我国集体建设用地流转市场规制法律问题的初探*——以西安市集体建设用地流转市场的样本分析为例

田静婷

西北政法大学经济法学院，陕西 西安 710063



我国集体建设用地流转市场规制法律问题的初探*
——以西安市集体建设用地流转市场的样本分析为例

田静婷

西北政法大学经济法学院，陕西 西安 710063

集体经营性建设用地流转问题是推行我国新型城镇化进程中的关键环节，也是我国土地制度改革的突破口。本文主要通过实地调研的方法对西安市集体建设用地流转市场进行研究，在此基础上进行实证分析。

集体建设用地；集体建设用地流转市场；土地租赁

目前，我国正在经历快速的城市化过程，在这个过程中不仅形成了以中心城市带动周边发展的城乡统筹一体化的发展格局，也使城市和乡村面临着对土地资源使用的调整和重新布局。

一、西安市集体经营性建设用地使用权流转市场规制的样本分析

本课题组选取西安市内四个区55个城中村的集体土地作为样本进行调研，这四个区分别为新城区、莲湖区、未央区和碑林区。这55个城中村土地性质还属于集体土地，大部分村庄内都没有国有土地或者只有少量国有土地。根据调研，在这些城中村内有部分村庄还拥有少量的耕地，而这些耕地多位于村辖区二环沿线或位于古城遗址保护区内，例如大明宫遗址、汉长安城遗址等。由于城市建设的需要，耕地被大量征用，被调查的样本区域内，没有耕地的有28个村。在这些村内其人均耕地面积也都在0.02hm2(0.3亩)以下，已经失去了从事农业生产的条件和意义。

二、西安市集体建设用地流转市场的主要方式

在样本区内的集体建设用地都有不同程度的土地租赁现象，新城区农村集体土地租赁面积为16.12hm2(241亩)，占集体土地总面积的6.88%，各村之间的土地租赁状况也表现出较大差异。租赁最高的村是八府庄村，租赁土地面积占全村总面积的22.42%。租赁最低的村是自强村，租赁土地面积占全村总面积的6.58%。各村租赁土地面积所占比例在6.5%—22.5%。莲湖区农村集体土地租赁面积为76.55hm2(1148亩)，占集体土地总面积的19.95%。各村土地租赁情况有较大的差距，土地租赁最大的村是郭家口村，占全村面积的51.87%，租赁最低的是马军寨村，占全村面积的3.32%。未央区农村集体土地租赁情况差别较大，土地租赁比例最高的是辛家庙村，租赁土地为全村土地总面积的75.68%。各村租赁土地所占比例在20%—75%。碑林区农村集体土地租赁总面积为38.81hm2(582亩)，占集体土地总面积的37.67%。土地租赁最大的村是南郭村，租赁土地占全村总面积的56.89%，租赁最低的村是北沙坡村，租赁土地占其总面积的18.42%。各村租赁土地所占比例在27%—56%，较为均匀。根据调研显示，各区土地租赁的现状存在着一定的差异，租赁土地所占比例都有很大的差距，土地租赁最高的是碑林区，租赁土地面积占样本区土地总面积的37.67%，租赁最低的是新城区，租赁土地面积占样本区土地总面积的6.69%。

三、结论

从上述调研结果来看，西安市集体建设用地使用权流转的主要方式是出租，通过调研发现，样本区内的农村集体建设用地因其地理位置优越，村集体将部分集体经营性建设用地土地进行流转，出租给承租人，主要出租的用途有：(1)仓储用地。村集体将经营性建设用地或连同地上建筑物的一定使用年限出租给承租人作为库房，存放各种产品、原材料等物品。(2)工业用地。村集体将经营性建设用地或连同地上建筑物的一定使用年限出租给承租人作为车间、厂房等，并进行工业生产。(3)商业经营性用地。村集体将沿街用地或与地上建筑物的一定使用年限出租给承租人进行商业经营，村集体收取一定的租金。(4)与他人进行联营。由于出租作为商业经营性用地受到限制，集体经济组织就与一些单位进行联营，而不参与经营。同时，在调研中我们也发现，集体建设用地使用权流转过程中也有违反规划的行为如“以租代征”，未经批准随意占用耕地，将耕地出让、出租于非农建设，非法批准建设用地等问题。擅自变更土地用途，有些土地利用人利用农村临时用地的名义改变农地用途，将农用地作为建设用地出让、开发。

在考察发达市场经济国家的历史经验中，不难发现我们有着同样的发展轨迹。以美国为例，美国是以“分区制”(zoning)为特征的土地管理方式。“分区”是指地方政府在土地规划和管理的实践中，通过批准一块土地具有与另一块土地不同的用途，用地图表示出来而形成的一种管理方法。和世界其他国家相比，中国的土地制度具有其自身的特殊性，因此并不能照搬照用国外的理论，而应是在学习和吸收国外成熟的经验和做法的基础上，完善我国相关的制度建设。

[1]陈小君等.农村土地法律制度的现实考察与研究[M].北京：法律出版社，2010.

[2]王金堂.土地承包经营权制度的困局与破解[M].北京：法律出版社，2013.

*司法部重点课题《城镇化进程中的法律问题研究》(项目编号：14SFB1006)。

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2095-4379-(2016)36-0055-01

田静婷(1982-)，女，汉族，陕西西安人，西北政法大学经济法学院，副教授，研究方向：经济法。