我国省域房地产业发展与经济增长间关系的比较研究

郭淑芬，赵晓丽（山西财经大学管理科学与工程学院，山西太原030006）



我国省域房地产业发展与经济增长间关系的比较研究

郭淑芬1，赵晓丽2
（山西财经大学管理科学与工程学院，山西太原030006）

［摘要］通过构建脱钩模型，采用全国层面1991～2012年的数据以及各省域2012年的数据从纵向及横向角度对我国及各省、市、区房地产业与经济增长之间的脱钩关系进行探讨。研究发现，近10多年来，我国国民经济的增长对房地产业的快速发展有着广泛而持久的依赖关系，各省、市、区基本全面处于扩张性负脱钩或弱脱钩状态。如何使经济增长逐步“去房地产化”将是一个重要而严峻的课题。

［关键词］房地产业；经济增长；脱钩关系

一、引言

1980年，北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，由此拉开了房地产业综合开发的序幕。房地产业不断发展，逐渐在我国经济结构中占据着举足轻重的地位，尤其自进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，但随之也带来一系列值得重点关注的问题。首先，由于房地产较好的防通胀能力以及房屋需求的不断增加，导致房价的非理性上涨，在利益最大化的驱使下，民间资本纷纷从其他实体经济转到房地产业。其次，由于房地产业属于资金密集型行业，在信贷资金投向上对实体经济产生挤出效应，形成实体经济空心化和房地产业虚拟化。最后，房地产市场的盲目火爆导致其泡沫不断增大，由于房地产业的产业链较长，其泡沫化也会带动上游产业如钢铁、水泥等产业的泡沫化。因此，中国经济要实现可持续发展，“去房地产化”可能是未来发展所应关注的问题，否则中国的经济及社会矛盾将会进一步恶化。

本文试图通过建立脱钩关系模型，分别测度我国整体及各省域近年来房地产业与经济增长间是否存在脱钩现象，分析我国以及各省市区的经济增长对房地产业的依赖性到底有多强，历年来有怎样的变化。本文结构安排如下：第一部分对房地产业的发展及其影响进行了简单的阐述；第二部分建立脱钩模型；第三部分进行实证分析，采用1991～2012年的数据对全国房地产业与经济增长之间的关系进行纵向比较，并采用2012年的数据进行省域间的横向比较；第四部分为研究结论与政策建议。

二、脱钩定义及其评价方法

（一）脱钩定义及理论概述

“脱钩”（Decoupling）最初源于物理学领域，简单来说就是具有相互关系的两个或多个物理量之间不再具有响应关系或者关系弱化。经济合作与发展组织（OECD）提出脱钩理论，用“脱钩”来表示两个或多个变量之间关系的阻断，实现变量间的脱钩发展[1]。脱钩被广泛应用于不同的学术领域：OECD在农业政策领域运用脱钩理论对农业政策及贸易和市场均衡之间的相互关系进行研究[2]，国内学者李效顺[3]、钟太洋[4]、张文斌[5]等分别对城乡建设用地的脱钩关系、经济增长与建设用地以及耕地占用与经济发展的脱钩关系进行了分析；随后，脱钩概念被引入资源环境领域，分析环境冲击或资源消耗与经济增长间的相互关系，如盖美[6]、王鹤鸣[7]、刘怡君[8]等；随着低碳经济的发展，脱钩指标也被应用于碳减排领域，如赵爱文[9]、孙耀华[10]、肖宏伟[11]等研究了经济增长与碳排放之间的脱钩关系；武红[12]、陆钟武[13]、仲伟周[14]则对经济增长、资源消耗及废物排放三者之间的脱钩关系进行了研究。目前，运用脱钩理论对房地产业发展方面的实证研究尚属空白。本文试图通过构建基于脱钩理论的脱钩分析模型，探讨我国房地产业与经济增长之间的脱钩关系及程度，分析二者脱钩发展的时间和空间演变趋势，为房地产发展相关政策措施的制定提供理论参考。

（二）模型构建与指标选取

1．指标选取。房地产业增加值是衡量房地产业发展规模和对经济增长带动作用的重要指标，本文从房地产业的概念出发，选取房地产业增加值作为衡量房地产业发展状况的指标。

GDP能够反映经济增长的波动以及宏观经济的增长速度，有助于了解国民经济发展变化情况，同时GDP的统计也比较容易，其统计数据准确、重复计算少，所以本文选取GDP作为经济增长指标。

2．模型构建。对于脱钩的度量主要是利用弹性来测度其脱钩程度，本文根据Tapio针对交通容量与GDP的脱钩问题提出的弹性系数[15]，构建房地产业与经济增长之间的脱钩模型，公式为：

模型表述见图1。其中，E表示房地产业与经济增长的脱钩弹性指标，F为房地产业增加值，△F为现期对于基期的房地产业增加值的变化值，△GDP为现期相对于基期的GDP变化量。本文在Tapio脱钩模型的基础上，结合王佳[16]等的研究，将脱钩状态分为六种—强脱钩、弱脱钩、扩张性负脱钩、强负脱钩、弱负脱钩和衰退性脱钩，模型解释见表1。

