关于房地产开发企业成本控制的分析

田慧文

（信阳职业技术学院会计学院，河南信阳464000）



关于房地产开发企业成本控制的分析

田慧文

（信阳职业技术学院会计学院，河南信阳464000）

［摘要］房地产开发企业要获得更多的利润，就要做好成本控制工作。文章对房地产开发企业成本控制做出了调查，对前期预算、期中成本控制、成本定期汇总、筹资成本四个方面存在的问题进行分析，并针对各个问题提出相应的解决对策，说明了成本控制对房地产开发企业获得更多利润的重要性，并合理指导房地产开发企业进行成本控制。

［关键词］房地产开发企业；成本控制；问题；解决方法

成本核算贯穿于企业运营的始终，对企业产生着巨大的影响。企业要想获得更多的利润，除了通过各种营销手段扩大企业产品的市场份额，增加销售收入外，更要努力做好成本控制工作。如今，严峻的房地产市场环境使得成本控制的重要性日益凸显。为了求得生存和发展，越来越多的房地产开发企业开始把成本控制提上日程，并且把成本控制融入到每位员工的工作与生活之中。

一、房地产开发企业成本控制的必要性

近年来，随着房价的快速上涨，国家采取了一系列金融税收、购房条件限制等平抑房价的调控手段。加之房地产行业在过去几年的不断膨胀，使得作为不可再生资源的土地越来越稀缺，国家也逐步加强了土地的审批与管控制度，倡导土地节约利用，地价随之一路走高。这些都导致了房地产开发行业的利润空间不断减小，使得房地产开发企业之间的竞争日趋激烈。因此，如何在现有条件的基础上提高市场竞争力，尽可能地做好成本控制工作，成为越来越多的房地产开发企业进行战略部署时需要考虑的重要问题。

与此同时，随着人类对自然、社会资源的过度开发，导致了环境恶化与资源枯竭。如何能节约资源，有效保护人类共有的生活环境，也成为整个社会日益关注的话题。基于当前这个大环境，我们能够清醒地认识到，做好有效的成本控制工作，能使房地产开发企业乃至整个社会获益。

二、房地产企业成本控制存在的问题分析

通过调研分析发现，房地产企业在前期预算、期中成本控制、期末反馈以及财务成本等方面存在一定问题。

（一）前期预算问题

很多房地产企业在承接了多个大的项目时，往往采用外包的形式，外包给其他施工单位建设完成。但在具体施工过程中，由于具体实施情况和计划预算方案之间多多少少存在差异，导致预算与实际不符。而预算价需经作为出包方的房地产开发企业和作为承办方的施工单位共同核对确认，当施工单位要求据实调整预算价格时，会给房地产企业的日常管理工作带来很大影响。除此之外，对于有些项目，由于开工日期较久，施工单位会以约定的建筑材料涨价为由，要求调整材料价格，导致实际支付价款远远超出合同价款。这些都归因于房地产开发企业缺乏专业、素质高的工程预算人员，才使得施工单位过分利用材料的价格刚性而降低自己的议价能力。

另外，预算外支出的数额过大也会加大项目的开发成本。例如，此次调研中的某房地产企业的工程项目为安置房，政府部门对工程的周边环境要求非常高，对绿化、交通、配套设施的建设都有更为严格的监管。但该工程地址较偏僻，由于长期无人管理，周边堆积了较多生活垃圾。相关文件规定：在安置房建设期间，所获得的行政审批土地围墙以外十米的范围都应该由施工单位清理。这笔支出原来并不在施工方所给的预算之列，直接导致房地产开发企业的开发成本项目中的前期工程费超支，削薄了自己的利润空间。

（二）期中成本控制问题

在工程的建设阶段，由于担心施工建设单位会利用材料做文章，同时为了保障建筑材料的质量，以防影响住房和自身的声誉，房地产企业会自己提供一部分建筑材料，并交由施工单位来完成作业。通常情况下，甲供材的成本较大，占到整个建筑成本的20%～30%。而甲供材同时应纳入建筑施工单位的营业税纳税范围，这使得双方在材料的采购价格上往往存在争议。如何有效控制甲供材的采购价格，降低工程材料款的支出，同时减少合同双方的纠纷，此时显得至关重要。

公司在采购材料的过程中，没有事先设立定额标准，材料的采购虽然由专门的采购人员负责，采购的资金支出也都有主要领导人的签字批准，但这种花多少算多少的做法不利于材料成本的控制，也容易导致因为甲供材的价格和施工单位产生扯皮和纠纷的现象，不利于工程的顺利完成。

（三）成本定期汇总的细节问题

房地产企业在施工过程中会定期进行开发成本各个项目支出的汇总，虽然有反馈，但缺乏有效的评价与调节机制。大多数房地产企业并没有一个合适的标准来评价一定时期内的成本支出是否合理，因此，标准的缺失直接导致成本的汇总失去了实际的意义。此外，在汇总之后，成本在各项目、各单元、各楼层之间的分摊不够精细，单位成本不够明确。

