房产维权洞穿六大陷阱

房产维权洞穿六大陷阱

在消费者维权活动中，房地产领域的投诉始终占据了相当一部分的比例。当您买房遇到各种问题时，该如何正确维权？

房屋出现质量问题

2015年底，沪漂族李响搬进了新家，刚入住不久，却发现房屋出现了渗水现象。

如果验收房屋时，发现房屋有一般质量问题，应立即找开发商，要求其对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在解决好该问题后再办理收房手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。

如果发现是严重的质量问题，购房者认为就是修复了也无法正常居住，就可向开发商提出解除合同并要求赔偿损失。如果协商不成，可向法院起诉解决。对验收合格的，可确认收房并办理相关手续。

开发商隐瞒业主建立体车库

上海的张明购买了一套两室的新房，但交房时却发现房屋前建起了高高的立体车库，这严重影响了张明所购买房屋的采光以及安全。

这种在购房合同中没有约定或约定不清楚的情况，购房者应当区分对待：首先，对于开发商之前的一般性描述，即没有明确具体内容的，则开发商可不受约束。其次，若开发商的售楼广告、宣传内容具体而明确，如明确表明小区内将要建设怎样的附属设施、配套设施的，由于该描述直接影响了购房者的选择、合同的订立及房产的价格，因此，该宣传或广告具有法律效力，开发商受该广告、宣传内容的约束，一旦实际情况与广告、宣传内容不符，则购房者可求开发商承担违约责任。

房东连夜涨价

康贝看中了一套80平方米的二手房，标价205万。但第二天上午，这套房子调价到230万。

面对这种情况，专家表示可以向法院起诉：首先，房屋已卖给第三方，并过户的，向法院起诉，要求解除合同，并根据双方的房屋买卖合同的约定进行赔偿。

如果约定了违约金条款的，可以根据《合同法》第一百一十四条以及合同约定（当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法），要求卖方赔付违约金。

其次，若卖方并未将房产卖于第三方并过户的情况下，买方同时可以要求法院判令卖方继续履行合同同时赔付违约金。

黑心中介吃差价

郑伟在中介的介绍下看中一套36平方米的房源。中介表示房东在国外，通过其沟通，房子最终以128万的价格成交。但入住后，郑伟才得知有5万是中介自己提的价。

对此，专家表示首先要分析中介在本次交易中扮演的是居间服务还是代理服务。

如果中介作为房东的居间人应该承担如实向房东报告订约机会或是提供订立合同媒介、忠实义务。因此中介应该如实向房东汇报成交价格，而不是私自提价，房东可以要求中介进行赔偿。

如果中介作为郑伟的居间人，那么她明显违反合同法的规定，郑伟可要求其进行赔偿。

如果中介作为代理人房东的代理人，她应当在代理权限范围内实施代理行为，超出代理权限的行为需要事后由委托人（房东）的事后追认。

如果中介作为郑伟的代理人，那么她的行为就是滥用代理权，与房东恶意串通，损害郑伟的利益，如此情况下，中介需要承担民事责任，房东与中介需要承担连带责任。

小偷横行物业有名无实

临近年末，温州某小区多户业主发现自己家中被盗。物业方同意会根据每一户的损失情况做出相应处理，但至今业主都还未得到明确的回复，业主因此拒交物业费。

专家认为，家中发生盗窃的，除非有证据证明物业存在故意或重大过错，否则无法要求物业赔偿。至于业主因不满物业服务拒交物业费的情形，一旦涉诉通常很难获得支持。业主缴纳物业费的前提是其享有物业提供的物业服务，鉴于这种服务往往是综合性的，很难区分认定，因此一般只要业主办理了交房入住手续，即认定其已经开始享受物业服务，并应当依法缴纳物业费。至于对物业服务不满或是认为物业应当承担相应赔偿责任的，可以与物业公司沟通，或是通过法律途径另行主张，但不应直接拒交物业费。

房东违约解除合同

王丽在浦东张江寻得两室一厅的小次卧，租金在1100元，押一付一，签订期限为1年。然而，刚住半年，房东却要王丽搬走，原因是房屋要被拆迁。

对于这种事情，首先，应当注意事前的预防。一方面可以通过正规中介公司介绍找房子。另一方面，如果是自己在网上找房子的，最好找律师咨询一下，拿份规范的租赁合同，或者自己网上搜索下载一份协议，避免埋下纷争的隐患。

即使没有约定解除合同的违约责任，出租人中途解约的，依然要赔偿承租人的损失。出租人有条件继续履行的，承租人还可以要求对方继续履行合同。在正常情况下，房屋拆迁都会提前公告出来，出租人应当在知道公告后与承租人协商处理，如果要提前解除合同，需要对承租人进行补偿或赔偿，否则应当继续履行合同。

（《东地产财经周刊》2016年第4期）