图1　房地产业与经济增长的脱钩分析模型

表1　房地产业与经济增长各类脱钩状态的含义

三、实证分析

（一）数据来源及处理

本文数据来源于《新中国六十年统计资料汇编》、中华人民共和国国家统计局官网上发布的数据，全国层面的纵向比较采用1991～2012年的数据，并将按当年价格计算的全国GDP及房地产业增加值修正为1990年不变价格GDP和房地产业增加值，保证数据的可比性和客观性；省域之间的横向比较采用2012年的数据，包括各年GDP、GDP指数、房地产业增加值等（由于台湾省、香港和澳门特别行政区的相关数据缺失，因此本节所有源数据不包括这些地区），2012年的数据以2011年为基期进行修正。

（二）纵向脱钩分析

1992年，邓小平南巡讲话使得房地产业迅速发展起来，掀起了房地产开发的高潮，所以1991年、1992年的房地产业增加值的增长幅度大于经济增长幅度，表现为扩张性负脱钩状态。从1993年开始，由于亚洲金融危机的影响，房地产业的增长稍低于经济增长幅度，因此，1993～2000年，其脱钩状态表现为弱脱钩。1998年，中国终止了福利分房制度，货币化分房方案正式启动。1999～2000年，房地产业宏观经济逐渐趋于稳定，房地产泡沫得到有效控制，房地产市场明显转暖。2001年，房地产投资投机狂潮出现，伴随着北京申奥成功，正式加入国际贸易组织以及温州炒房团的发展等，在2001～2007年，中国房地产业与经济发展之间呈现出扩张性负脱钩的状态，房地产业在国民经济中的占比逐渐增加，经济增长体现出了对房地产业的依赖性。2008年，美国的金融危机使得中国的房地产市场也受到了打击，土地市场降温，房地产市场上销量萎缩，大部分商家降低房价以促进销售，房地产市场处于低迷状态，由此，2008年中国房地产业与经济增长呈弱脱钩关系。2009年，中国投入4万亿人民币以拉动中国内需市场，救市效果显现，商品房成交量回升，房地产市场全面回暖，房地产业增长幅度大于经济增长，呈现出扩张性负脱钩状态，进一步增强了经济发展对房地产业的依赖性。2010～2012年，房地产业与经济之间呈现弱脱钩状态，两者仍处于同时增长的状态。由此可见，1991～2012年，经济增长与房地产业发展之间只有弱脱钩以及扩张性负脱钩两种状态，也就是说，从全国层面上来看，GDP和房地产业增加值呈现同时增长的趋势，经济增长对房地产业发展的依赖性较强（见表2）。

表2　1991～2012年全国GDP与房地产业增加值脱钩指标测算结果

（三）横向脱钩分析

2012年，12个省市区处于扩张性负脱钩状态，分别为：北京市、山西省、辽宁省、上海市、浙江省、福建省、广东省、海南省、重庆市、四川省、西藏自治区以及陕西省，按东中西城市划分来看，其中有7个省市区属于东部城市，4个省市区位于西部地区，仅有山西省属于中部城市，由此可以看出，对于经济发展较快的地区，很大程度上依赖于房地产业的发展；其余19个省市自治区则位于弱脱钩区域，经济增长在一定程度上对房地产业具有依赖性（具体见表3）。

表3　2012年各省域GDP与房地产业增加值脱钩弹性系数

四、研究结论与政策建议

（一）研究结论

通过分析发现，我国的经济增长对房地产业的依赖性较大，房地产业的发展对国民经济的影响也越来越大，已经成为经济发展的支柱产业，这对一国经济来说是不可持续的，为了整个经济体系的稳健运行，“去房地产化”将是结构深入调整的重点，应消除地方经济和官员政绩对房地产的过度依赖。

同时房地产业的过度发展也不利于其自身的发展。由于房地产业的高利润率，许多实体经济纷纷转向房地产，房地产市场产能过剩，市场有效需求不足，很多刚性需求者支付不起现行的房价，导致房地产市场大量的囤积房子，商品房空置率增加。由于房子卖不出去，房地产企业难以回笼资金，所以对其自身的发展也有不利影响。因此，保持房地产业的健康发展，防止房地产经济泡沫，不仅需要房地产行业自身的调整，还需要国家积极地进行调控。

（二）政策建议

综合上述分析，可以从三个方面降低经济增长对房地产业的依赖性，引导房地产业在国民经济中健康发展。

第一，引导房地产价格回归，降低商品房空置率。房子空置的主要原因在于房价过高，需求者难以支付高额房价，为解决空置房过多问题，政府调控的主要途径有两个：一是降低房价；二是提高收入。首先对于长期空置的房子可以进行最高限价，降低房地产税费，保证房价下调。同时也要限制新项目的审批，控制房地产市场的供给。对于需求者，一部分是自住需求，还有很大一部分出于炒房的需求，对此政府也应出台相应政策予以规范。

