住宅小区车库、车位权属相关问题研究

卢泽潇

厦门市湖里区人民法院，福建 厦门 361006



住宅小区车库、车位权属相关问题研究

卢泽潇

厦门市湖里区人民法院，福建 厦门 361006

本文以住宅小区车库、车位权属相关问题研究为核心论题，立足于我国现行立法规定，研读规定的内涵和意义，与实践中的案例相联系，从中发现法律适用的问题，从而针对问题提出解决的对策和建议。车库、车位权属归于业主共同所有的情况下，如何利用共同所有的车位、车库是目前的难题，综合全文的研究，得出相应的结论。

车库；车位；权属问题；法律依据

一、相关理论问题梳理

解决住宅小区车库、车位的权利归属问题首先要明确车库、车位的法律性质，在此基础上才能明确车库、车位的权属方。车库、车位权属问题隶属于建筑物区分所有权体系之下，因此要界定建筑物区分所有权的具体内容，主要包括专有权和共有权，指建筑物共同所有人即业主按照其应有份额对独自占有使用的部分享有专有权，对共有部分享有共有权。建筑物区分所有权中的专有权和共有权之间的关系密切，专有权是基础权利，共有权基于专有权而存在，这是建筑物区分所有权中共有权的特点，如果业主的专有权消失，例如房屋已经出售，对房屋的专有权已经消灭，不属于小区的业主，自然不能继续享有共有权利。在探讨住宅小区中车库、车位应该属于业主和物业哪一方，首先需要明确车库、车位的性质，绪论中引用的案例判决确认了车库、车位属于小区配套设施，本文同意此观点。基于上述理论，研究小区车库、车位的物权属性，是依附于房屋存在的从属物权，还是独立存在？关于此问题，学术界有两种不同的观点：第一种观点认为小区建筑是一个整体，车库、车位是起辅助作用的组成部分，建设目的是为住宅居民的正常生活出行提供便利，因此属于住宅建筑物的从属物权；第二种观点主张车库、车位是独立存在的；本文认同此观点，理由如下：物权法对从物的界定中明确固定从物离开主物无法发挥作用，显然车库可以独立于住宅建筑发挥作用，因此不能将车库、车位的性质界定为从属于住宅建筑的从物权，而应当明确其独立物权的性质。综上所述，本文认为住宅小区车库、车位从物权的角度来定义是独立存在的物权权益，从功能的角度来看是小区的配套设施。

车库、车位的类型多样，在不同的住宅小区内部，车库车位的设置也会有不一样的形态，总体来说，住宅小区车库车位的形态主要分为五种，类型不同，权属确定也存在区别，分别研究这五种类型的权属情况如何确定。第一种是独立车库，独立车库是分设于室内或室外，与其他车库有明确界分的车库，一般在高档住宅小区比较多见。独立车库的独立存在性很强，具备单独办理产权登记的条件，作为不动产的一种，这需要建立车库、车位产权登记配套机制。通常业主会以购买合同的形式确立其对独立车库的所有权。第二种是地面车位，指占有小区共有的道路或其它场地修建的车位，不包括建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，这种地面车位在各大住宅小区都比较常见。地面车位物权法和司法解释都明确规定其属于业主共同所有，权属有明确的法律依据。第三种是建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位，首层架空层和屋顶平台均不计入建筑面积。按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的相关规定，不计入公用建筑面积的部分开发商可以另行销售，因此具体看合同内容的约定。第四种是利用人防工程进行改造而成的车位，我《国人民防空法》规定，地下人防工程可以军民两用，在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。人防工程是国家保障性工程，本文认为出于保护公众利益的考虑，人防工程的性质决定车库、车位的权属属于国家，开发商和业主只能有使用权。第五种是规划用于停放汽车的车位、车库，这种车库是依据《建设用地规划许可证》中的规划用途而建造的。明确规划的车库、车位是物权法等相关法律规定的主要客体，在符合前提要件的情况下，依据当事人的约定确定其权属。

二、住宅小区车库、车位的权利归属

(一)双方约定

明确住宅小区车库、车位是独立存在的物权之后，进一步研究其权属问题，《物权法》第74条没有直接对住宅小区车库、车位的权属做出界定，仅仅只是规定了确定权属的合法方式，车库、车位的权属依据是当事人之间的约定。对法条表述中当事人的具体范围学术界有不同的观点，鉴于本文研究的核心论题是住宅小区内车库、车位的权利归属问题，换言之也就是业主和开发商之间的权属纠纷，因此本文将当事人的范围限定为业主和开发商，不包括非业主购买车库、车位的第三人。立法中明确规定当事人之间的约定能够确定车库、车位的权利归属，因此本节内容分析在有约定和没有约定两种情况下如何确定车库、车位的权属问题。

