简论完善我国不动产登记信息查询体系的措施

文/李滢　通化市国土资源局　吉林通化　134001

简论完善我国不动产登记信息查询体系的措施

文/李滢通化市国土资源局吉林通化134001

房地产登记信息查询系统的价值功能是建立在统一的不动产登记基础之上的，随着不动产登记机构的整合，《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规的颁布和实施，标志着我国依法管理的不动产信息时代即将来临。本文以我国不动产登记信息查询为研究切入点，分析了目前完善我国不动产登记信息查询体系的四种途径，分别从采取区别分类限制模式，确保不动产登记信息资料公开，完善查询主体范围，完善查询程序进行着手，为不动产登记查询体制的推进提供了参考依据。

不动产登记；信息查询；法律条例；政策

房地产登记信息查询系统的价值功能是建立在统一的不动产登记基础之上的，随着不动产登记机构的整合，《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规的颁布和实施，标志着我国依法管理的不动产信息时代即将来临。

一、采取区别分类限制模式

当前房地产登记信息查询系统模型，处于一个尴尬的境地，当前是系统的大统一、大融合时期，所以对多层次，多单位，多类别的规范性文件、资料管理将是一件非常复杂、庞大的系统工程。《物权法》中关于“权利人、利害关系人”及不动产相关法律法规中关于“权利人、利害关系人”、“有关国家机关”查询的规定符合德国法律规定的限制模式［1］。然而，在不动产登记完全统一之前，实践中《土地登记资料公开查询办法》和其他相对层级较低的规定仍有可行的应用空间，该规定下认可任何人对土地登记结果信息的查询权限，但对最初的注册数据查询的主体进行了限制，该措施符合了区别分类限制模式的准则。这表明中国目前的注册信息查询的状态是限制模式和区别分类限制模式协同存在，共同发挥作用。

不同分类限制模式在实现房地产公信力的功能、平衡交易安全和个人隐私保护等方面有比较优势，所以我们需要学习国外相关立法经验，结合我国监管部门进行有益实践，从未来我国最高水平的立法入手，限制不同分类模型的引入，基于深度和重要性的信息可能涉及到隐私的登记权利人，统一规定不动产登记和分类的信息查询及搜索。具体地说，包括集成《物权法》和所有相关注册监管文件。国家有关机关依照法律、行政法规查询、复制和调查处理不动产登记信息来判断其价值。

二、确保不动产登记信息资料公开

从立法的角度出发，明确公共登记机关和违反登记义务的机关责任。登记机关是当事人的一个开放的公共信息载体，是公共权力的扩张性和侵略性的力量。

如果没有相关法律法规进行约束，且缺乏有效监管机构，又不提供侵权登记，这就形成了一种事实上的责任推脱，这将会对不动产登记信息的公示、公开性工作形成阻力。

《物权法》等相关法律法规，规定查询申请人向登记机关提出查询要求，登记机构应当提供所需要的查询信息。《登记条例》第32条规定对于登记机构应当承担哪些责任，大部分在表述上都比较具体，但是，登记管理机关如果在没有任何正当理由，拒绝权利人和利害关系人的查询，从而造成他人损害，是否应当承担责任？以及承担什么样的责任？没有明确的规定［2］。

房地产登记信息属于政府信息，登记制度是行政权力的外化，对各种查询的过程中法律问题的注册信息有什么问题，可直接从政治学的角度来重新组合解释并给予答案。例如，登记机关无理由拒绝查询申请，从而损害到申请人的个人利益，可以在行政机关处获得应有行政处罚。这种做法虽然合理，但这是违反法律制定特殊的目的性。由于登记机关使不动产登记法律法规合理化，说明这个区域的重要性，有单独的特别规定，同时希望其规定内容的适用，涉及不动产中存在的问题可以在相关法规中被解决，它是一种特殊的法律应具备的基本功能。

三、完善查询主体范围

针对现有的查询系统，可以是图案限制和分类模型之间的组合。持有人可以毫无疑问地查询相关信息，公安机关等国家机关以及仲裁机构查询，对企业行为为职务行为，查询过程和查询范围都有相关的法律法规来规范，可以通过网络查询来得知这一过程的真假。但是，对“利益相关者”的范围，没有统一的定论，相关的情况还待确定。另外，需要为特殊群体做相应的系统设计。在理论与实践有关当事方“应遵循”规定，不动产登记结果或可能影响其合法权益和人民的利益，至于是否存在大众所真正关心的问题，导致从以下几个方面来判断［3］：一种是当事人并不是真正的产权主体，但是和不动产的物之间存在相关的法律因果关心；二是因为不动产的结果登记主体的交易行为事项或影响到个人权利和第三人的利益；三是与不动产是考虑到题材，继承或遗赠，事实如权属纠纷的依据；四是由于诉讼的处理，第三方假设损害他们的利益，可以提出相关的法律法规来依法保护自己的合法权益而产生；第五，其他法律，法规和原提供证据的规定来证明其存在的利益。因此，无论是在查询申请人确实属于利害关系人，还是主观上查询人的基础上的识别技巧，都应该从法律法规合理的情况下来理解。

四、完善查询程序

在这个互联网控制一切的时代，生活和工作都离不开互联网的控制。随着时代的发展，原有的纸质查询介质必将被电子查询介质所取代，电子信息查询将成为查询的重要手段和途径之一。为了审查不动产登记信息的查询申请，登记机关不得不设定严格的证明查询标准，并提供社会“普通人民”的申请人可以接受的文件信息，这应该在允许查询的相应的范围［4］之内。在查询申请人资格审查中，包括公民的隐私信息，注册结构等内容，并有权要求申请人解释查询的目的和权利，登记相关信息，由办公室工作人员和申请人共同签署协议。此外，我们得出的合理规则和相关经验教训对不动产登记机关申请查询登记内容有相当大的影响，并提供有关“利益相关者”的证明上述文件相结合，制定合理的标准查询申请人资格证书。

［1］武立宏.不动产登记法律制度要论［M］.中国政法大学出版社.

［2］汪治平.物权法精要与依据指引［M］.人民出版社，2007.

［3］武东海.不动产登记信息管理基础平台建设研究［J］.国土资源，2014，（06）.

［4］高晶.浅谈我国房地产登记制度的完善［J］.中国房地产业，2011，（03）.

李滢，女，1976年8月16日，吉林 通化，本科，土地管理、不动产登记等，工程师，通化市国土资源局。