浅谈商品房购房合同中的惩罚性赔偿

李国鹏

江西理工大学，江西　赣州　341000



浅谈商品房购房合同中的惩罚性赔偿

李国鹏

江西理工大学，江西赣州341000

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(后文简称《解释》)中第八、九条就惩罚性赔偿做了相应规定与例举，但其条款本身概念定义与法律依据等内容上存在缺陷，影响惩罚性赔偿在商品房合同纠纷中的适用。本文以购房合同中惩罚性赔偿所存在的问题为切入点，就其问题解决的策略方法做具体的研究探讨，希冀为提升惩罚性赔偿在商品房纠纷中的适用性与功用做出一定的建议。

商品房购房合同；惩罚性赔偿；司法解释

伴随我国城市建设进程推进与经济规模的扩大发展，在法院的民事案件审判中涉及房地产特别是商品房合同的纠纷也愈加增多，并呈逐年增长的趋势。因此最高人民法院颁布了《解释》来应对解决商品房纠纷中的各类问题，其中《解释》第八、九条新增规定了购房合同案件中的“惩罚性赔偿”，笔者就其在购房合同纠纷中的局限与应用做相应的分析探讨。

一、购房合同中的惩罚性赔偿的问题分析

(一)“买受人”的法律定位问题

首先买受人概念出自《解释》第一条，其认为买受人是购房合同中支付买卖价款，并领受房屋所有权的合同一方当事人。但从法律概念上讲，买受人(即购房人)是否是消费者呢？《解释》并未给与正面的规定。买受人一词实际上既包含自然人也涵盖法人组织。虽然当前大部分商品房买卖都是个人出于生活居住需求进行的购房行为，但也有相当一部分合同是经营者以投资、生产与增值为目的签署的。以此情况而言《解释》中的“买受人”概念就不仅包含自然人，还包括投资经营者。这样一来买受人的适用范围被无形扩大，惩罚性赔偿也能被用来处罚投资目的的经营者，超越《解释》的立法目的与实施范围，同时也违背了《消费者权益保护法》(后文简称《消法》)调整维护消费者权益的立法主旨。因而亟待对“买受人”的概念作明确的法律定位，避免冲突与矛盾。

(二)对出卖人使用的惩罚性赔偿问题中的法律依据

目前我国房屋纠纷案件中能为购房人提供的法律依据包含民法通则、合同法与《消法》中的相关规定。但对于惩罚性赔偿，目前只有《消法》的“双倍赔偿”有所规定，其余法律或直接引用或没有相关内容。而《解释》对其法律依据来源的阐述唯独没有提及《消法》，这样《解释》中的惩罚性赔偿就缺少相应的法律依据，成为本法独创的条款。这就不符合司法解释的制定目的，违背其只能为已有法律做解释而不能独创新制法规的要求。因此，对惩罚性赔偿尽快确定其在《消法》中的法律依据是《解释》急需解决的局限之一。

(三)关于惩罚性赔偿的赔偿数额

如前文所言《消法》规定的惩罚性赔偿是消费者购买金额的双倍数额，而《解释》所确立的数额为“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，两类数额定义上有矛盾冲突之处。且《解释》所规定的“一倍上限”的赔偿额度过少，也不能起到惩处不法当事人，震慑他人维护社会交易风气的目的。因而需对其规定条款作相应的修改实现惩罚性赔偿的作用。

二、购房合同中惩罚性赔偿问题解决策略

(一)明确对于买受人的法律定位

对买受人的法律解释应明确消费者的消费需求是出于生活需要而不是经营目的，并参照房屋这一特殊标的其作为群众居住生活的基础作用，认定出于居住目的购房的合同当事人应为商品房买卖的消费者。并将购房消费者视为购房合同中的买受人，而不包含以投资增值为购房目标的经营者，从而明确概念，确立“买受人”的法律定位。

(二)将惩罚性赔偿问题的具体条件落到实处

要将惩罚性赔偿落到实处就应对《解释》中惩罚性赔偿的规定作相应的修改，一方面将条款“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”中的“可以”更正为“应当”，避免弹性规定造成法官判决时出现不裁定“一倍赔偿”的结果，防止过度自由裁量刺激不法经营者铤而走险继续违背法令。另一方面针对《解释》与《消法》关于惩罚性赔偿具体数额规定不一致的问题，依据现实购买合同的违约损害情况，对二者的数额做协调一致的调整。

(三)完善惩罚性赔偿的法律条例

对惩罚性赔偿法律依据的补充完善需要《解释》尽快将《消法》引入其解释依据中，即让《解释》的惩罚性赔偿条款有法可依，不再是司法解释创制行为，而是基于《消法》中“双倍赔偿”规定的做进一步法律解释。让惩罚性赔偿在法律效力上有理有据，使其能真正应用与实施在具体的商品房违约侵权的罚款惩处上。

三、结语

《解释》虽规定了惩罚性赔偿并例举了其适用范围，但其条款本身在概念定义、法律依据等方面都存在一定的缺陷，影响惩罚性赔偿对实际商品房合同纠纷中的作用发挥与目的效应实现。因而笔者列举了惩罚性赔偿规定中的若干问题，并就相应的解决策略做出分析与研讨，期望通过本文的研究为提升惩罚性赔偿适用性，维护购房者权力与利益，规范商品房交易市场风气与行为做出有益的参考。

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D923.6

A

2095-4379-(2016)21-0249-01

李国鹏(1985-)，男，汉族，江西遂川人，法律硕士，江西理工大学，讲师。