当事人之间的约定内容就是房屋购买合同，合同由开发商全权制定，内容条款都一样，属于格式条款，如果合同中记载车库、车位的权利归属内容，只要业主签字，就相当于认同合同的约定，当事人之间就车库、车位的权属问题达成一致的约定，双方都要遵守。例如合同中注明开发商拥有车库、车位的所有权，可以以出售、出租、转让等方式将所有权或使用权转移给业主，供业主停车使用，那么业主就只能通过合同约定的形式获得车库、车位的所有权或使用权。这也是实践中最常出现的情况，通常合同中都会注明开发商拥有车库、车位的所有权，开发商通过租售车库从而获得利润，有效提高开发商建设车库的积极性。

(二)双方没有约定

开发商和业主的地位实际上并不平等，房屋建筑由开发商建设，车库、车位的建设成本已经在成本计算之内，开发商不会放任只存在成本支出却没有收益的情况发生，而且合同内容全部由开发商制定，因此如果合同中没有明确约定车库、车位属于开发商所有，那么实际上可以看作是开发商放弃车库、车位的所有权。在业主和开发商的纠纷中，业主群体一直都处于弱势，需要立法的保护，这也是物权法第74条的立法目的之一。综上所述，车库、车位的权属问题按照当事人之间的约定，在没有约定的情况下，应当归属全体业主共同所有。

(三)共有车位如何利用

当车库、车位确定为由业主共同所有权益的情况下，如何利用共有车位成为业主面临的难题，本文认为应当借助已经成立的业主委员会这一可以代表全体业主共同意志的组织，在业主委员会下面设立分管车库、车位权益的组织机构，统一管理车位权益由所有业主共同享有处分和收益的权利。在业主内容成立管理组织，有利于业主应用之间的协调，能够切实解决业主对车库的需要，同时也符合我国相关立法的规定。

三、构建车库、车位权属的规定的登记制度

我国目前的相关法律法规当中关于车库、车位的登记并没有明确的规定，因此对车库、车位的权属划分也非常的不明确。在我国，有很多停车位没有进行房地产所有权属登记或者根本不能进行登记，这种情况给我国住宅小区车库、车位的权属划分造成了极大的影响，在审理相关的法律案件时没有具体的法律法规作为依据，审判的时候有很大的难度。

(一)设立统一的登记机关

统一车库、车位的登记，首先应该由房地产行政主管部门负责，按照我国相关法律进行登记，明确车库、车位的权属。在具体的登记过程中，房地产行政主管部门应该按照小区建设工程规划许可证中所明确记载的小区车位的水平投影最大占地范围和起止深度进行办理，房地产登记机构也要在房产权证中标明小区车库、车位的类型以及用途。这些措施都可以有效地保障业主合理使用住宅小区内车库、车位，减少车位纠纷事件的出现，让房地产开发商和业主之间的关系更加的和谐。

同时为了提高车库、车位登记的效率，设立专门的不动产登记部门，将相关登记部门集中在一个办公区或服务中心，一次受理申请，让业主尽快拿到相关的证件。同时对于能够登记的车库、车位的那些要进行明确的划分，这样才能真正减少房地产开发商、物业和业主之间关于车位车库的纠纷。

(二)实现两证合一

住宅小区内的业主拥有的房产证中应该包括房屋的所有权和小区车库、车位的所有权，在房产证中应该明确地划分住宅小区中业主对车库、车位的所有权。业主所取得的土地使用证上应该将小区地面停车位进行明确的标注，让房屋所有权和土地使用权两证合一。业主购买了房屋，其相应的土地使用权应该属于业主所有，住宅房屋的地下设施也必须依附于土地。在房地产分别管理的体制之下，业主在购买商品房的时候应该进行两次登记，取得两种权利证书，即《房屋所有权证》和《建设用地使用权证》，大多数业主在购买房屋的时候，基本上只取得了《房屋所有权证》，因为没有《建设用地使用权证》，地产开发商会利用这方面的漏洞，让自己成为住宅小区内车库、车位的使用权人，将住宅小区内的车库、车位卖给小区业主以外的人。让《房屋所有权证》和《建设用地使用权证》两证合一，减少办证的手续，将小区业主所拥有的房屋所有权和建设用地使用权同时登记在证件当中，避免开发商为了自身的利益滥用权力，切实保障住宅小区内业主的合法权益。

(三)增加住宅小区车位、车库的预购登记制度

住宅小区车库、车位的预购登记制度是指购买小区房屋的业主在短时间内无法买车，可以对该住宅小区的车位车库享有优先购买权，保证了住宅小区内有汽车和没有汽车的所有业主的合法权利，避免了开发商将本应该属于业主的车库、车位出租和出售给其他的第三人，切实保障小区内业主的合法权益。增加住宅小区车位车库的预告登记制度，业主和开发商之间要通过统一严格的预购登记制度，严格按照程序保障业主享有的小区车位车库的使用权。

[1](2013)鼓民初字第1656号判决：原告星汉城市花园业主委员会与被告江苏星汉置业有限公司车库纠纷一案.

[2]陈鑫.建筑物区分所有权[M].北京：中国法制出版社，2007.

[3]尹章华等合著.公寓大厦管理条例解读[M].北京：中国政法大学出版社，2003：130.

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卢泽潇(1983-)，壮族，广西南宁人，厦门市湖里区人民法院，审判员。