（四）筹资成本的问题

所以，在中西比较研究中，不仅需要理解和借鉴，更需要介入和反思。中国古典诗歌除具有一般意义上的文学性之外，还有自己独特的美学特质，单纯依靠西方的各种理论很难作出贴切入微的解释，这就需要我们更有成效地建设自己的理论体系。《翻译诗学》一书给了我们很好的启示。书中将中西方的范畴和理论并举，比如“活法”论与互文性、距离论与零度写作等等，不满足于在中西诗学间寻求简单的“对应”，而是以西方理论作为参照，丰富和加强中国诗学的批评力量。

房地产企业如果有大量的工程借款，就会有大额的利息支出，这些利息支出会直接体现在开发成本中的开发间接费用里。从此次调研的某房地产企业的财务报表中可以看出，该企业借入的长期借款金额为零，但短期借款金额巨大，并且短期借款的债权人有相当大的比例为个人（通常为公司的高层）。自然人出于自身风险的考虑，通常会要求比企业借款更高的投资报酬率，从而直接加大了房地产企业的筹资成本。

三、解决房地产开发企业成本控制存在问题的对策

（一）培养高素质工程预算人员，提高财务人员业务水平

要提高工程预算的准确性，必须具有一支高素质的工程预算人员队伍。工程预算人员专业水平的高低以及对建设项目和建设程序了解的全面性直接决定了在承包合同中的侃价、议价能力，在保证工程质量的基础上，最大限度地减少不必要支出的发生。

同时，企业一旦缺少高素质财务管理人员，将难以开展有效的成本管理工作。因此，企业应适时为财务人员创造学习培训的机会，并确保培训落到实处。财务人员在掌握先进财务管理知识的同时，应本着独立客观与公正的原则，及时跟踪企业各项预算的执行，分析成本控制存在的问题，比较不同运营主体成本与费用，随时为经营决策者提供有价值的信息。例如，财务人员要灵活运用所掌握的财务知识，协助管理层规范采购行为，制定基本经济订货量，杜绝采购的高价格和存货管理中的浪费现象。

（二）严格控制甲供材采购价格

公司为保证工程质量而专门采购的工程材料通常价格很高，因此，房地产开发企业应从以下几点做好对甲供材采购价格的控制。

1.提前制定采购计划

（1）严格审批制度，明确采购责任。材料采购应该有专人负责、专人审核、专人批准，明确材料采购过程中的责任，杜绝采购人员收受回扣和贿赂。

（2）合理制定采购方式。对超过一定金额且预计会持续发生的材料费用，可以采用招标的方式确定材料供应商，起到货比三家的作用。

2.做好采购后的分析反馈

材料采购之后，将实际采购价格与计划价核对，明确超支或节约的情况及原因，对审查合理的材料超支，相应变动计划材料价。

（三）选择行业标准，细化成本分摊

1.择标

要明确企业的成本控制是否合理有效，应该在同地区、同行业内部选择一些与公司规模、管理模式接近的房地产开发企业作对比。通过比较，明确自身在成本控制方面存在的不足。在比较中，可以排除掉工程方案的差异因素，如楼层的高低、建材的优劣、景观花费、配套设施的齐全度等内在因素，评价公司自身的成本支出与其他企业的项目相比有无过度浪费现象发生，扬长避短。

2.细化

成本不仅应该按大的项目进行归集汇总，还应该进行精细的成本分摊，明确单位成本。公司目前的定价方法主要是结合市场走向和周边的现房住宅单价来确定价格，在一定程度上忽视了公司自身对价值创造的掌控能力。市场定价法和成本加成法的有效结合是一种较为合理的定价方法。

（四）合理规划筹资渠道，降低间接费用

公司大量的短期借款基本上都是信用借款，公司的借款合同备忘录中并未发现有抵押借款合同。短期借款的期限通常非常短，介于三个月到六个月之间，公司的还款压力很大。鉴于房地产行业的特殊性质，其实可利用的固定资产较多，公司可以利用固定资产做抵押取得长期借款，优化筹资渠道，降低财务风险。

另外，在公司资金链紧绷时，也可以要求公司的股东直接增资，降低现时的还款压力。

（五）适当引进绿色建筑技术

随着人们环保意识的逐步增强，“绿色建筑”的概念慢慢走进我们的生活。越来越多的实例向我们展示了绿色建筑的益处，如对太阳能的利用可以有效降低企业对电能的消耗，有助于企业在减少电费的同时，降低生产过程对环境的污染。

基于此，房地产开发企业在房屋建设时，可适当引进绿色建筑的生产技术。这不仅能为企业日后的建设节约能耗，减少企业的期间费用，而且能降低企业对环境的污染，给消费者带来更好的生活体验，加大自身的竞争优势，为企业创造良好的声誉，提高公司的社会地位，进而实现企业及社会双重效益。

参考文献∶

［1］蒋国雄.加强施工成本控制，确保优质安全工程［J］.消费导刊，2009（18）∶205.

［中图分类号］F23

［文献标识码］A

［文章编号］1673- 0046（2016）4- 0037- 02