浅析房地产+互联网+金融创新产品对开发商的价值及风险

文/叶海涛



浅析房地产+互联网+金融创新产品对开发商的价值及风险

文/叶海涛

摘要：作为国民经济重要组成部分的房地产行业，一直以来被作为重点调控对象，受到监管部门的严控。近年来，随着互联网的高速发展，“互联网+”日益兴起，房地产+互联网+金融创新产品也陆续发布。本文将结合当前市场上出现的各种房地产+互联网+金融创新产品，总结和分析其对开发商带来的价值以及潜在的风险。

关键词：房地产+互联网+金融；开发商；价值；风险

当前市场上出现的房地产+互联网+金融产品，如按对开发商带来的价值功能分类，主要分为营销功能、融资功能；下文将结合具体的产品模式，对其给开发商带来的价值和潜在风险进行分析。

一、营销功能

(一)购房者首付贷

购房者首付贷产品是由开发商向P2P平台提供反担保，P2P平台向购房者发放贷款用于支付购房首付款的一种模式。该模式主要为解决购房者短期内无法筹集足额的首付款，因此，贷款期限一般不超过1年。

这类产品出现的背景是因为国家设定了最低购房首付比例，随着近年来房价的不断上涨，购房首付款也是一笔不小的费用。因此，在当前房价处于上升区间的情况下，势必存在很多想购房但短期内无法筹集足额首付款的购房者。首付贷正是在这种背景下应运而生。

对于开发商而言，首付贷产品能够突破国家对购房者资格的限制，扩大商品房销售目标人群，从而促进房地产项目的营销和销售。同时，为加快资金回笼，开发商一般会要求购房者在支付完首付款后一定期限内完成剩余款项的支付，多数购房者会以所购商品房为抵押物，向银行申请按揭贷款。

首付贷虽然加快了商品房前期销售，但由于开发商需提供反担保，且首付贷的贷款期限较短，如果购房者在首付贷到期前，无法按期还本付息，开发商需承担连带责任，向P2P平台支付购房者首付贷的本息，同时因购房者所购商品房已抵押给银行，所以一旦购房者首付贷违约，开发商在无抵押的情况下，出现纠纷和坏账的可能性将非常大。

(二)加入购房条款的理财产品

加入购房条款的理财产品是指由P2P平台针对某个暂未达到预售条件的特定楼盘的物业销售发行一项理财产品，理财产品约定购买理财产品的本息在楼盘达到预售条件时，可以相对较为优惠的购房折扣转为购房首付款。

这类产品出现的背景是因为各地房管部门为避免房地产项目出现烂尾，引起开发商同购房人间的纠纷，从而要求房地产项目开发建设进度需达到一定的条件，方可通过申领预售许可证的方式公开销售，未取得预售许可证就开始开展销售活动的行为均为违法行为。加入购房条款的理财产品，在房地产项目取得预售许可证前，其表现形式为一项常规的理财产品；在房地产项目取得预售许可证后，则可马上转为购房首付款，其表现形式又类似于购房认购协议。因此，在房地产项目未达到预售条件前，即可锁定潜在购房客源。

对于开发商而言，加入购房条款的理财产品能够通过P2P平台提前开展营销活动，锁定购房客源，一方面能够有效地加快销售、消化库存，另一方面因融入了互联网营销元素，减少了传统的广告及推广支出，从而能够降低项目营销费用。

加入购房条款的理财产品相关的理财协议虽然是由P2P平台同购房者签订，无须开发商签署，但其中涉及的购房条款需由开发商同P2P平台签订相关文件，从而保证开发商和购房者的相关权利和义务得以实施。因此，这种操作模式如监管部门追究，开发商也难脱干系。此外，开发商需作出一些让利，才能吸引潜在购房者购买加入购房条款的理财产品，在当前房地产市场受宏观调控政策影响较大的形势下，在商品房公开销售前拟定让利方案需要开发商对市场和政策具有较强的预判力，对项目开发的进度具有较强的把控力，一旦预判和项目实际进度出现较大误差，将承受较大损失或引起后续纠纷。

二、融资功能

(一)提前回笼首付款

提前回笼资金产品是在加入购房条款的理财产品的基础上，由P2P平台以委托贷款的形式将收到的理财资金贷款给开发商，从而提前帮开发商回笼资金。

这类产品出现的背景是因为金融监管部门对房地产企业融资的各项条件有着严格的规定。对于中小房地产企业而言，融资渠道相对有限，其中融资成本相对较低的银行开发贷款因资金用途、发放额度、资金使用监管、融资期限等均受到银监会的严控，开发商获取的难度较大；而信托、险资等表外融资方式的成本又相对较高。因此，对于资金密集型的房地产行业，特别是中小企业，拓展低资金的融资渠道显得尤为重要。

对于开发商而言，由于P2P平台委贷利率一般远低于开发商开发贷款利率，故在拓展开发商融资途径的同时，能够节约开发商的利息费用支出从而提高项目收益率。但因该部分融资需与项目预售等节点相匹配，实操中贷款期限一般不超过6个月，即6个月后，如理财资金能够全部转为首付款，则开发商不存在还款压力；如大量理财资金未能转为首付款，则开发商需另筹资金归还该笔委贷，届时，如开发商资金链出现短缺，开发商将面临破产的风险。

(二)提前回笼租金

提前回笼租金产品是由P2P平台成立关联的商业保理公司，开发商筛选购物中心品牌商，将已形成的应收租金转让给保理公司后，包装成固定期限的理财产品转让给平台投资人，并由开发商提供担保。

这类产品出现的背景是因为近几年随着商业地产的大规模发展，商业地产体量也越来越大。但在整体经济增长放缓和电商异军突起的大环境下，商业地产运营的资金压力也越来越大。故开发商急需提前实现租金，降低项目运营资金压力。

对于开发商而言，提前实现租金，能够有效降低项目前期运营的压力。但由于理财产品是有期限的，且理财产品是有一定的收益率要求的，如开发商在此阶段的运营达不到预期目标，在理财产品到期时，开发商因提供了担保，须承担兑付的连带责任，故存在资金短缺的风险。

(三)众筹建房

众筹建房是指开发商在获取土地后，作为发起人通过众筹平台将项目包装为保险、债权等金融产品，并通过众筹平台向特定对象进行认筹。完成认筹后，开发商以认筹资金开工建设项目，开发过程中，投资人以微开发商的身份对项目设计、建设等事项进行监督和提出建议，在项目建

下接(第255页)