小产权房对房地产市场的影响研究

代敏

(石河子大学经济与管理学院，新疆 石河子 832000)



小产权房对房地产市场的影响研究

代敏

(石河子大学经济与管理学院，新疆 石河子 832000)

1引言

小产权房问题已成社会各界高度重视的话题之一，同时，围绕小产权房问题的探究和争议也到达炙热状态。[1]

2文献综述

小产权房已成为社会热点问题，学术研究的内容更为广泛。刘雪冉，李新举等从集体建设用地流转与小产权房的关系的角度，探讨了小产权房的现状和出路[4]；王一洋、赵会琴等从利益相关者的角度，研讨了小产权房市场的利益相关者及其相关者之间存在的问题[5][6]；申耀楠、程蕾从利益博弈的角度，研究了政府、房地产商、农民与购房者之间的利益博弈[7][8];程浩、程其明、刘开瑞等从小产权房发展现状及其成因的角度，研究了小产权房产生的原因及小产权房目前的发展现状[9][10][11]；张有恒、丁璞等从对经济社会的影响的角度，研究了小产权房对我国经济社会的影响和对策[12][13]；李佳穗、操小娟等从法律的角度，研究了小产权房的法律症结及解决方案[14][15]。

3小产权的现状

本文所研究的小产权房是指乡产权房屋。

3.1市场规模可观

根据全国工商联调研得出的数据显示，自1995 年到2010 年，全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同一时期，城镇住宅竣工面积总量的8%。而非官方的数据更令人惊讶，目前全国小产权房总量或已超过70亿平方米，占我国住房总面积的1/3以上，倘若按100平方米/套计算，相当于全国有7000万套小产权房，若以每户三口人计算，等价于居住了2.1亿人口。

3.2市场需求旺盛，价格水涨船高

国务院发展研究中心信息中心的数据表明，2005年我国中等收入及中等收入以下群体的平均房价收入比大约为13.965倍，而世界银行和联合国人居中心得出的合理房价收入比为3倍至6倍，中国的房价收入比已远远超过了这个数字。在我国，最低收入户的房价收入比平均是22.69倍，最高收入户平均是2.45倍，前者是后者的9.3倍。[26]基于这些数据，我们可以看出，对于普通人来说，购买商品房是一项非常沉重的负担，并非大部分普通家庭所能够负担的。

3.3市场充斥小产权房“转正”的期待

自2007年至今，政府有关部门不断强调“以城镇居民身份到农村购置农村住房,不符合现有土地管理制度的规定”，但并无明确的解决措施，使得广大购房者对小产权房的“转正”，有了不小的期待。

一方面，购房者都有着从众的心理，当愈来愈多的购房者羡于价格优势而选择小产权房时，也使得人们在心理上，有了法不责众的心理。另一方面，政府迟迟没有出台关于小产权房的政策和法律，也使得购房者笃定，小产权房定能合法化，故而购买了小产权房，期待有一天，小产权房能进入商品房市场。

3.4政策调控成效不佳

对于大多数开发商和购房者来说，政策是驱使他们选择是否进入小产权房市场的重要因素之一。

自2007年以来，国家陆续发布了一系列有关声明和规定，使得一些购房者动摇了购买小产权房的心，给小产权房的发展产生略微的影响。但总体来说，并没能浇灭购房者对小产权房的购买热情，尽管担心购买后带来的一系列问题，但对价格低廉的小产权房，大多数购房者仍然坚持购买小产权房来满足自己的需求。

4小产权房对打破现有房地产市场格局具有积极意义

4.1增加市场供给，降低价格

对于一部分并未进入小产权房市场，但持观望态度的开发商来说，小产权的市场供给增大，无疑对他们正常经营有巨大影响，究竟是坚持商品房的经营而不理睬小产权房，还是果断选择加入小产权房市场？这对他们来说，是个很难选择的问题。但小产权的发展已经今非昔比，上文提出，2012年全国小产权房的销售面积高达60亿平方米，已达到了房地产市场的40%。这已经足以影响经营商品房的开发商对公司前景的决策以及他们对小产权房的态度。

对于另一部分并未经营小产权房，且不会进入小产权房市场的正规的开发商而言，小产权房的入市对他们正常经营商品房也产生了巨大的威胁，随着小产权的热销，商品房开始不得不采取缩小房地产市场、对房屋后期维护的惠民等一系列措施来应对这种冲突。而商品房的有限供应也使得小产权房的优势突出。

4.2利于城乡规划，促进城乡发展

总体来看，我国有关土地的规划已经基本形成了一个覆盖全国、区域、城市、乡村各层次的体系。区域规划所涉及土地的内容多以宏观的战略布局为主，其指导作用较弱，同时也缺乏明确的法律地位。而城市规划发展历史最长久，在技术上也相对成熟些，但规划中的土地范围，通常仅限于城市规划区，所以，如何统一城乡土地开发利用是当前规划中务须解决的重点难题。[27]伴随国家对土地资源保护的日趋重视，土地利用规划的地位和作用也在持续提高，但在规划方法和技术等有关方面，仍处于探索发展阶段。

