棚户区改造的经济学机理研究

文/盛新红 金华市住房保障管理中心 浙江金华 321000

棚户区改造的经济学机理研究

文/盛新红 金华市住房保障管理中心 浙江金华 321000

棚户区是现今城市发展当中的重点组成部分，在本文中，将就棚户区改造的经济学机理进行一定的研究。

棚户区改造；经济学机理；研究

1、引言

城市是以自然环境、人为载体，以经济活动为基础形成的同社会间具有紧密联系的整体，在实际发展当中，其不可避免的会面临再生问题，即系统城市改造工程。在城市再生过程中，棚户区改造可以说是非常重要的组成部分，在该项工作开展中，不仅仅只有物质层面的重建，除了需要对住房匮乏方面的问题进行解决外，还需要对城市的发展进行延续。

目前，棚户区改造可以说是我国目前非常重要的发展以及民生工程，国家在将其纳入到保障性安居工程的基础上对一系列改造的政策措施进行了出台。从2008年到2013年，我国改造各类棚户区将近1600万户。通过棚户区改造工程的实施，在对我国居民居住条件进行改善的同时，也实现了城市内部二元矛盾的解决，在对城镇综合承载能力进行提升的情况下实现经济社会发展的促进。而在改造工作实际开展中，也将具有较多的问题呈现，如居民在改造当中具有较多质疑，棚户区改造是否在对居民居住投资进行增加的情况下，因提升房价出现外来户不愿意对改造后住房进行租住的情况。目前，我国正在对新型城镇化战略进行积极推进，将以人为本作为工作开展的核心。在该种情况下，如何通过棚户区改造实现投资的拉动以及消费情况的促进，对居民收入水平的提升以及经济健康发展目标进行实现，可以说是非常重要的内容。在该过程中，棚户区在改造当中如何对租客以及住房所有者的投资情况进行决策，则成为了非常关键的一项问题。

2、棚户区改造当中的经济学机理

2.1 基本假设

在棚户区改造工作当中，虽然具有一定的政府干预，但在具体操作当中，还是由市场化操作实现的。在工作开展中，政府将在对某个区域选定之后开展棚户区改造工作，具体过程则由房地产改造商完成。在我国，很多棚户区虽然在环境方面相对较差，但由于具有相对较好的地理位置，很多外来人口在来到城市之后经常会选择集聚，以此作为对大城市融入的一个中转站，该种情况在现今城市城中村当中具有着较为明显的体现。在棚户区改造当中，原有棚户区居民将面临是否改造的决策，而棚户区租赁者将面临是否租赁改造后住房的选择。在该过程中，价格机制将具有十分重要的作用体现。

在这里，我们假设每一个棚户区房屋租赁者以及地产改造商都具有一定的发展机会，即对该房屋的建设具有看涨期权。在很多期权定价模型当中，起始点正是现金流以及资产潜在价值外生的过程。而在该过程当中，投资回报价值则将具有内生的特征，对市场当中参与者的策略行为具有较大的依赖。在该环境当中，并不会单独获得最优的策略行为，但可以将其作为博弈理论当中的均衡解而获得。

此时则将一个个由不同本地棚户区房地产企业形成的竞争市场，对一定数量相同的住宅出租，对于这部分企业，则可以将其理解为该棚户区的房东，具有棚户区的产权。在具体改造工作中，则会在政府资金以及政策支持下实现棚户区的改造。当这部分企业对其他土地空间进行改造时，则会存在新住宅空间进入到市场当中的情况。而对于棚户区来说，外来人口对这部分棚户区进行租住，其身份则为消费者。而从消费者角度看来，对棚户区进行租赁还是购买的决策也正是一个潜在的服务流，即为可用空间的提供。在该服务流当中，将通过该住宅空间获得经济收益，在对该空间进行出租时，棚户区所有者则将具有对住宅进行保留、出售的权利。而在不同的时间点，住宅服务流的瞬时租赁率以及价格也将不断发生演变，直至其达到市场出清。

2.2 机理特征

在给定及时租赁率方面，具有较多改造棚户区市场中期限结构具有向下倾斜的特征，而对于具有较少改造商的棚户区房地产市场，其期限结构则具有向上倾斜的特征。而如果地区的棚户区房地产市场竞争程度适中，其期限结构则可能为单峰特征：第一，对于一个行业，当期内部竞争情况较为激烈时，短期租赁期在未来不会具有较大的增加，即当房租没有发生明显增加的情况下，则会使棚户区房地产出现建设同改造间相互抵消的情况，如果期限结构没有出现向下倾斜的情况，租房人员则会更加倾向于对一系列短期租约进行选择，而不会对一个长期租约选择。而在均匀情况下，房东以及租房人员在使用房屋融资方式上也将具有不敏感的特征，对此，通过期限结构的调整，则会使长期房租出现下降情况；第二，在对一个竞争情况较弱的产业进行考察时，房租在不断增加的情况下会使供给出现减少情况，并因此使未来短期租约会根据需求量的变化而不断增加。在该种情况下，如果期限结构没有出现向上倾斜的情况，房东则会倾向对一系列的短期房约进行选择，而不是长期租约。同样的，为了保证在均衡情况下不会存在过于敏感的情况，也将会将期限结构调整到一个向上倾斜的状态当中；第三，当棚户区房地产行业竞争程度中等时，在一段时间内，短期租约则可能会出现增加情况，中等程度竞争压力的存在，会使房屋供给出现增加情况，并使得短约房租增加，且因新房屋建设增加变得较为平稳。在该种情况下，期限结构则会在短期内出现向上倾斜情况，而在长期发展中出现向下倾斜情况。

结语：

棚户区改造是现今我国城市发展当中的一项重点工作，也是一项重要的民生工程，将直接关系到城市的未来发展与稳定。在上文中，我们对棚户区改造的经济学机理进行了一定的研究，通过对经济学机理以及趋势的科学把握，对于城市棚户区改造工作的开展将具有积极指导意义。

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