对小产权房的现状及对策分析

张建勋

山西财经大学，山西 太原 030006

对小产权房的现状及对策分析

张建勋

山西财经大学，山西 太原 030006

从上个世纪90年代始，随着市场经济制度在中国的确立，我国经济开始飞速发展，城市化进程也开始加速迈进，与之同时，小产权房悄然兴起，围绕着小产权房的一系列问题愈演愈烈，成社会关注的一个重要问题。小产权房的产生有其深刻的历史背景原因，城市化的迅速发展，和土地二元制度与目前发展的不适应是一个主要的因素，妥善处理小产权房的问题已经不再单纯的是一个学术问题，而是一个备受关注的社会问题。本文分三个部分，概括了小产权房当前发展的现状，分析了其产生的原因，提出治理小产权房的一点见解和建议。

小产权房；城市化；土地二元制度；治理

一、引言

近年来，随着经济的高速发展，城市房地产业也蓬勃发展，但是房地产业的一路高歌猛进，引发了居高不下的房价，同时，城市化的迅速扩张，在政策的引导下，形成了不少的城中村，而我国目前的城乡二元体制已不能完全满足现在城市发展和房地产业发展的需要，在这种体制下，产生了一种特殊的房地产业态，即小产权房，然而它并不是以这个法律的概念，因为其存在的特殊性，人们在区分其与一般的商品房的时候，较之有产权的房子称为“大产权房”，而这种没有产权的房子，则被称为“小产权房”。

二、小产权房的现状及成因分析

小产权房在各地以旧城改造、城中村改造、新农村建设等名义存在已久，发展到今天已呈难以遏制之势。据不完整统计，当前全国小产权房面积大约66亿平方米。由于在建、已建小产权房分散而“隐秘”，其具体数量很难统计。

小产权房的物业形态主要是普通住宅，价格一般只有同样位置商品房价格的40%到60%，虽然小产权房的交易不受国家法律保护和承认，也没有房产证明，但城市房地产的高额房价使很多外来居民和中低收入水平的人们不堪重负，因此转而选择价格较为低廉的小产权房。

对于小产权房的成因比较复杂繁多，笔者比较认同张杨波的观点，他在研究小产权房为什么会长期存在这一问题上，结合学术界的各种观点，把小产权房产生的原因归结为三类：市场供需说，城乡二元土地说和政策监管漏洞说。

第一，市场供需说。由于经济的飞速发展，城市化进程的加快，大量外来人口涌入城市，尤其是一些大中型城市，由于难以承受商品房高昂的价格，转而投向价格相对较低的小产权房。

第二，城乡二元土地说。在城乡二元土地制度的作用下，它的产物之一就是小产权房。在城市化快速推进的过程中，随着城市规模的迅速扩大，大量农民工进入城市，同时，对住房的需求也急剧增长，也带动了廉租房市场的发展。所以城中村内村民开始突破政府所规定的用地标准，大肆盖出租房，其成为了村民的主要收入来源，也就在城中村形成了小产权房。

第三，政策监管漏洞。小产权房位于政策或法律监管的疏漏地带，而且地方政府监管乏力、乡镇政府默许甚至变相鼓励，为它发展提供了空间。

三、治理小产权房问题的对策

(一)法律角度

从小产权房问题诞生以来，围绕其合法化的问题就是人们一直所关注的问题。归根结底，小产权房合法化的问题核心是土地的使用权。《土地管理法》相关条款修改和《不动产登记条例》制定过程中，对土地登记效力的规定，应该根据不同的土地不动产物权进行区别规定，即土地使用权、土地抵押权、房屋所有权等土地权利的设立和变应更适用于土地登记生效的原则，但农村土地承包经营权、地役权的设立和变更、宅基地使用权适用于登记对抗原则。对小产权房来讲，这种规定，平衡了不同的价值取向，又顺应了城乡土地二元结构的社会现实，同时，又承认了事实物权的存在，兼顾各方需求，能够很好的维护由小产权房治理所引发的社会秩序问题。

(二)政治角度

小产权房发展到今天，这已经不是一个单纯的法律问题了，而更多是一个政治问题。以政治的途径规制小产权房，以制度化的方式规制小产权房，势在必行。

一是要完善农村土地产权制度。要从根本上解决小产权房问题，首先应对集体土地的产权主体、权能和利益边界进行法律确认，还原农民应得的权利。一方面有利于保证集体和农民可根据产权地位分享城市化带来的成果，另一方面有助于塑造完整的土地市场结构。二是要构建城乡建设用地的市场机制。在建设用地市场上对农村和城市土地实行统一管理，实现“同产、同权、同市、同价”。建立统一的土地交易市场，通过市场来决定土地的价格。三是要完善相关的配套制度。包括土地利用监管制度、城镇住房保障制度等农村社会保障制度。

(三)管理角度

鉴于目前的形势，政府有必要对小产权房开发及其交易进行合理的管制。

第一，改革土地二元管理体制。十八届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》，指出为推动城乡协调发展，需要健全城乡发展一体化体制机制，同时推进城乡要素平等交换，深化农村土地制度改革。率先解决城中村小产权房问题，把城中村集体所有的土地转变为国家所有，为其他区域小产权问题的解决提供经验和教训。

第二，改革城乡户籍二元制度。需要把城中村居民转变为城市居民，土地转变为国家所有，且对于购房者来说，如果允许城乡居民自由选择居住地和住所，也可以有效的促进小产权房的合法化，也可以避免在小产权房交易中产生的一些隐患。

第三，完善征地制度。突破过去集体建设用地进入市场必须征为国有的制度，取消土地供应“双轨制”。针对土地的增值收益，需要兼顾国家、集体、个人的收益分配机制，从而提高农民的个人收益。

四、结语

本文通过分析，认为小产权房问题主要原因在于供需矛盾，城乡土地二元制度和政府政策监管的漏洞，为此，在治理解决小产权问题上，宏观角度把握，从法律，政治，管理三个角度来提出建议，健全完善现行的法律制度，以法律的手段有效遏止小产权房的发展，将已有在售的小产权房进行合法化，在制度上进行改革，从根本上解决小产权房的问题。

[1]许经勇.我国城乡二元土地制度的负面效应与改革路径研究[J].东南学术，2016(1).

[2]张杨波.小产权房为什么会长期存在[J].新视野，2016.3.

[3]程浩.中国小产权房：现状、成因与问题[J].中共中央党校学报，2009.4.

[4]金志丰，赵小风，严长清.“小产权房”的分类治理策略[J].现代城市研究，2014.2.

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