房地产价格变化与居民贫富差距的关系研究

吕康银，朱金霞

(1.东北师范大学 商学院，吉林 长春 130117； 2.鲁东大学 商学院，山东 烟台 264025)

一、引 言

随着我国居民收入差距的不断扩大，学界对收入差距的影响因素、差距的测度与衡量、差距的结构等问题展开了广泛而深入的研究。学者们通常将收入按照来源分为三类：第一类为工资性收入，对贫富差距影响直观；第二类为灰色收入，对贫富差距影响显著[1]；第三类为资产性收入，例如股票和房地产，对贫富差距的变动影响深远[2，3]。资产性收入对贫富差距的影响不断得到验证。我国家庭财产存在城乡差异、区域差异及结构差异。家庭财产中平均有70%以上是住房，房产占城镇家庭财产比例的中位数在80%左右，一线城市更高；农村房产占家庭财产比例的中位数在60%左右。发达地区家庭负债主要来自住房，而落后地区主要是非住房负债。托马斯.皮凯蒂在《21世纪资本论》中通过研究收入与不平等问题，得出富人的大部分收入并非来源于他们的工作，而是来自于他们已经拥有的财产。

关于房地产价格与居民收入差距和财富差距的关系问题，国内外有较多的研究成果。Kookshin(1997)认为，韩国1965～1994年间的收入分配持续恶化，韩国房价30年的持续上涨是造成贫富差距不断扩大的主要原因。而且随着房价的上涨，房屋的占有者可以通过转让或出租所占有的房屋所有权获得额外收益，而无住房者则承担了这部分费用。[4]Fu等人(2000)认为，住房市场化改革改变了福利性住房基础上的住房分配格局，使得原有的较低的购房需求受到刺激，房价不断攀升，越来越多的普通居民通过购买房产以实现财富的保值增值。[5]Gollier(2001)尽管没有直接探讨房价与贫富差距之间的关系，但是通过研究资产定价和贫富差距之间的关系，得出贫富差距引起资产溢价的结论。[6]Yu(2006)认为，早期住房持有者在住房市场化改革之后原有收益水平会提高，从而扩大了住房的不平等分配水平。[7]国内的研究基本上从房价收入比的角度，利用这一指标衡量居民的住房购买力 。[8]进一步的研究则大多利用协整分析、误差修正模型、格兰杰因果关系检验及向量回归模型检验房价变化与收入差距的关系。[9-11]诸多研究表明，房地产的市场化改革必然带来住房拥有量和住房资产价值上的两极分化，而成为社会贫富分化一个非常强大的助推器，进一步加速扩大不同人群的收入与财富差距，加速收入差距的进一步拉大。

北京大学中国社会科学调查中心发布的《中国民生发展报告(2014)》指出，中国财产不平等程度在迅速升高，财产基尼系数1995年为0.45，2002年增加到0.55，2012年已达0.73，1%的家庭占有全国超1/3的财产，而25%的家庭仅拥有约1%的财产，我国财产不平等程度过大。国家统计局公布的数据显示，2013年中国基尼系数为0.473，财产分布比收入分布更加不平等。我国贫富差距已经达到了贫富分化的程度，并且贫富差距扩大对经济健康发展形成了负面影响。[12]贫富差距作为收入差距扩大的结果，反过来又成为作用于收入差距的一个日益重要的原因，不仅促进了收入差距的扩大，同时使得各收入阶层更加“固化”，阻碍了居民财产的流动性，恶化了收入分配的不公平。[13-16]

本文基于房价波动和贫富差距两个基本经济事实，分析购房成本与城镇居民可支配收入、房价与城镇就业人员工资收入之间的总量差距及结构性矛盾，通过分析这两类矛盾进一步阐释房价与贫富差距的关系及作用机制。其一，通过比较城镇居民可支配收入和房价的绝对值及其相对变化关系，从购房成本的角度阐释收入分配的不均衡加剧了居民住房财产占有失衡；其二，通过房价上涨导致住房价值增值的动态分析，验证早期的收入不均以房价为中介呈现财富差距的马太效应；其三，通过对城镇就业人员工资水平的分析，从住房占有的角度揭示不同群体在房价变化过程中的贫富分化。

二、我国房地产市场发展历程及现状分析

1.我国房地产市场的发育过程

我国房地产市场的改革发展可以划分为三个主要阶段：

1979～1991年为房地产投资恢复阶段。房地产业投资主体多元化，由国家、企业、个人三个主体取代了原来的单纯国家投资主体，投资日益活跃，整个房地产业逐渐恢复。

1992～1997年为房地产投资发展阶段。商业银行在房地产市场上的信贷政策有了较大的改善，投资规模迅速扩大，仅1992年房地产开发投资就达到731亿元，土地开发面积2.334万公顷，分别增长了117.5%和175%。

