城市规划与房地产开发协调发展的战略思考

李雯娟

【摘 要】在当今社会房地产的开发和目前城市的规划存在着很大的矛盾，出现了很多的问题，例如：居住人口结构不均衡、城市规划项目开发滞后、一些项目的开发缺乏长远的规划等等。面对这些问题，应该将城市规划和房地产的开发紧密的联系起来，应该引导房地产开发，简化房屋的交易手续，加快房屋产权的发放速度。

【关键词】城市规划；房地产开发；协调发展

一、引言

改革开放以来，房地产开发促进了城镇化的发展，加快了城镇化的进程，改善了城市景观面膜、促进了社会经济的发展，提高了具名的生活水平。在城市规划建设中，城市规划与房地产开发二者应该协调发展，应该把握好两者的关系，解决两者问题的关键所在。

二、城市规划与房地产开发的关系

城市规划和房地产开发两者之间虽然含义之间存在着差异，但是两者之间存在着非常紧密的关系。城市规划主要就是指在城市的建设过程中的各项综合的部署。城市规划是城市建设的重要手段，是保证土地合理开发的前提条件，只有对土地进行合理的规划，才能够对城市建设做正确的指导。房地产开发拉动了国民经济的增长，是国民经济的重要产业之一。

房地产的快速发展带动了其他产业的发展。产生了连环性的增长效益。房地产开发主要是从微观的角度去考虑企业的发展，而城市规划是从宏观的角度考虑社会的发展，城市规划即兼顾近期的经济发展，还会考虑到长远的利益，而房地产开发侧重的主要是近期的利益，考虑的过于局部。城市规划讲求的是经济效益社会效益相结合。城市的规划和房地产的开发的关系是整体与局部，长期和短期的关系，后者和前者之间应该相互兼顾，后者应该服从前者的调配。

三、城市规划与房地产开发中存在的问题

1.房地产开发规划中存在的问题

一是在城市规划中，市民的知情比较少，城市规划缺乏透明度，存在一些不确定的因素，一些大型的基础建设缺乏远景的规划。二是城市规划中存在项目开发滞后的现象。在没有进行详细规划的前提下就将土地让出给开发商，让其进行开发。三是人口居住的结构不均衡，人口素质不高。这一系列的问题都是影响城市建设的一些问题。

2.房地产开发中存在的问题

（1）城市景观特色不明显

随着社会经济的不断发展，城市景观特色逐渐消失。这主要体现在：房地产的开发没有和当地的文物及历史有效的结合起来，绿色空间被逐渐的侵蚀掉，这些历史建筑和环境都受到了侵害。导致一些古老的建筑和周围的环境格格不入，难以相互协调。在城市的不断建设中出现了很多像传统街区消失、文物建筑被拆除、生态环境失调、文物建筑孤立存在的现象。

（2）规模过大，房屋空置

目前空置房的面积都属于比较大的，商品房的面积过大，导致供大于求，出现了商品房滞销的现象。例如说：在我国的西安空置房的比率逐年上升，西安商品房的空置已经达到了5%左右。这一比率已经达到了我国公认的警戒线。同时当地的商品房的价格不断地上涨，人们的消费水平已经难以达到价格水平。商品房的价格和居民家庭收入的比例应该是1：3到1：6之间，而西安的商品房价格和居民家庭收入的比例已经达到了1：15。

（3）房地产过高的追求利润

房地产开发商片面的追求利润和容积率，开发商通过各种渠道想进各种办法把房屋的容积率提高。为了获得高额的利润，开发商将开发的强度不断地提高。近年来，人们开始注重环境，房地产开发商开始从环境下手，为了取得高额的利润，开发商开始营造高水平的居住环境。但是由于开发商过度的追求高大上的风格，而忽视了整体的建筑风格。没有和当地的城市特点有效的结合起来。

四、城市规划与房地产开发协调发展

1.城市规划应该适应房地产开发的特点

城市规划应该加强对房地产经济的探究，加强规划，从而带动城市的发展。城市规划应该进一步提升应变能力和弹性。房地产开发存在着很多的不确定性和风险性，在城市规划时应该具有非常强的应变能力以及增强规划的弹性。在城市的发展过程中城市规划始终没有决定权，而仅仅只具有否决权。

2.城市规划对房地产开发的管理

在城市规划中首先我们应该增强超前的意识。这种超前的城市规划可以使房地产开发部门能够有一定的根据、一定的思想、一定的准备时间进行建设开发。这对房地产的开发具有非常重要的意义，能够促进房地产行业的健康发展；再此之外还应该增强法律意识。应该根据各个地方的实际情况，找准市场，制定出详细的地方性法规。使房地产的开发能够受到法律的制约。必须要加强行政部门职能的管理，进一步提高城市规划的服务意识。

3.城市规划与房地产开发建设之间应采取的措施

（1）在城市规划中应该引导房地产商进行开发。对房地产项目的开发进行规划，明确管理的责任和公共配套设施的建设。

（2）简化房屋的交易手续，加快房屋产权的发放速度。

（3）加强对于土地管理的宏观调控。根据当地的房地产状况，制定出相应的土地使用规划方案。控制商品房的供应量。

（4）引导房地产的开发，提高对于房地产的宏观调控，避免市场上出现地产起伏幅度过大的现象。使结构不断合理化。

五、结论

房地产开发受城市规划的指导、管制。在城市规划中应该明确管理的责任和公共配套设施的建设。制定出相应的用地规划，用城市规划来引导地产开发。对土地的供应进行规划，从而对房地产市场起到宏观调控的作用。增加土地使用供应的透明度。

参考文献：

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