探究公共租赁住房的后续管理办法

于浩 威海市住房委员会办公室蒋玲 威海市物业管理办公室



探究公共租赁住房的后续管理办法

于浩 威海市住房委员会办公室
蒋玲 威海市物业管理办公室

摘 要：我国兴建了大量的保障性住房，主要包括廉租房、经济适用房、公共租赁住房，其中公共租赁住房对于解决城市中等偏低收入家庭住房困难，缓解新职工的阶段性住房压力以及改善外来务工人员的居住条件发挥了重要的作用。

关键词：公共租赁住房 私有化

一、公共租赁住房制度存在的问题

（一）供给和需求存在严重的不对等

随着城市化进程的加速和社会人口流动性的增强，而居高不下的房价对于目前夹心层群体的经济收入状况来说实在难以应对，他们对于公租房的需求也会越来越大。然而，目前就已经实施试点的几个城市来看，各地由于房源供应不足，再加上管理能力有限，所以覆盖人群相对较窄，都设置了一定的准入门槛——户籍制度。北京公租房的供应对象为城市中低收入住房困难家庭，包括已通过廉租房、经济适用房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其他住房困难家庭。广州、厦门等地的供应对象也都针对城镇户籍人口。重庆则较为宽松，申请人只要年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有良好的支付能力，符合政策规定就可以申请。上海规定如果持有本市居住证在同时满足其他政策规定的条件下也可申请。

（二）选址

目前，许多城市的公租房建设选址大都集中在城市郊区，没有便利的交通和生活设施，城市居民居住空间结构的异向分化日趋明显，低收入群体聚集区的边缘化逐渐破坏了城市的整体和谐性。为了防止因低收入贫困群体逐渐移往城市边缘地带聚集居住而导致“平民窟”现象的发生，应当逐渐发展多种房源筹资机制，尽量把公租房同其他住房布局在一起，实现融合居住。

（三）资金来源和融资机制

融资机制是影响公共租赁住房供给稳定性和持久性的关键因素，是公共租赁住房制度安排亟待突破的瓶颈。公共租赁住房的性质和特征决定了其资金筹措过程中，面临与廉租住房相似的问题，主要包括：①筹集、建设和发展公共租赁住房既要解决“房源”所需的资金，又要负担长期的房屋维修费用，所需资金与开发普通住宅一样数量庞大、且占用周期长；②基于公共租赁住房建设的社会保障性，公共租赁住房建设管理以“保本微利”为原则，其租金实行政府限价，租金标准较低，难以形成建设资金投入产出的良性循环。③由于相关部门在保障性住房的计划审批、手续办理、落实优惠政策等方面拖拉、掣肘，建房成本和风险大大增加，使开发企业对建设公共租赁住房难以产生足够的兴趣。

（四）制度建设落后，缺乏相应的管理机构

近年来，我国中央政府一直高度关注住房保障制度的建设，先后制定了相关的关于经济适用房、廉租房、公租房在内的一系列保障住房的法律法规，《指导意见》虽然对公租房具体实施内容进行了规定，但立法层次较低，配套法律体系也不健全。同时，住房保障是一项政策性、动态性、连续性很强的工作，目前国内大部分城市都没有设立明确的管理公租房的相应部门，也没有配备专职人员，这就难以适应日益发展的公租房的要求。

二、发展我国公共租赁住房制度的建议

（一）有效拓展资金来源渠道，建立多样化的公租房

考虑到公租房的可持续性，在建设资金上除了保证政府的投入外，还要积极拓展其他有效的渠道，增强公租房的生命力。香港房委会通过出租公共房屋附属的商业设施和停车场等非住宅设施，获得稳定的收入和盈利来源，这种以商养房的思路值得内地借鉴。今后，在设计公租房时应保证一部分商业配套设施的兴建，这样既方便了入住者，又使公租房获得了稳定的资金补充。同时国家还应制定相应法律法规确保由此带来的收益要最终返回到公租房的建设使用上。

（二）投资主体多元化，给予公租房享受土地、财税、金融等多方面的政策支持

按照政府主导，社会广泛参与的原则，鼓励社会机构积极参与到公租房的建设当中以此解决土地、资金和房源的困难。同时也可借鉴英国政府的经验，鼓励非营利组织将自身兴建的普通住宅转变为公租房，从而缓解政府的资金压力，拓宽投资渠道。其中政府主导，就是要发挥政府的主体作用，将发展公租房列为政府的职责范围，通过直接投资、部分投资或通过“土地供应”、税收优惠、金融安排等手段提供支持。

（三）多种渠道筹集房源

《指导意见》中指出公租房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。新建公租房除了要考虑土地成本之外还应结合生活需要，应该选在土地资源相对比较丰富的城市近郊和产业园区附近，同时应配套建设和完善必要的生活设施，如医院、学校、银行、超市等，方便承租群体的工作和生活。公租房还可以采取在商品房中配建的方式，在土地招标之初就和开发企业事先约定必须在新建住房用地中配建一定比例的公租房。

（四）建立严格的准入和退出机制

各国在公租房出台初期为了保证制度的公平性都会制定较为严格的准入机制，如英国就采取了严格的打分制，香港也采取了严格的资格审查，对违反规定的租户做出限制等。

在甄别入住对象时应该举房管部门、民政部门、社会保障部门、金融部门、公安部门几家之力协同调查和审核入住者的资格。同时把好出口关，要定期地对入住公租房的对象进行审核，一旦承租人的收入水平超过准入线或使用期间存在违法行为，及时让其退出以实现资源的再次合理配置。

公租房的租金水平应结合开发建设成本、各地的住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，一般应至少确定在市场租金水平80%以下，并按年度实行动态调整。同时，为减轻承租人租金支出负担，符合条件的承租人可申请提取本人公积金账户内的存储余额用于支付公共租赁房租金。

参考文献：

[1]陈杰.发展公共租赁住房的难点与对策[J]. 中国市场， 2010（20）：53-55

[2]谷俊青.发展公共租赁住房的背景与意义——2007—2009年保障性住房实施效果评价及政策建议（连载四）[J]. 中国建设信息， 2010（9）：15-17