1998年至今，房地产开发市场化阶段。1998年之前，中国的住房实行的是福利分配的制度，1998年国务院下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，要求停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，由此开启了城镇住房商品化的时代，实现了房地产市场真正的市场化。房地产开始作为中国经济的重要支柱，带动与之相关的一系列产业快速发展，同时房价在市场供求的作用下一路上涨。

2.房地产价格波动与原因

自房地产市场化以来，中国的房价迅速上涨。1990～2010年二十年的时间里价格上涨了5倍多，其中1998～2013年房价就上涨了3倍(图1)。

图1 1998～2013年房地产均价及其增长率数据来源：1998～2013年《中国统计年鉴》，通过计算整理得到。

1998～2013年我国房价整体上一直处于上升趋势。1998～2001年涨幅比较缓慢，年增长率基本维持在2%～3%之间。但是从2004年以后，房价开始急速上涨，2004年涨幅达到了17.76%。2005年涨幅有一定的回落，达到14.04%，2006年上涨了6.28%。2007年涨幅又有所增大，达到14.76%。但是2007～2008年房价增速有了大幅下降，平均房价较2007年每平方米下降了64元。2009年房价出现大幅度的上涨，增长率达到了23.18%。2009年之后，房价保持在10%之内的平稳增长水平。

近二十年我国房价的变动呈现出比较鲜明的特征：(1)房地产价格总体不断上涨且价格水平偏高；(2)房地产价格上涨相对于城镇居民收入增长并不合理；(3)房地产平均价格波动频繁，波动的幅度较大。

我国房地产市场呈现以上特点，主要基于三方面原因：(1)1998年开始实行住房市场化之后，整个房地产市场经过调整和不断地成长，在2003年前后发展到一个比较成熟的阶段，因此，房价也在市场的不断完善中呈现出快速上涨的态势。(2)受国际金融危机的影响，国内经济形势出现波动，进而影响房地产的需求，使房价在有的年份呈现出下降的走势。(3)中央政府的宏观调控政策影响房地产市场的发展格局。中央4万亿投资带动和刺激经济，房价增长率从负值一路上扬，最高时达到20%以上；2010年 “新国十条”、“国十条实施细则”、“限购令”的推行，以及首付比例、贷款利率、交易税的提高，多重政策下房地产市场交易大受影响，房地产调控政策取得了一定的成效。目前，我国房地产价格基本趋于理性回归，进入到了稳定发展的阶段。

三、房价变化与城镇居民可支配收入变化的关系

我国房地产平均价格增长率起伏不定，但总体上呈快速增长的态势。2013年6237元/平方米的平均房价是1998年2063元/平方米的平均房价的3倍多。1998年我国城镇居民可支配收入为5425.1元/年，年增长率基本保持在10%左右，增速比较平稳，2013年达到26 955.1元/年的水平。

按照每户80平方米的居住条件，1998年需要用一个人30.42年的收入才可以购买一套住房；到2013年，虽然房价已经上涨较多，但是由于居民可支配收入的增长快于房价，因此只需要一个人18.51年的收入即可购买一套80平方米的住房。如果一个家庭有两个人工作，则2013年一个家庭需要支付大约10年的收入购买一套80平方米的住房(图2)。

图2 房地产价格及城镇居民可支配收入变化情况数据来源：1998～2013年《中国统计年鉴》，通过计算整理得到。

这些统计数据首先表明中国家庭购买住房的成本过高，住房成为城镇居民生活中的一项重要而沉重的支出。对房地产市场进行宏观调控，平抑住房价格，是关乎民生的重大问题。其次，从动态变化上看，2006年之后我国城镇居民可支配收入的增长速度明显快于房地产平均价格的增长速度，在平均数意义上似乎我国居民的购房成本负担因收入的增长而有所缓解。但是大部分人的实际感觉却恰恰相反，普通居民感受到的购置住房的经济压力却越来越重。这正是收入分配不均衡带来的结构性失衡的结果。居民收入在增长，但是居民收入差距在扩大；房价在上涨，但是涨幅不均衡；住房财富在增加，但是分布严重失衡。这些不均衡问题叠加在一起，加剧了居民的生活负担，引发了社会不公平感。

四、房价变化对居民财富差距的影响

房地产市场化改革后，住房的市场化交易成为我国居民消费和投资的主要渠道。房价变化不仅影响居民的购房需求，同时也直接影响已经购房的居民的财产价值。房价的起伏波动动态地分化了居民的财富结构和各时期购房居民的财富阶层。