第二，遏制土地财政现象，引导房价趋于平稳。随着房地产业的繁荣发展和近几年房价的不合理上涨，使得房地产业利润率越来越高，不少房地产商为了获得更多的利润，不断从政府部门取得土地，政府为了增加财政收入不断提高土地价格，从而进一步推高房价，两者形成因果关系。另外，政府无节制的出让土地，开发商占有的土地越来越多，而2013年楼市呈现出低迷状态，导致房地产企业拥有的土地大面积闲置，土地利用率降低。

第三，促进房地产业与制造业的协调发展。经济社会的正常发展需要房地产业和制造业协调发展，不能为增加政府财政收入过度发展房地产业，也不能为了促进制造业的发展而忽视房地产的发展。近年来，由于房地产业的过度发展对制造业产生了一定的挤出效应，导致制造业的投资比重有所下降，这对经济发展是不利的。国民经济的发展要消除对房地产业的依赖，促使经济社会发展回归到正常的轨道上来。

［参考文献］

［1］OECD. Indicators to measure decoupling of environmental pressures from economic growth［R］. Paris: OECD, 2002.

［2］OECD. Decoupling: A conceptual overview［R］. Paris: OECD, 2001: 6-12.

［3］李效顺，曲福田，郭忠兴，等.城乡建设用地变化的脱钩研究［J］.中国人口·资源与环境，2008，18（05）:179-184.

［4］钟太洋，黄贤金，王柏源.经济增长与建设用地扩张的脱钩分析［J］.自然资源学报，2010，25（01）:18-31.

［5］张文斌，陈英，张仁陟，等.基于脱钩分析方法的耕地占用与经济发展的关系研究——以甘肃省康乐县为例［J］.自然资源学报，2013，28（4）:560-570.

［6］盖美，胡杭爱，柯丽娜.长江三角洲地区资源环境与经济增长脱钩分析［J］.自然资源学报，2013，28（02）:185-198.

［7］王鹤鸣，岳强，陆钟武.中国1998～2008年资源消耗与经济增长的脱钩分析［J］.资源科学，2011，33（09）:1757-1767.

［8］刘怡君，王丽，牛文元.中国城市经济发展与能源消耗的脱钩分析［J］.中国人口·资源与环境，2011，21（01）:70-77.

［9］赵爱文，李东.中国碳排放与经济增长间脱钩关系的实证分析［J］.技术经济，2013，32（01）:106-111.

［10］孙耀华，李忠民.中国各省区经济发展与碳排放脱钩关系研究［J］.中国人口·资源与环境，2011，21（05）:87-92.

［11］肖宏伟，易丹辉，周明勇.中国区域碳排放与经济增长脱钩关系研究［J］.山西财经大学学报，2012，34（11）:1-10.

［12］武红，谷树忠，周洪，等.河北省能源消费、碳排放与经济增长的关系［J］.资源科学，2011，33（10）:1897-1905.

［13］陆钟武，王鹤鸣，岳强.脱钩指数:资源消耗、废物排放与经济增长的定量表达［J］.资源科学，2011，33（01）:2-9.

［14］仲伟周，孙耀华，庆东瑞.经济增长、能源消耗与二氧化碳排放脱钩关系研究［J］.审计与经济研究，2012，27（06）:99-105.

［15］Tapio P. Towards a theory of decoupling: Degrees of decoupling in the EU and the case of road traffic in Finland between 1970 and 2001［J］.Transport Policy，2005，12（02）: 137-151.

［16］王佳，杨俊.地区二氧化碳排放与经济发展——基于脱钩理论与CKC的实证分析［J］.山西财经大学学报，2013（01）：8-18.

［责任编辑：张文晋］

The Comparison of Provincial Real Estate and Economic Growth in China

GUO Shu-fen1,ZHAO Xiao-li2
（School of Management Science and Engineering，Shanxi University of Finance and Economics，Taiyuan 030006, China）

Abstract：By constructing a decoupling analysis model, this paper discussed the decoupling relationship between real estate industry and economic growth of China and different provinces from the angle of vertical and horizontal by using data from a 1991-2012 national level as well as the provinces domain data in 2012. The study found that nearly 10 years, the growth of the national economy has a broad and lasting dependence on the rapid development of real estate industry, provinces, cities and districts fell into expansive either weak decoupling or expansive negative decoupling. How to make economic growth gradually "to the real estate" will be an important and serious issue.

Key Words：real estate; economic growth; decoupling relationship

[中图分类号］F293.3

[文献标识码］A

[文章编号］2095-106X（2015）02-0069-05

DOI编码：10.13782/j.cnki.2095-106X.2015.02.009

［收稿日期］2015-05-12

［作者简介］郭淑芬（1970-），女，山西长治人，山西财经大学管理科学与工程学院教授，管理学博士，主要研究方向是技术创新；赵晓丽（1990-），山西晋中人，山西财经大学管理科学与工程学院硕士研究生，主要研究方向是技术创新。