以房养老在我国实施的困境及对策

李晓燕

北京邮电大学公共管理学院，北京　100876



以房养老在我国实施的困境及对策

李晓燕

北京邮电大学公共管理学院，北京100876

摘要：截止到2015年，我国60岁以上的老年人口高达2亿多，超过了总人口的15%。我国已经逐渐进入老龄化，随之而来的养老问题也成为了社会关注的热点。如何给老年人一个舒适、体面的晚年，成了大家共同关注的重要话题。“以房养老”是一种新型的养老模式，也是养老模式中争议颇多的，本文将讨论“以房养老”在我国推行中所面临的困境以及解决的对策。

关键词：以房养老；困境；对策

早在2006年的两会期间，就有代表提出在我国推行“倒按揭”式的以房养老。不久前，国家发改委公布《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出将推进住房反向抵押养老保险试点。中国保监会表示，今年要在四个试点城市的基础上，选择经济条件较好、房地产市场较为规范、当地政府支持的城市和地区纳入试点范围。

一、以房养老的内涵

以房养老主要针对一些空巢老人，在家庭养老和社会养老的基础上，以政府为主导，发挥商业银行、保险公司、房地产机构的优势，以房产交易抵押养老贷款的形式实现养老[1]。

从广义来讲，以房养老是老人通过对房产的灵活处置来获取一定的养老金或者养老福利。在我国，“倒按揭”(又称住房反向抵押贷款)是最为人们认可的以房养老模式，除此之外，还有“售后出租”“住宅出典”等等模式。本文所述主要是住房反向贷款抵押。所谓住房反向贷款抵押是指超过一定年龄并拥有房产的老年人，将房产抵押给金融机构，由金融机构一次性或按周期发放贷款给老年人直至去世，此间老年人拥有房屋的居住权，去世后，出售房屋所得资金用于归还贷款本金和利息[2]。

二、我国以房养老模式实施的阻碍和困境

随着我国养老问题的日益突出，传统的养老模式已经不能满足养老需求，在加上我国社会保障制度覆盖有限，人们开始思考中国养老的出路。通过对国外养老制度的研究，我国也引进了以房养老，其中，以南京留园模式、上海以房养老模式、北京养老房屋银行等最为有名，然而这些试点制度的实施并不尽如人意，仍然有许多阻碍以房养老实施的因素存在。

(一)观念之困——传统思想根深蒂固

在国外，由于高额的遗产税，人们在“以房养老”和把房产留给子女同时缴纳高额遗产税之间较容易作出选择，大多数人会选择以房养老而非支付大额税金。但在我国现行税制下，人们没有动力，老人们更希望将房产留给子孙。

受中国传统观念的影响，老人“养儿防老”的思想根深蒂固，房屋作为财产的一部分，理应当留给后代，这也是中华民族的一种传统。以房养老会对家庭亲情造成冲击，老人担心以房养老会受到子女的埋怨，尤其在当今社会，大多城市子女都是独生子女，以房养老很有可能恶化了与唯一子女的关系。而且在老人看来，自己吃点苦没关系，子女幸福最重要，因此他们更倾向于将房屋留给子女，希望他们过得幸福[3]。

(二)制度之困——土地政策的限制

首先，关于房屋的产权，我国规定土地的使用权为70年，70年后土地收归国有。虽然物权法修订后规定住宅建筑用地到70年后可以自动续期，制度相当不完善。这就意味着，如果采取以房养老，那么房产满期后，金融机构的盈利空间就会大大缩水，这样一来，金融机构就不会愿意从事以房养老这项业务。

其次，民政部认为以房养老应为社会公益机构来运作，但目前我国存在的以房养老的几种模式大多是由金融机构展开的。此外，以房养老需要一个公开、透明的环境，需要有明确的法律制度作保障，才能被更多的人接受。目前，我国政府对以房养老的管理以及法律法规的制定还不够完善。

美国在1987年就颁布了《国家住房法案》规范了住房反向抵押贷款的实施。政府还不断对其进行完善，进行宣传教育工作。相比之下，我国相关法律保障的不完善成为促成以房养老难以真正实施的重要原因。

(三)操作之困——金融机构业务割裂和技术问题

首先，以房养老的做法非常复杂，金融保险业务割裂。当前时期，我国的金融机构分工比较细。各个金融机构之间，不能跨界经营，运营机制僵化，容易造成金融保险业务的割裂。以房养老涉及到多个领域，需要各个领域之间相互配合共同完成，而这种割裂造成了以房养老实施的困难性。

其次，技术上的阻碍。以房养老的成功实施与金融机构的业务能力息息相关，办理业务，需要进行综合详细的评估，包括房子的市值和未来价值、老年人的财产和信用情况、以及老年人的预估寿命等多个方面。我国房地产的评估有一定的欠缺，缺乏统一的标准和管理，评估差距大，对制度的实施造成了阻碍。

