物业管理企业体制的利与弊研究

文/游宇　上海卫百辛（集团）有限公司　上海市　200090

物业管理企业体制的利与弊研究

文/游宇上海卫百辛（集团）有限公司上海市200090

本文主要从行政福利性管理体制、自建自管管理体制和市场化管理体制三个方面探讨了物业管理企业管理体制的优缺点。以期为提升物业公司管理体制的科学性和专业化提供一些参考和意见。

物业企业；管理体制；利弊

随着社会经济的快速发展以及市场管理体制的不断完善，物业管理取得了一定的成就。但是在实际管理中，业主投诉率不断增长、物业管理体制不科学、物业服务质量低下等是当前物业管理中存在的常见问题。究其原因是物业主管部门和法律法规的不健全、不完善。本文重点研究物业管理中存在的矛盾，分析了不同管理体制的利弊。

一、行政福利性管理体制的利弊分析

近年来。业内有些观点认为，我国的国企物业管理是改革开放后才出现的新事物。其实不然，物业这个行业建立在房地产行业基础之上，此前我国不存在物业行业或者物业管理并不科学。这是一种典型站在事物的单一性角度分析问题的做法，存在很大的片面性。由房地产行业与物业行业之间存在相互关联、相互依存的关系。而国企物业管理是物业企业对业主进行管理的一种有效方式。即有居民就有物业管理，有房地产企业就有物业管理。物业管理工作内容不仅包括检修和维修建筑基础设备，还包括制定统一、规范的物业管理制度。

但是随着社会经济的不断发展以及经营体制的不断改革，物业管理体制由维护保障功能逐渐向房管物业管理功能转变。在许多中低收入居民居住的旧社区仍然占据相当大的比例。很多国企物业管理公司根据居民收费情况制定相关收费标准。对于收入水平不高的居民而言，低标准的物业收费可以大大减轻居民的费用支出负担。与此同时，房管所与街道社区之间存在一定的关联性，物业企业行政管理部门可以随时对居民的日常事务进行管理，并承担着一定的监督责任。这是这种福利性管理体制的优势。

二、自建自管管理体制的利弊

随着社会经济的快速发展以及房地产行业发展脚步的加快，在“谁开发谁管理”思想指导下，许多新国企物业管理公司以房地产开发商业的要求作为管理制度制定的前提条件。这种管理体制具有以下优势：其一，扩大房地产开发商的品牌影响力，提高开发商的市场竞争力。这种管理制度也可以作为一种物业管理推销手段，实现提高物业管理水平和服务质量的目的。其二，有利于物业管理公司随时掌握和了解每个小区的物业管理制度的进展情况，并及时修改和更正不合理、不符合小区实际建设情况的规章制度。这样不仅可以为物业管理工作人员提供工作便利，还可以大大提升管理效率。其三，有利于加强物业公司与开发商之间的联系与沟通。无论是站在经济利益角度还是道德角度，开发商会为自建物业公司提供在资金、物力等方面的支持与帮助。而自建物业公司也会以积极主动的态度协调与开发商之间的矛盾与冲突。

实践表明，这种物业管理制度存在很大的弊端。最为凸显的弊端是开发商为进一步提高销售利润收入，实现经济利益的最大化，将物业管理费用作为销售费用的一部分，这在无形之中增加了消费者的购房压力。与此同时，大多数开发商售完商品房之后，对物业管理工作并没有落实到实处，。这样不仅会严重损害业主的权益，还会大大降低物业服务质量。比如成都市青羊区某一小区，房屋建设者是某一大型建筑公司。在规划时，将小区的物业费用直接纳入销售费用的一部分，这样导致消费者在购买房之后，并没有得到实际的利益。因此，《物业管理条例》提倡建管分开，召开业主大会，让广大业主商量和讨论是否招聘物业管理公司，促使物业管理工作的科学化、市场化、公平化。

三、市场化物业管理体制的利弊

市场化物业管理体制是通过业主大会，选指派业主代表到物业市场上选聘物业管理公司。从而实现业主自治管理。这是一种市场化的管理体制，这种管理体制主要有两种方式工。其一，由开发商负责小区前期的物业管理工作。其前提条件是社区业主入住率还没有达到50％。其二，业主委员会选聘物业管理公司。其前提条件是社区业主入住率达到50％甚至以上。

这种管理体制的优点主要有：第一，无论是业主还是管理企业，各自应该负担的责任和履行的义务较为明确。这样不仅可以体现管理的民主化，还可以有效提升物业管理工作效率。第二，物业公司在与业主签订合同时，要明确收费标准，比如服务费、维修费的核算标准等。这样可以实现买卖公平，符合管理市场的发展规律。第三，有利于提高物业管理服务质量。一般情况下，正常的物业管理可使物业保值增值。在这样一个环境中，居民的居住环境在物业公司的有效管理下会得到大大改善，从而达到提高居民居住质量的目的。第四，物业管理公司在业主的推荐下会逐渐扩大公司规模，从而形成企业品牌。

但是这种管理体制也存在一定的弊端。主要表现在以下方面：其一，虽然业主与物业公司在签订合同时，将各自履行的义务和承担的责任进行了明文规定。但是当双方之间的利益无法协商与调节时，就会存在很多矛盾。矛盾一旦积累太多，就会进一步瓦解两者之间的关系。甚至在解聘时，私下的矛盾不能得到有效处理，达到了对薄公堂的地步。其二，业主收入水平与物业公司的收入水平存在较大差距。比如有效小区的居民收入并不高，那么物业公司承担的物业费就较少，长时间就会造成物业公司对基础设施的维修工作不上心。其三，大多数业主每天都有自己的事情要做，因此不能二十四小时监督物业公司。因此物业公司服务不到位是普遍现象，由此引发的矛盾和纠纷也就不足为奇。比如武汉市武泰闸城市 花园和杨园柴东社区实行了3年多的市场化物业管理体制，并聘请了物业管理企业以及业主大会。但是这种体制只是在旧小区试行，还缺乏新社区的实践。且根据调查，物业公司对小区的基础设施维修工作并不重视，导致小区居民与物业公司之间的矛盾较多。

结束语：

完善物业管理工作是一个较为漫长的过程。需要国家根据市场发展情况制定相应的法律法规，业主加强对国企物业公司的监督力度、国企物业公司要不断提升服务质量，从而达到完善管理机制和减少矛盾冲突的目的。

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［2］何利松，周徐胤.“农转非”居民安置小区物业管理：现状、问题与对策——基于杭州市的调查与思考［J］.中国物业管理，2010，05：42-47.

［3］章月萍.物业管理与社区管理的有机耦合——基于社会管理创新视角［J］.福建农林大学学报（哲学社会科学版），2013，02：72-76.