管理规范化负担合理化

郑露

【摘 要】随着社会经济的快速发展，我国房地产行业发展迅速，尤其是近年来房地产行业可谓突飞猛进，房地产税费管理工作面临前所未有的挑战。本文将对房地产税费管理体制改革的必要性进行分析，并在此基础上就如何进行改革，谈一下自己的观点和认识，仅供参考。

【关键词】房地产；税费管理；体制改革；研究

房地产税费是由不同房地产税种配合而成的税收体系，主要是用来筹集财政收入，调节社会经济。随着房地产行业的快速发展，房地产税费管理体制将随之发生不断的变化，管理体制改革势在必行，朝着管理规范化、负担合理化方向发展。

一、房地产税费管理体制改革的必要性

目前来看，传统房地产税费制度中的重开发流转、轻保有，已不再适合快速发展的房地产市场形势，应当立足实际，在现有房地产税费制度基础之上，对管理体制进行改革。

1.房地产税费管理体制改革，有利于宏观调控

税收既是财政收入的主要来源，又是宏观调控的有效手段，在房地产行业快速发展的时代背景下，因房地产税费制度不健全、滞后，导致更具针对性、实效性的税收调控措施严重缺失。“十三五”期间，将短期的调控政策与长期的发展政策有机地结合在一起，加强政策协调、促进经济快速发展。根据这一要求，国内房地产税费制度应当进一步改革，这样可以确保房价的稳定性，同时也可以有效增强税收对宏观调控的实效性。

2.房地产税费管理体制改革，有利于资源的优化配置

房地产保有环节征税，能够使炒房者的利润空间缩小，对于一定程度上抑制房地产泡沫经济，具有非常重要的作用。

3.房地产税费管理体制改革，有利于地方税费制度建设

“营改增”以后，作为地方政府收入的营业税逐渐取消，由消费性增值税取而代之，这样就导致地方政府财政收入大幅减少。由于营改增会导致地方政府通过其他方式增加收入，因此对房地产税费管理体制进行改革，突出其在房地产税收体系以及地方税收体系中的重要地位，成为当务之急。

二、房地产税费管理体制改革的几点建议

自2014年6月底，深化财税体制改革总体方案获批以来，财税体制改革的一项重要任务就是预算管理体制改革，而且地方政府性债务管理明显有所突破。税制改革在2015年动作也频频，比如《不动产登记暂行条例》，已经在2015年3月1日起正式施行。在该条例下，房产税计算有两种方法：一是从价计征房产税，即以房产余值作为计税参考依据。房产税根据房产原值减除10%至30%以后的余值进行缴税计算；二是采用比例税率形式，根据房产余值进行从价计征，税率为1.2%。除以上税费管理改革动作外，笔者认为还应当做好以下工作。

1.将租、利以及税和费纳入财政收入体制之中

在国内，税收体制改革的一项重要内容就是实施城镇建设税费改革，在健全和完善税收制度过程中，全面推进费改税，取消相关收费。虽然房地产税收水平并不高，但是地租、收费之和比重非常的高，而且总体税费保持在一个较高的水平上。针对这一现象，只有清费立税，方可在保持现行房地产税费的基础上，发挥税收调节作用。第一，积极排除利益团体产生的干扰和影响，确保服务性收费的规范化；第二，对房地产收费“大扫除”，将不合理收费项目清理干净，避免出现乱摊派、乱收费以及以费代税的现象发生；第三，建立公幵收费项目、程序和标准，理清税费之间的关系和联系；第四，同步推进收费改革、地租改革，并且将土地出让金一次性收取的批租制改革为分年收取的年租制。通过上述努力，不仅可以为房地产税费政策的调整做好准备，而且也为租、利以及税和费并存但又各为其是的房地产财政收入体制建立，准备好了条件。

2.突出房地产税的主体地位

房地产税费管理体制改革的主要目标就是要对房地产税收结构进行优化和调整，突出其在房地产税收体系中的主体地位。对于房地产企业而言，在适应新税制的情况下，需对税收结构进行优化调整，其基本思路是基于房地产税收体系，逐渐提高房地产财产税所占的比重。究其原因，主要是因为商品流转过程中的税收表现出一定的前转倾向，这将导致房地产的价格抬高，使购房者负担增加。这为房地产税成为地方税体系的主体税种，打下了坚实的基础。从税源划分理论视角来看，房地产财产税是地方政府的主要税源，随着房地产财产税在地方税收体系主体地位的确立，其在房地产税收体系的主体地位最终确立起来。

3.以税制改革为契机，实现跨越式发展

首先，对内部财务人员加强培训和管理。税制改革对房地产企业财务管理以及会计核算处理等工作都产生了较大的影响，而且客观上要求房地产企业加强对内部财务人员的有效培训和管理，理解税改新政的内涵和基本要求，从宏观财务管理以及具体会计处理和发票管控等方面，准确把握税制改革的本质。

其次，做好税务筹划管理工作。在对财务人员加强培训和管理的基础上，房地产企业管理决策层还应当与财会人员、采购销售人员进行有效协作，将税务筹划工作落实到位，并以此作为房地产企业业务规划的依据。同时，财会人员还应当与采购销售人员保持沟通，强化采购销售交易过程管理及发票管控，综合考虑建材、人工以及机械设备价格和进项税额能否抵扣等方面问题。

最后，拓展业务范围，促进业务快速转型。若房地产企业能够有效做好税务筹划以及业务规划工作，则可以本次税制改革为契机，有效利用进项税额抵扣优势，不断扩展业务范围，并且加快业务转型速度。从传统的住宅地产格局出发，向多元化房地产、相关行业进行扩张，并且在从事普通房地产开发过程中，投资于物业、土地一级开发、零售商业、保障性住房、商业地产、工业地产以及旅游地产等，通过加大精装修力度、扩大范围，使之成为业务新增长点。

三、结语

总而言之，房地产税费管理体制改革是必由之路，但不是一蹴而就的，未来改革发展过程中，应当以“管理规范化、负担合理化”为目标，使房地产税费管理工作能够保持与时俱进，使管理体制能够充分发挥其作用。

参考文献：

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