此，a1<0，a2<0。

4 数据搜集与分析

关于高校职工住宅小区管理的实证分析，需要处理一些数据，这些数据主要来自于高校职工住宅小区管理状况调查表。由于在这个调查表中，有些数据来自档案资料，有些数据需要人为的判断。包括高校职工住宅小区养护状况的等级分值、高校职工小区规模（指户数的数值）、入住的年限（用年的数值表示）和文中给出的5种管理模式。其中，小区规模、入住年限和管理模式数据3类数据来自档案资料，它们是比较容易获得，这些数据任何调查人员，提供的数据都应该是一样的，但高校职工小区管理养护状况等级分值，需要调查人员现场依据数据做出判断，这是一个比较复杂的数据。它需要调查人员的能力，不同的调查人员，就会根据高校职工小区内的建筑本体，给出不同的调查数据，例如，考虑具体的场地、卫生环境、安全条件等的综合状况，需要人为的评价给出，要得到这些数据，就需要考虑当前的高校职工小区的管理状况。尤其是当被调查的高校职工小区内，如果在调查过程中，出现一些严重影响教工生活现象时，就会影响调查数据。如高校职工住宅楼内消防通道堆放过多杂物，这不仅会给居民带来生活的不便，而且还会影响小区居民的安全问题，如果高校职工住宅年久失修，就会给小区建筑或设施出现严重损坏，如果通道中在堆放杂物，就会影响高校职工住宅小区的使用安全。因此，这些因素都会对等级得分带来重要的影响。这个数据的得分可以分为五级，它们分别以大到小，依次为5，4，3，2，1。评级结果，是由高校职工小区调查人员给出，由于调查人员的素质掺差不齐，他们在调查数据时，虽然也做了很大的努力，也综合考虑业主和物业管理人员对高校职工小区的评价。但是其评价很难得到平衡，通过这个模型，就可以将难以定量评估的数据，演化成为可以用于实证分析得到，这样就有利于处理的数据。

高校职工住宅小区调查于2014年7月开始，主要是借助暑假时间，调查人员通过调查高校职工小区物业管理公司的管理人员，或走访高校职工小区的业主委员会，在他们那里了解掌握高校职工住宅小区的具体问题，走访了部分居民，搜集了在不同城市的79个高校小区的数据。调查各高校职工住宅小区数据的描述统计，如表l所示。通过调查得知，高校职工住宅小区在调查样本中的分布状态。数据是对被调查小区的统计表，如表2所示，在表2中对管理模式进行了归类汇总，其中共同管理小区数量最多，占调查总数的43.3%，其次为物业管理公司单独管理，也占有35.6%。这两种模式占被调查小区总数的78.9%。其余3种模式，只占它的三分之一左右。从统计数据可见，当前在小区物业中，主要是由专业物业管理提供服务。

5 高校职工住宅小区管理回归分析结果及其检验

5.1 回归分析结果及讨论

本文高校职工住宅小区管理模型的回归分析，是通过利用Excel软件的程序完成的，通过计算得到多元线性回归模型的最小二乘结果，如表3所示。通过对多元线性回归结果分析表明，得到的回归系数，具有不同的意义，如得到的线性回归系数、样本决定系数分别为0.823567和0.65732，得到的修正系数为0.63152。这些数据都会对管理效果产生负面影响，但二者比较起来，高校职工住宅小区入住年限的影响程度，其数值要比建筑规模的影响要大许多。

得到的各虚拟变量的系数值与预测的结果一致。其中PMOC的系数（2.576561）的数值大于PM的系数（2.196287）的数值，但OC的系数（1.579876）的数值要比RC的系数（0.523567）的数值大三倍以上。虽然RC的系数变化尽管不显著，但其变化的数值也表明，高校职工住宅小区的这种模式要优于无人管理的模式。因此，利用线性回归的结果分析，就可以通过计算，可验证符合假设1的正确性。

对于假设2，其中PMOC的系数（2.576561）数值大于OC的系数（1.579876）数值，而且PM的系数（2.196287）数值是正值。对于计算得到的这一结论，也验证了假设2的正确性。在假设2提出，专业物业管理公司提供的服务工作，可以满足高校职工小区职工的需求。在假设2中同时提出，物业管理公司与高校职工业主委员会共同管理的模式，是可以满足高校职工小区需要，究其原因，主要是他们具有比较优秀的管理经验和技术能力，使他们能够运用这些能力，来满足小区的正常运行，收到小区广大职工的满意，同时对于高校职工业主委员会来讲，由于他们的权威性，方便了物业管理公司与高校职工业主之间的沟通。使小区职工的要求达到满意，这样就可以使物业管理小区发挥起积极作用，为高校职工物业小区的建设贡献力量。

5.2 对回归方程的显著性检验

从上述对回归方程的分析，可以对它的显著性进行检验，多元线性回归方程可以有如下的形式：E=2.252231+（-0.00012）s+（-0.05441）T+

2.576561PMOC+1.579876PM+

1.5798760C+0.523567RC。

对于F统计量的值，可以得到：F=27.83765，n=79，k=5，n-k-1=71这样就可以在5%的显著性水平下，得到他们的自由度为（7.23）的F分布表，使它们的临界值F0.05（7.05）在2.32-2.23之间，这显然可以证实F统计量的数值大小，一定大于F0.0（7.05）的数值，因此可以说模型总体的显著性检验是显著的。

同时，如果当选用p值作F进行检验时。可以通过表3给出的数据，由于在多元线性回归方程中，Signifi-cance F即表现为显著性p值，通过计算，p值=1.39361E-18，它的计算结果又可以认为接近于零，显然，可以证实此回归方程的显著性检验是真实的。

6 结论

本文以黑龙江省不同地市各高校79个小区数据为基础，对调查的数据进行了回归分析。分析结果表明，高校职工的住宅小区的规模和入住年限，对其管理维护效果具有较大的影响，通过模型的计算得知，高校职工的住宅小区规模越大，它们实现良好管理的难度就会加大；通过多元线性回归方程的计算，它们具有非常明显的优势。显然，在高校职工业主委员会的存在下，会对管理效果起到提升作用。通过调查的数据，又进行回归分析，证实双方共同管理的模式，是当前高校职工小区最佳的管理模式，依据这种管理模式，可以使黑龙江高校小区得到良好的管理，为高校教师提供一个优秀的居住环境。