业主委员会的区域化差异和相应对策——以烟台市典型社区为例

胡晓

(四川大学法学院，四川 成都 610000)



业主委员会的区域化差异和相应对策
——以烟台市典型社区为例

胡晓

(四川大学法学院，四川 成都 610000)

摘要：业主委员会(以下简称业委会)是城市居民自治组织，是城市基层民主自治的主要途径。业委会在我国的产生发展有深刻的社会背景，并得到较高关注。但通过走访烟台市部分典型社区，可以发现该地区业委会发展程度较低、社区自治意识不强。这一方面受限于不同社区业主的意识和能力，更多却是与自身经济社会发展相适应的结果。因此在“田野调查”充分了解各地区实际情况的基础上，因地制宜，合理推进业委会的设立和发展，推进城市居民自治，共建和谐社会。

关键词：业主委员会;区域化差异;田野调查;因地制宜

1业委会产生的社会背景

物权制度改革为业委会的产生奠定了法理基础。建国初期至20世纪90年代，我国普遍实行"分房"的制度。对城市居民住宅进行分配，房屋的所有权归国家，居民只享有房屋使用权。之后，商品房改革确认了房屋所有权可通过市场化买卖，并由个人享有。城市社区由此产生了新型的建筑物区分所有权，各个所有权人因楼房的整体性而对楼房享有建筑物共有权，"小区"成为城市聚居的基本形式，要求居民对社区公共部分实行共同管理。同时楼房的复杂化和公共区域的增多，需要由专门的物业管理公司(以下简称物业公司)协助业主。业委会代表业主聘请物业公司，与物业公司协调社区工作。

城市基层民主自治是推行业委会的政治要求。计划经济时期，大多城市居民在国有企业和事业单位工作。而"单位给社会成员社会行为的权利、 身份和合法性,满足社会成员的各种需求,代表和维护他们的各种利益,控制他们的社会行为"[1]。这一时期，城市居民对单位的依附性较强。改革开放以来，国有企业和事业单位进行改制，现代企业制度不断完善，以单位为中心的生活方式逐步退出历史舞台。国家职能在这一时期也经历了转变，以服务型政府为导向的政治社会改革，要求政府还权于社会，解放政府不必要的负担。“市民自我管理，社会自治，不需要外部力量的强制性干预,社区各种利益相关者习惯于通过民主协商来合作处理社区公共事务,并使社区进入自我教育、 自我管理、 自我服务、自我约束秩序的过程 。”[2]

2中小城市业委会发展特点

2.1对业委会的需求不高，对物业管理等相关事项较为关注。在走访的B小区中，多数居民对业委会不了解(对居委会倒是很熟悉)，他们对公共事物问题也不是很关注，或者说公共性事物本身就不多。该小区属新建小区，入住的居民生活上基本没有什么交集，普遍的心态是"各扫门前雪"。邻居间很少走动，工作各异，逢年过节各回各家。在这样的社区中，对公共事物的管理需求并不突出，业主间只要不相互打扰即可。

2.2业主个体性需求多，集体性需求较少。B小区也有少数业主曾与物业公司发生争议，但往往只涉及一两户居民，所以通过协商即可解决，不需要大张旗鼓公开民主决策。

2.3业主大会成本高，业委会的产生缺乏代表性民主性。随着楼房层数不断增高，单位面积的城区人口更加密集，常规的小区都有上千户居民。召集足够法定人数的业主召开业主大会并非易事。而且业主间往往都不了解，如何选择无从下手，这也影响了业主参与的积极性。通常情况是，少部分热心业主在居委会支持下就成立了业委会，业委会成员并不为小区业主熟知，小区成员对此也不在意。

3业委会问题被忽略的一端——物业公司

业委会的主要职能之一便是代表业主与物业公司签订物业管理服务合同，并监督其履行合同。涉及业委会的问题，多数与物业公司有关。物业公司在在媒体的推波助澜下，往往成了业主的主要"敌人"。然而物业公司作为社会分工专业化的产物，已经是当前社区中不可缺少的部分。我们不能带着有色眼镜看物业公司，否则无法全面研究业委会问题，更不能为社区生活改进提供合理建议。为此，我采访了D社区物业公司经理M，M也是该社区的业委会成员。多从物业公司的角度考虑问题，是摆脱媒体偏见，更全面地看待物业公司与业委会关系的必然要求。

问：业委会与物业、居民的关系如何？

答：实话说，物业出力但两边都不讨好。物业觉得受业委会监督不自由；业主觉得业委会有时与物业“狼狈为奸” ，业委会成员自谋私利。

问：您在业委会工作的体会？

答：有压力但应付得过来，行得正不怕别人非议。做业委会一方面自己有物业管理经验，更重要的是心态摆得正：自己作为业主一份子维护整个小区的利益，而自身工作稳定不贪图不正当的利益，所以做事自认为很公道。

通过以上材料可以看出，中小城市的业委会发展目前还处于初级阶段；这一阶段是与其当前的经济社会发展状况相适应的结果，并非单单是宣传不足、努力不够导致的。因此，对业委会的现状应实事求是，区分对比，从业主实际需求出发，优先解决实际生活中出现的问题。根据中小城市业委会的特点，为合理有序推进其发展，初步提出以下建议：

3.1根据当地特点，适当放宽业主大会及业委会成立的条件。充分发挥热心业主的积极性，为社区设立业委会提供便利。

3.2优先解决社区面临的实际问题，不能为了设立而设立，切实维护居民权益。政府相关部门对此应予以援助。

3.3协调好物业公司和业委会的互动，重视物业公司的规范标准有助于推动业委会发展，促进社区建设。

中小城市的业委会发展有其自身特点，不宜照搬大城市业委会建设的经验，也不能不计成本，不顾居民切身利益和需求，盲目追求业委会形式上的"健全和完善"。着眼区域化差异，合理有序推进业委会发展当是应有之义。

参考文献：

[1]李汉林,李路路.资源与交换-中国单位组织的依赖结构.社会学研究, 1999(4):45-46.

[2]陈伟东.社区自治.中国社会科学出版社, 2004:156.

中图分类号:F299

文献标志码：A

文章编号：1671-1602(2016)08-0084-01

作者简介：胡晓，四川大学法学院2013级硕士研究生，法学理论专业。