不动产统一登记的隐私问题及对策探析

绍兴市国土资源局　许　虹



不动产统一登记的隐私问题及对策探析

绍兴市国土资源局许虹

不动产登记是物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。对普通人来说，不动产登记可以保护个人对房产、土地、林地等不动产的产权；可查询不动产产权归属，有助于解决一房多卖等风险，使交易更安全；也可以在转卖房屋时不用土地、房屋等多个部门来回跑，办手续更加便捷。但不动产统一登记之后，将分散在各个管理部门的不动产信息进行整合，联通“各信息孤岛”间的数据，形成一套统一规范的不动产登记数据，必然对所有者的财产和隐私价值有着一定的影响，也有着一些不容忽视的隐患和漏洞，要高度关注，并在具体政策操作的过程中，加强工作人员管理、信息管理系统安全性和网络安全等方面进行精心设计和实施，以避免对不动产所有者隐私权的侵犯。

一、不动产对于所有者的隐私价值

1.财产隐私价值

隐私权是权利谱系中的新生权利，最早是由美国学者沃伦和布兰代斯于1890年在《哈佛法律评论》第4期发表的《隐私权》一文中提出的。《中华人民共和国宪法》第38条规定：“中华人民共和国公民的人格尊严不受侵犯”；第39条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”；第40条规定：“中华人民共和国公民的通信自由和通信秘密受法律的保护”。特别是近年来随着我国民众权利意识的不断加强，对个人隐私的保护已逐渐成为国人生活中的一项基本的权利诉求。作为公民的一项基本权利，隐私权意味着公民享有自身的私人信息、私生活以及私人事务不受恣意侵扰的权利。而不动产属于个人财产，关于个人财产的信息属于隐私权范围，对于所有者来说，具有隐私价值，应当予以坚决保护。

2.人身隐私价值

人身权是指与人身相联系或不可分离的没有直接财产内容的权利，包括人格权和身份权两大类，其中人格权包括生命权、身体权、健康权、姓名权、名称权、名誉权、肖像权等。身份权包括亲权、配偶权、荣誉权、亲属权等。人身权是我国公民和法人的人身关系在法律上的体现和反映。不动产，对于所有者来说，牵扯到个人的姓名权、名称权等，这些都是隐私权里面的个人信息，有着不受恣意侵扰的权利，具有人身隐私价值。

二、不动产统一登记所带来的隐私问题

1.不动产登记主观方面的隐私保护问题-----工作人员的涉密问题

不动产统一登记制度，牵扯到所有者的财产隐私价值和人身隐私价值，不可避免地与隐私权之间产生冲突。特别是不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员。这些机构和工作人员掌握不动产信息，作为人为因素，必然成为不动产登记的潜在隐患，其从事的工作很特殊，涉及到亿万人民的财产和人身隐私问题，务必要进行严格的涉密管理。为了保护不动产权利人的财产隐私安全，法律要明确这些主体须承担对不动产权利人登记信息的保密义务，要在制度设计层面进行严格规范，同时而有关国家机关作为查询人也不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的，并承担对登记信息不得泄密的义务。

2.不动产登记客观方面的隐私保护问题-----技术防护方面的问题

不动产登记，作为电子介质或者纸质介质存在，都需要一定的技术防护，不然就会泄露公民的财产和人身隐私。技术防护，在电子介质方面，不动产登记肯定是要实现全国联网的，不能实现全国联网，统一登记也就失去了意义，而一旦联网，就牵扯到网络安全问题，就需要进行网络安全防护，病毒防护，并要进行最严格的网络安全管理。而纸质介质档案，则更要防止被随意复制和流失，确保唯一性和完整性，需要技术方面的防护措施。

三、正确认识不动产登记信息的使用

1.登记信息并不侵犯隐私权

不动产登记的重点是物的信息登记。在性质上，物权是绝对权，具有排他性、追及力等效力。这些性质和效力使得物权的取得、变动、行使与实现都涉及到他人和社会利益，关于交易的安全与秩序。出于对交易安全和秩序的追求，物权不能只是观念上的强大，还必须以一种物质形态昭然于外，这就是对物权的公示的要求。不动产物权的公示方式正是登记。可见不动产信息登记是为了维护物权秩序和交易安全，是出于公共利益的考量。因而不动产统一登记制度本身并没有侵犯公民隐私权，而是这一制度对公民的这部分隐私权内容的保护做了一定限制。