根据2000～2013年住宅类房屋均价及销售面积的变化，计算房价的增长率及各年购买的住房到2013年的价值增值情况(表1)。

表1 2000～2013年住宅类房屋价格及其价值增值情况

数据来源：2000～2013年《中国统计年鉴》，通过计算整理得到。

无论是住宅平均价格还是住宅房屋销售面积，在2000～2013年期间都呈现出逐年递增的变化趋势。其中2004年和2009年是房价上涨最快的两个年份，分别较上年增长了18.71%和24.69%。如果一个家庭在2000年拥有一套100平方米的住房，根据当年住宅房屋平均价格计算，其价值为194 800元。在不考虑通货膨胀以及房屋折旧对房价的影响的情况下，到2013年，该套房屋的价值将增长到585 000元，增长了390 200元，是2000年价值的3倍。同理，假设每个家庭的住房面积为100平方米，那么可以计算出相应年份每个家庭拥有房屋的价值，将这个值与2013年房屋价格条件下计算出的房屋价值进行比较，可以算出在当年购买住房的家庭其拥有的住房所带来的财富增加值。

表1中每百平方米住房到2013年增加值的递减变化说明越早拥有住房的家庭其房地产财富增加值越大。例如2000年拥有一套100平方米住房的家庭，其财富增加值是2012年拥有100方米住房家庭财富增加值的9倍；2005年是2012年拥有同样一套住房家庭财富增加值的7倍；2008年是2012年拥有同样一套住房家庭财富增加值的5.4倍；2010年是2012年拥有同样一套住房家庭财富增加值的2.7倍。由此可以得出结论，随着我国房地产价格的不断升高，早期有能力购买住房的家庭与那些当时没有能力购买而在随后几年购买住房的家庭，因房地产带来的居民财富增长产生了明显的差距。

五、房价变化与城镇就业人员工资水平变化

我国房价自1998年以来持续快速上涨，给普通工薪收入阶层带来了较大的经济压力和生活成本。根据房价变化情况及城镇就业人员工资收入状况分析，我国工资收入阶层能够购买住房的比例偏低，在房地产财富占比提高的趋势下，只有有房一族财富迅速增加，这进一步造成了贫富差距的扩大。

根据表2中城镇就业人员年平均工资，在不考虑通货膨胀的情况下，以平均工资作为居民个人的工资水平，假设从2000年开始，单个城镇就业人员2000～2013年14年的工资加总为363 938元，也就是说就平均水平来说，居民个人14年的工资总额全部用来买房，在2013年也只能购买大约60平方米的住房。在2000年购买一套100平方米住房的居民，其所购买的住房到2013年将实现390 200元的财富增长，其财富的增加是一个普通城镇居民14年全部工资总额的1.07倍。相对于工资性收入来说，随着房地产价格的波动，房产拥有者的财富出现了更大的增长，这种财富增长远远超过了工资性收入的增长。

表2 2000～2013年住宅价格与城镇就业人员工资情况

数据来源：2000～2013年《中国统计年鉴》，通过计算整理得到。

另外，从表2可以看出，2000年住宅房屋销售面积为15 136.89万平方米，假设每套房屋的面积为80平方米，每个家庭拥有一套住房，每个家庭人口为4人，在不考虑重复购买以及通货膨胀因素的前提下，可以计算出2000年购买房屋的人数为1 892 111人，同时可以算出2000年购买房屋的人数占城镇总人数的比重为0.4%，同理可以计算得出2004年之前购买房屋的人数占城镇总人口的比重均小于1%。2005年购买房屋人数占城镇总人口比例为1.1%，到2013年购买房屋的人数占城镇总人口的比重达到2.0%。

2000～2013年我国城镇人口购房人数比例一直呈缓慢上升的趋势，但是总体比例过低。如此可以推断，随着房地产价格的不断升高，只有小部分有能力购买住房的高收入阶层的居民，其财富在短时间内有非常大的增长；而没有能力购买住房的人，随着房价的不断走高，不仅承担了房地产价格上涨带来的越来越高的租金和购房成本，并且与有能力购买住房的居民之间的财富差距进一步拉大，造成整个社会的收入结构恶化和贫富不均。

总之，拥有投资性住房的个人或家庭大多属于中高收入者，仅拥有自住性住房的个人或家庭大多属于中低收入者，而相当一部分的无房户是低收入者。这意味着住房价格的持续上扬将拉大不同收入阶层的贫富差距，促使财富不断地从低收入者转移至高收入者。而且，由当期住房占有的差异导致的财富分配差距存在着很强的“马太效应”，从而造成居民“代际之间”的不公平。

当家庭财富状况出现分化时，大部分财富会集中在少数家庭，这部分家庭对投资性住房的需求会增长，进而导致房地产价格的非理性上涨。作为居民家庭持有的重要资产,房产在家庭财富积累中起到很强的作用,住房价格波动引起的房产价值变动直接影响着家庭持有的资产总额和财富状况。如此往复，房地产价格上涨与居民财富差距就成为了一个互为因果的作用循环。要解决居民财富差距过大问题，必须切断其与房价互相推升的循环链条。

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