关于建立诉调机制解决物业服务收费矛盾的几点建议

文/吕天剑 常州市不动产登记交易中心 江苏常州 213000

关于建立诉调机制解决物业服务收费矛盾的几点建议

文/吕天剑 常州市不动产登记交易中心 江苏常州 213000

目前，住宅小区物业管理中出现的矛盾和问题仍然很多，特别是在物业服务企业收取物业服务费的时段，矛盾更加突出。本文对此问题提出了相应的建议。

诉调机制；物业服务；收费矛盾；建议

笔者居住的住宅楼，共112户住户，每年10月份物业公司开始收取当年一年的物管费，物业管理方面的矛盾在这一时段便集中爆发，有的抱怨清扫不到位，有的反映停车管理跟不上，有的指责其他业主装修太吵闹……大约有30%的业主，以种种理由拒交物管费，导致物业管理的质量难以提高，从而进入管理越来越差、收费率越来越低的怪圈之中。幸好大楼物管企业由原开发商成立，开发商每年有适当资金补贴维持运行。但如不解决调处好收费矛盾，物业管理收支难以平衡，最终该楼必将遭遇弃管失管。这就是当前很多住宅小区，特别是老旧住宅小区物业管理现状的一个缩影。

我们对物业管理小区进一步作了了解。一般情况下，少数业主不缴纳物管费时，物管企业采取的办法主要是多次上门征收、发律师函等。但事实上，对一些恶意拒缴的业主，上门征收、发函告知等办法都难以奏效，而且由于物管费是一种公共服务性的收费，少数业主的拒缴，如得不到及时纠正，会逐渐造成交费业主的心态失衡，从而变成多数业主的拒缴，其后果就是物业管理的质量不断下降，物管费收取更加困难，直至矛盾激化，最终影响小区和社会的安全稳定。

物业管理是由开发建设单位或业主委员会与物业服务企业以合同方式签订、对某一区域内的房屋、公用设施设备等物业提供的公共服务，也可以经业主申请，提供针对业主所需的特约服务。服务由物管企业提供，公共服务所需费用由全体业主共同承担，特约服务所需根据约定由相关业主承担。物业管理适用于《物权法》、《合同法》、《物业管理条例》等法律法规。缴纳物管费是一种履约行为，一般情况下不适用于行政调解。因此，出现恶意拖欠物管费等情况时，物管企业多数采用诉讼方式追讨。

向法院诉讼追讨物管费，是物管企业在其他办法均不能奏效、不得已的情况下才会采取的措施。事实上，一旦进入诉讼程序，物管企业不仅要付出一定的诉讼费用(包括案件受理费、律师费和调查取证费等)，耗费人力，而且对物管企业与业主的情感关系产生不良影响。我们对其中一家物管企业通过诉讼追缴物管费的情况作了分析，物管企业向基层法院提起诉讼时，法院一般采取先调解、后立案的办法调处收费矛盾，物管费追缴成功率超过了80%。因此，对物管企业而言，通过诉讼追讨物管费，是解决收费矛盾最有效但也是最后的一个办法。

2009 年最高人民法院出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]第7号）、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]第8号），为审理物业服务纠纷案件提供了依据。但目前基层法院对物管费方面诉讼的受理立案比例仍然不高，一些法院立案率不到50%，少数法院只调解、不立案。其原因主要是：

1、造成物管费收缴矛盾的原因复杂

近年来，一些基层法院每月平均收到物管费诉讼超过100起，占用了法院大量资源，直接影响了调解审理工作。造成物管费收缴难矛盾的原因很多，有开发建设中存在的工程遗留问题，房屋质量问题，维修问题，停车问题，业主缴费观念问题，物管企业代收代付水电费矛盾及物业服务自身质量问题等，很多责任难以界定，每起诉讼中拒缴物管费的情况不同，需要一案一讼（调解），给调解审理工作带来了很大困难。

2、物管费收缴诉讼标的额较小

涉及物管费方面的诉讼数量多，但标的额不大。一般情况下，每起诉讼少至几百元，多至数千元。多数人认为，这样的诉讼无论对物管企业和基层法院而言，投入产出的效益并不大。

3、法律法规对恶意拖欠物管费的业主缺乏有效的惩戒措施

通过向法院起诉（一部分采用仲裁方式）后，物管企业即使胜诉，但还是有少数业主仍然拒缴物管费，且无需承担相应责任。如一名大学教师业主，屡屡欠费，物业服务企业通过诉讼立案向其成功追回历年欠款，但第二年其继续拒交欠费，并公开声称让只有看到法院判决，他才会交费。这种情况在小区内造成十分恶劣的影响，但法律法规条款中，很难找到针对此类人员的惩戒条款。

由于个别不交费业主的行为得不到应有的惩戒，特别是恶意欠费业主甚至通过网络、微信、QQ等传播工具，散布不良信息，纠集其他业主抵制交费，把业主和物业管理对立起来，给小区管理增加难度，直接影响小区的安全和谐。《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。但是，物管费收缴等物业服务纠纷诉讼案件，确实存在数量大、标的小、原因杂、执行难等情况，给法院工作也带来了很大压力。为此，我们建议：

（1）采用支付令非诉讼程序快速解决。即使用督促程序这一迅速简便的保护债权人合法权益的非诉讼程序。由于业主拖欠物管费用属于以金钱为内容的债务，内容单纯，关系明确，且履行期已到，物管企业作为债权人可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令，请求人民法院判令债务人履行，可以比较迅速地实现自己的债权，比诉讼的审判程序要简便易行，可以节省时间和费用。

（2）通过简易程序解决。由于物管费收缴纠纷大多属于事实清楚、权利义务关系明确的简单民事案件，是否可以适用《中华人民共和国民事诉讼法》中关于简易程序的规定，按基层人民法院及其派出法庭审判简单民事案件和简单经济纠纷案件的诉讼程序，以便于当事人进行诉讼并予以“降费用、提速度”，在属于小标的物管费追讨的诉讼中，建立快速通道，快立案、快审理、快判决、快执行。

（3）多途径解决物管费收缴矛盾

①是要求物管企业规范管理，认真服务，做好沟通，尽可能减少物业管理中的矛盾纠纷，用良好的管理和服务赢得业主认同，提高收费率。

②是充分发挥业主委员会的作用，物管企业应将欠缴情况上报业委会，争取取得支持，由业委会与物管企业共同通过法律途径追缴物管费，以维护全体业主利益。

③是发挥街道司法调解委员会的作用，对欠缴情况先行调解。

④是指导物管企业聘请法律顾问，委托律师通过发放催缴函，提请业主履行缴纳物管费义务。

⑤是在追缴物管费无果情况下，向法院起诉，法院组织诉前调解，调解无效应当受理诉讼。其中通过向法院起诉或向仲裁机构仲裁后判决物管企业胜诉的，但仍有少数业主拒缴物管费的情况，法院能在执行上继续予以支持。

[1]吉颖.当前我国物业收费难现状及解决途径探讨[J].中国总会计师，2015-07.

[2]任力.破解物业收费难的秘诀[J].中国物业管理，2015-07.