5小产权房冲击了房地产市场的正常秩序

5.1抑制大产权房的市场交易

从小产权房的现状来看，小产权房的供应对房地产市场的影响主要有以下两个方面：

第一，小产权的供应不仅让很多因高价无法购买房屋的消费者解决了燃眉之急。面对高额的商品房，很多人都对买房产生了恐惧。然而，小产权房的横空出世使的他们都燃起了对购买小产权房的热情。对于很多因国家政策无法购买商品房(如“限购令”)的购房者来说，小产权房使得他们可以购买到用于投资的房产。

第二，对于房地产开发商来说，小产权房的供应也使得正规商品房的销售骤减。

5.2法不责众的消费心理被不断强化

江奇、谭术魁曾对武汉市小产权房持有者开展了问卷调查，调查把小产权房持有者动机取向分为金钱价值影响、基本住房改善、自然宜人环境、工作生活需要、认知兴趣实现等五类动机。问卷结果非常清晰的表明，大多数小产权房的持有者动机是两个或两个以上的动机取向构成的复合型的动机类型。而在小产权房持有者所有动机取向中，金钱价值取向的动机强度最高；很多小产权房持有者怀有“跟随多数，法不责众”的心态。

5.3扭曲市场消费观念

所谓的市场消费观念，通常是指人们看待其可支配收入的指导思想和立场以及对商品价值追求的取向，是消费者主体在实施或准备实施消费活动时，对消费对象、消费行为方式、消费过程、消费趋势的总体认识评价与价值判别。人们的消费观念的演变是从理性消费到感觉消费，再到感性消费，而小产权房的购买者大多是凭着价格优势而选择了小产权房，并不是正常的消费观念，所以，小产权房的出现扭曲了市场消费观念。

6建议

面对以上分析，本人提出了以下几点建议：一是完善城乡土地制度；二是不断完善相关法律法规；三是政府充分发挥监管作用；四是加快集体土地使用权流转。

通过以上的措施，相信会在一定程度上缓解目前我国小产权房所面临的困境。当然，解决小产权房不是一朝一夕的事，需要国家和政府在相当长一个阶段内，通过不断的探索和实践，总结经验办法，制定科学完备的政策制度，来逐步解决这一问题，使市场更加平稳有序的发展，使城乡居民在基本权利得到保障的前下，能够共享社会主义的胜利果实。

参考文献：

[1]谭术魁.“小产权房”的几个基础问题探究[J].中国房地产金融，2008，(12)，23—25.

[2]互联网数据库.深圳否认“小产权房”确权说法——新华网[N].2014年04月25日.

[3]互联网数据库.理论名词解释.[Z].

[4]刘雪冉.李新举集体建设用地流转与小产权房的现状与出路.2010国际会议[R].2010，13—15.

[5]王一洋.小产权房市场的利益相关者研究.学校论文[D].2009-5-27.

[6]赵会琴.小产权房利益相关者的利益关系研究.学校论文[D].2011-5.

[7]申耀楠.关于小产权房的利益博弈.经济研究[J].2008-5，07—09.

[8]程蕾.我国小产权房的各方利益博弈及影响_以济南市小产权房为例.[J]理论探索，2013(4),23—25.

[9]程浩.小产权房发展现状及其成因分析[J].经济与社会发展，2009(2),32—35.

[10]刘开瑞,闫燕.小产权房的成因分析及对策建议.[J].西安财经学院学报，2010(6),40—42.

[11]程其明.小产权房规制政策研究[D].学校论文，2010-10-12.

[12]张有恒.浅析小产权房对我国经济社会的影响和对策[J].观察与思考，2010(3)，10-13.

[13]丁璞.小产权房问题及对策研究[D].硕士论文，2009-6-6.

[14]李佳穗.试论小产权房的法律症结与改革路径[J].河北法学，2009(8)，50—52

[15]操小娟.“小产权房”的法律问题及相关制度的完善[J].社会科学版，第22卷.第6期，43-45.

[16]朱健，郭松海.论小产权房的产生原因及其规制[J].决策参考，2009(18),25-27.

[17]乔宇，吴洁敏.“小产权房”问题，成因与对策：一个综述[J].经济研究导刊,2010,(19),07—09.

[18]阳雪雅.城乡二元土地利用制度下的房屋流转思考――以小产权房为中心[J].长白学刊，2008，(6)，103—10.

作者简介：代敏(1991.12-)，女，汉，四川，研究生在读，石河子大学经济与管理学院，产业经济学。

中图分类号:D92

文献标志码：A

文章编号：1671-1602(2016)10-0116-02