(四)房产之困——房地产市场的波动无常

在以房养老中，房屋是整个模式的核心。当房产价格比较低的时候，借款人会担心将来房屋会涨价而不愿意出售；与此同时，当房产价值比较高的时候，金融机构也会担心将来房价下跌给自己带来损失。因此，稳定的房地产市场是以房养老能够实现的重要保障。

近些年，我国国民经济稳步增长，百姓对住房的需求量增加，刺激了房地产交易市场，同时也造成房地产的波动。以房养老是一种周期很长的金融产品，房地产市场的波动对借贷双方利益都有很多影响。但也应看到目前政府已出台宏观调控政策控制房价的过快增长，相信随着信息体系的健全、市场监管力度的加大，房产市场会趋于平稳。

(五)风险之困——运营过程中风险重重

以房养老是一种市场行为，不可避免存在着风险，由于以房养老的运作过程中所涉及的市场主体很多，受国家政策的影响大，而且存在着贷款期限的不确定性，因此，对贷款人和金融机构来说，都面临着巨大的风险。由于各种不确定因素的影响，在金融机构经营住房反向抵押贷款业务的过程中，使得参与主体造成一定的损失。贷款机构主要是面临市场效益的风险，而对于拥有房产的老年人则要面临信用风险。

以房养老在房产评估的过程当中难免会有计算的偏差。在借贷形成到结束这段时间内，也存在着很多可变因素，比如说宏观经济的变动、房产价值的大幅度变动等，都会影响评估误差。这些风险就需要政府的调节机制进行弥补，国家的制度和政策的完善有助于将贷款人和借款人的风险降到最低。

三、以房养老发展的对策和建议

以房养老工程量大，涉及面广，不仅仅是包含了金融业、保险业、房地产等等，还涉及到政府机关以及相关部门，需要各方的共同努力。

(一)加大宣传，培养新型养老观念

以房养老推行的一个大难题就是传统养老观念的束缚，强化理财教育和以房养老的宣传，提高人们对以房养老模式的认同感。提高以房养老模式的透明度和社会的认知度，鼓励和培养老年人自我养老的积极意识，使老年人能够在不移居他处的前提下，通过合理利用自己的住房获得稳定的经济收入，实现老年人自我养老新模式。

(二)建立完善的政策法律支撑体系

以房养老是最为新型的养老模式，其运作模式的规范性还有待提高。国家应当制定相关的法律法规进行规范。无论是现存的房产制度还是对以房养老的规定都不够完善，规范以房养老的市场操作和交易，建立健全相关法规，为以房养老营造一个良好的外部环境[4]。

(三)完善以房养老的风险规避体系

规范房地产市场，降低因房地产波动造成的风险。建立独立的二手房评估和交易体系，防止不法机构哄抬房价；与较大的房产中介机构合作，将房产交易的评估业务交给中介机构，借助中介机构来降低房产交易的成本，同时提高交易效率。

建立完善的担保体系，对消费者负责。建立健全对年老者的保护机制，使其老有所依，对各类参与机构的保护使其愿意为其利益参与其中，各取所需。

完善金融市场，各机构相互配合。建立以商业银行为主体，保险公司和社保机构为补充，房地产商参与的以房养老机构设置。以房养老的实施需要资金的支持，银行不仅能够提供项目所需资金，其熟悉贷款抵押业务，因此商业银行的参与十分重要。以房养老涉及房产交易，房地产商介入其中，做中间估价协调必不可少。保险公司和社保机构的参与对于规避风险起到了至关重要的作用。任何一个机构单独开展以房养老都是不合适的，要多方协调才能实现规模效益。

(四)加强信用体系建设

目前我国信用体系建设还不完善，借款者和贷款人之间存在着诸多不信任。双方对国家政策也存在着不了解和不信任的情况。这就要求国家的参与，政府监督和指导，以政府的信誉作为担保，让双方都能放心。

此外，国家还要明确借贷双方的责任。规范借贷双方的行为。在以房养老实施的过程中存在着，金融机构错误估计房价盈利的事件，也存在借款人用价值较低的房产抵押换取较高的现金的问题。因此，需要政府做好防范工作和保障工作，使交易双方没有后顾之忧。

[参考文献]

[1]杨明.住房反向抵押贷款在中国发展应用分析[J].首都经济贸易大学学报，2007(6)：36-38.

[2]陈盛淦.外部性视角下住房反向抵押贷款政府责任分析[J].哈尔滨学院学报，2014(10)：59-61.

[3]刘楠楠.“以房养老”模式在中国受挫的原因及其政策建议研究[J].劳动保障世界，2013(12)：185-186.

[4]张鹏，王慧丽.反向住房抵押贷款的可行性分析及对策研究[J].改革与战略，2011(11)：74-76.

中图分类号：F299.23；D669.6

文献标识码：A

文章编号：1006-0049-(2016)13-0149-02