2.登记信息具有公法的价值

不动产统一登记信息更具有公法的价值，主要体现在：一是不动产统一登记可以促进我国宏观经济调控（特别是房地产调控）的效果。实行不动产统一登记后，能将分散在各个管理部门的不动产信息进行整合，得出合理的结论，为房地产政策的制定提供详实的数据和基础材料。二是不动产统一登记可以完善我国的不动产税收，为房地产税收改革创造条件。不动产统一登记后，通过个人的不动产信息联网，将为税务部门提供有利的税收基础资料。三是不动产统一登记制度有利于我国的信用体系建设。不动产是社会的最主要财富，如果能对交易主体的个人财富通过统一的登记平台进行登记，对相关交易主体的偿付能力会较容易判断。当交易主体有违约行为或其他不履行债务行为时，司法部门也可以通过统一的不动产登记平台，以快速获取债务人的不动产状况，相关的裁决、判决会尽快得到执行。

四、协调不动产统一登记与隐私权冲突的对策

1.加强对相关部门的管理

我国《不动产登记暂行条例》（以下简称：条例）已于自2015年3月1日起施行。关于不动产登记隐私权保护问题，《条例》明确规定：“不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密；涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。”在不动产登记过程中形成的信息，包括申请登记材料，登记机构对不动产事项进行审核形成的审查材料以及登记结果资料，其内容可能涉及个人隐私、商业秘密，甚至是国家秘密。因此，必须对随意泄露登记资料的行为做出规制，对于涉及个人隐私及国家秘密的不动产登记信息，应当进行必要的安全技术处理，出台相应的具体办法予以执行。建议在《条例》实施细则里，要进一步明确相关部门的管理责任，加强对相关部门的涉密管理，以确保不动产登记对隐私权的切实保护。

2.加强对技术系统的配置

在不动产登记系统研发和管理的过程中，要基于确保公民财产和人身隐私安全性考虑重点加强对技术系统的涉密配置，构建严密的安全防护网络，以确保公民隐私信息的安全性。在不动产登记信息管理基础平台建设中，必须遵循统一的技术标准，为实现信息共享和系统对接奠定基础。要加强安全系统建设包括物理安全、网络安全、数据安全、应用安全、安全制度等内容，保障不动产登记信息管理基础平台的安全平稳运行和信息的安全管理、应用服务。要高度重视信息安全，把信息安全纳入信息平台建设的全周期，建立安全保障制度，明确岗位、落实责任，在授权审批、审核审查、数据编辑等环节严格规范；在数据存储、备份、移交、整合等方面要加强信息保密防范；在信息共享、系统对接、上线运行等关键环节严防数据流失、外泄。

3.出台相应法律法规

在《不动产登记暂行条例》的基础上，各地要进一步出台相应的《实施细则》等相应法律法规，做好配套法律的跟进和完善，补强法律层面的空白和盲区，以确保公民隐私权的切实保护。不动产登记的规范化、法制化是总的方向，未来暂行条例也有可能会上升为法律。暂行条例实施后，需要各地在发展中改变原来有关不动产登记的一些不规范做法，还需要公民增强依法登记、如实登记、遵守保密义务等法制意识。

4.注重知情权与隐私权的协调

隐私权的立法目的在于给公民的生活秘密法律保护，防止他人的侵犯。知情权的根本目的则是确保公民知晓和获取信息的权利。人们一方面可以依据隐私权确保自己的信息不让别人知道，另一方面又可以依据知情权来让自己知道更多的信息。《不动产登记暂行条例》既规定了必须依法登记的信息范围，确保相关部门可以共享，利害关系人可以查询，同时又规定了泄漏或者非法使用这些信息的法律责任，可以说较好地遵循了权利协调的原则，即在隐私权和知情权发生冲突时，通过一定范围内的公开来满足知情权的需要。